【正文】 承包人可向發(fā)包人索賠，發(fā)包人也可向承包人索賠。 （ 1）停工或窩工的機(jī)械閑置費(fèi)＝機(jī)械臺(tái)班折舊費(fèi)（機(jī)械的日租賃費(fèi)） 閑置天數(shù) （ 2）完成額外工作增加的機(jī)械使用費(fèi)＝機(jī)械臺(tái)班單價(jià) 工作臺(tái)班數(shù) （ 3）機(jī)械作業(yè)效率降低費(fèi)＝機(jī)械作業(yè)發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用一投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)劃費(fèi)用9 費(fèi)用索賠分析與計(jì)算施工索賠控制工具操作要領(lǐng)四829 費(fèi)用索賠分析與計(jì)算 材料費(fèi) 可索賠的材料費(fèi)通常包括增加額外工作、變更工作性質(zhì)和施工方法增加額外使用量的材料費(fèi)、客觀原因引起的材料價(jià)格上漲的費(fèi)用和非承包商責(zé)任造成工程延誤導(dǎo)致材料價(jià)格上漲和超期儲(chǔ)存的費(fèi)用。 保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi)的索賠與保函手續(xù)費(fèi)的索賠類似 施工索賠控制工具操作要領(lǐng)四84 企業(yè)管理費(fèi) 企業(yè)管理費(fèi)屬于工程成本的組成部分，是指為整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供支持和服務(wù)所發(fā)生的管理費(fèi)，包括施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)和總部管理費(fèi)。業(yè)主索賠管理的主要內(nèi)容施工索賠控制工具操作要領(lǐng)四87施工索賠控制工具操作要領(lǐng)四 防止承包商提出索賠的對(duì)策（ 1）簽訂全面、細(xì)致、準(zhǔn)確的施工合同（ 2）自己 嚴(yán) 格履行合同中 規(guī) 定的各 項(xiàng)義務(wù) ，防止自己 違約 ；（ 3）取得合同中規(guī)定的各種法律上的許可，及時(shí)按合同要求向承包商提供現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入和占用權(quán)（ 4）嚴(yán)格控制工程變更（ 5）按時(shí)支付工程款（ 6）不要干擾承包商的施工進(jìn)度（ 7）如果在工程 實(shí) 施 過(guò) 程中 發(fā) 生了干 擾 事件， 則應(yīng) 立即著手研究和分析合同依據(jù)，收集 證 據(jù)， 為 提出索 賠 或反 擊對(duì) 主的索 賠 做好兩手準(zhǔn) 備 ； （ 8）體 現(xiàn)積 極防御策略的常用手段是先 發(fā) 制人，首先向承包商提出索 賠 。今天的講座僅僅是拋磚引玉，相信在座的廣大朋友在今后的執(zhí)業(yè)中用自己的智慧贏得更大的勝利！衷心希望各位同仁在這個(gè)偉大的變革時(shí)代，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)大理想，成就美好人生！91謝謝大家謝謝大家 ！！92演講完畢，謝謝觀看！。8611 具體計(jì)算：可索賠的利息＝貸款額度 選用的利息率 分包費(fèi)用 分包費(fèi)用索賠指的是分包商的索賠費(fèi)，一般包括人、材、機(jī)費(fèi)用的索賠。比例分析法簡(jiǎn)單方便，但有時(shí)不盡符合實(shí)際情況，比例分析法不適用于變更施工順序、加速施工、刪減工程量等事件的索賠施工索賠控制工具操作要領(lǐng)四81 人工費(fèi)索賠的分析與計(jì)算 可索賠的人工費(fèi)包括額外增加工作內(nèi)容的人工費(fèi)、超過(guò)法定工作時(shí)間的加班費(fèi)、非承包商責(zé)任引起工程延誤的停工損失費(fèi)、非承包商責(zé)任的工作效率降低的損失費(fèi)和法定人工增長(zhǎng)費(fèi)等，各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算如下： （ 1）加班費(fèi) =消耗的人工工日 人工單價(jià) 加班系數(shù) （ 2）額外工作所需人工費(fèi)＝消耗的人工工日 合同中的人工單價(jià)（計(jì)日單價(jià)或重新議定單價(jià) （ 3）勞動(dòng)效率降低的費(fèi)用索賠額＝ (該項(xiàng)工作實(shí)際支出工時(shí)一該項(xiàng)工作計(jì)劃工時(shí) )人工單價(jià) （ 4）停工（窩工）損失費(fèi) =窩工人工工日 窩工人工單價(jià) 施工機(jī)械使用費(fèi) 可索賠的施工機(jī)械使用費(fèi)包括由于完成額外工作增加的機(jī)械使用費(fèi)、非施工單位責(zé)任的工效降低增加的機(jī)械使用費(fèi)和由于建設(shè)單位或監(jiān)理工程師原因?qū)е聶C(jī)械停工的窩工費(fèi)。現(xiàn)場(chǎng)簽證案例分析70 第三部分 業(yè)主工程造價(jià)全過(guò)程精細(xì)化管理四大核心控制工具操作 價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)二施工索賠控制工具操作要領(lǐng)四工程變更控制工具操作要領(lǐng)一三 現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)71 《 中華人民共和國(guó)民法通則 》 第111條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?，F(xiàn)場(chǎng)簽證案例分析三 現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng) 某承包商在申報(bào)修筑料場(chǎng)圍堰計(jì)日工工程量時(shí) ,按投標(biāo)書(shū)中計(jì)日工的人工、材料和施工機(jī)械使用費(fèi)的單價(jià)上報(bào)了 《 計(jì)日工工程量簽證表 》 ,同時(shí)申報(bào)了人工、材料和施工機(jī)械使用費(fèi)共三項(xiàng)費(fèi)用 ,見(jiàn)下表：69 監(jiān)理工程師在批復(fù)工程量時(shí) ,只批復(fù)了工長(zhǎng)的工時(shí)和挖掘機(jī)臺(tái)時(shí) ,沒(méi)有批復(fù)司機(jī)的工時(shí)和柴油量。例如：由于業(yè)主或別的非施工的原因造成機(jī)械臺(tái)班窩工，只負(fù)責(zé)租賃費(fèi)或攤消費(fèi)而不是機(jī)械臺(tái)班費(fèi)。6 與預(yù)算定額中規(guī)定相重復(fù)的簽證項(xiàng)目，不應(yīng)再要求簽證。明確是 計(jì)日工工程量 還是 合同工程量。有的設(shè)計(jì)要求使用部分特殊材料 ,而定額中未包括需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的主要內(nèi)容三 現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)613 現(xiàn)場(chǎng)簽證遇到的問(wèn)題及處理方式三 現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)624 常見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證項(xiàng)目 地下障礙物的處理：開(kāi)挖基礎(chǔ)后，發(fā)現(xiàn)有地下管道、電纜、古墓等。它不包含在施工合同和圖紙中，也不像實(shí)際變更文件有一定的程序和正式手續(xù)。（ 3）合同中無(wú)適用或類似的綜合單價(jià)如果原合同中存在類似項(xiàng)目的綜合單價(jià)且合理、或存在已審批的類似項(xiàng)目的綜合單價(jià)，則以類似項(xiàng)目的單價(jià)作為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)綜合分析后對(duì)該類似項(xiàng)目的單價(jià)進(jìn)行合理調(diào)整后作為新增項(xiàng)目的綜合單價(jià)。堅(jiān)決杜絕內(nèi)容不明確、沒(méi)有詳圖或具體使用部位，而只是純材料用量的變更。(2)規(guī)范工程變更工作程序。其發(fā)生和形成是動(dòng)態(tài)的過(guò)程，在控制過(guò)程中 關(guān)鍵在于業(yè)主盡量做到事前控制、事中控制和事后控制。工程變更發(fā)生后的處理流程明確指令承包商 對(duì)合同工作范圍內(nèi) 規(guī)定的工程進(jìn)行變更符合合同有關(guān)變更處理 程序書(shū)面形式 確認(rèn)工程變更指令性變更不滿足上述條件推定性變更條件1條件2條件3 要證明已發(fā)生 “推定性變更 ”，承包商必須證明 :① 什么是合同規(guī)定的施工要求 。 如果確實(shí)屬于業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，則業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并隨進(jìn)度款支付，否則可能會(huì)影響整個(gè)施工工期，引起更大損失 業(yè)主在工程價(jià)款調(diào)整中的應(yīng)對(duì)策略48 第三部分 業(yè)主工程造價(jià)全過(guò)程精細(xì)化管理四大核心控制工具操作 價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)二施工索賠控制工具操作要領(lǐng)四工程變更控制工具操作要領(lǐng)一三 現(xiàn)場(chǎng)簽證控制工具操作要領(lǐng)49 工程項(xiàng)目的復(fù)雜性決定發(fā)包人在招投標(biāo)階段所確定的方案往往存在某方面的不足。 3）雙方合同對(duì)于材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)未明確（約定）時(shí)的處理方法 材料價(jià)格 的法定幅度為 5%， 即 5%以內(nèi)的有承包方承擔(dān)，以外的由發(fā)包方承擔(dān)。 此法適用于使用的材料品種較少，但每種材料使用量較大的土木工程，如公路、水壩等工程。 因非承包人原因引起的 工程量增減 ，該工程量變化在合同約定幅度以內(nèi)時(shí)，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價(jià)；該工程量變化在合同約定幅度以外的，其綜合單價(jià)及措施項(xiàng)目費(fèi)應(yīng)予以調(diào)整。下面通過(guò)調(diào)查收集資料的方法對(duì)一般結(jié)算超概算現(xiàn)象的原因加以總結(jié)。蘇通大橋概算總投資 。 試想，本領(lǐng)過(guò)硬，道德過(guò)關(guān)，還有什么成本管理不好？34講座總目錄 第三部分 房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本四大控制工具操作 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析 第一部分 房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作35當(dāng)前建筑業(yè)的現(xiàn)狀 近年來(lái)，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，建筑市場(chǎng) ‘僧多粥少 ‘的局面造成了承包商處于被動(dòng)地位。這無(wú)形中甲方抹平了其報(bào)價(jià)低的窟窿，助長(zhǎng)了其惡意低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠的風(fēng)氣。六 標(biāo)桿房企工程結(jié)算管理節(jié)點(diǎn)、流程、程序集指引萬(wàn)科工程結(jié)算管理節(jié)點(diǎn)及規(guī)定 ■ 結(jié)算方式：按實(shí)結(jié)算、合同加變更結(jié)算 ■ 工程結(jié)算、甲供材結(jié)算及尾款支付 （典型案例： 27工程結(jié)算實(shí)施細(xì)則 ） ■ 結(jié)算管理作要求 （典型案例： 29萬(wàn)科預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引 ） ■ 竣工結(jié)算項(xiàng)目審批 （典型案例： 30竣工結(jié)算項(xiàng)目審批表 ； 31竣工結(jié)算造價(jià)審批表 ） ■ 工程 結(jié)算總結(jié)、分析及后評(píng)估 （典型案例： 32結(jié)算總結(jié)及成本分析及后評(píng)估報(bào)告 ）33第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)七、結(jié)算重要事項(xiàng)熟悉和深刻理解合同相關(guān)條款。工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)解工程造價(jià)問(wèn)題； （ 3）按合同約定向有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。承包人未 在合同約定的時(shí)間 內(nèi)遞交竣工結(jié)算書(shū)的，發(fā)包人要求交付竣工工程，承包人應(yīng)當(dāng)交付。每期計(jì)量時(shí)要 綜合審查各種變更的處理程序的合理性和完整性，計(jì)量與支付的正確性和準(zhǔn)確性，及時(shí)扣除或扣留各種應(yīng)扣款項(xiàng)。支付的工程預(yù)付款，按照 合同約定 在工程進(jìn)度款中抵扣。典型案例18合同計(jì)量跟蹤臺(tái)賬20合同變更跟蹤臺(tái)賬21合同簽證跟蹤臺(tái)賬22合同索賠跟蹤臺(tái)賬23價(jià)款調(diào)整跟蹤臺(tái)賬19合同付款跟蹤臺(tái)賬24成本（合同）臺(tái)賬三 工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制2 通過(guò)合同實(shí)施成本控制 —— 建立有效地合同跟蹤機(jī)制 20 第一部分 房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作 第一寶典 工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二 房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享21四 中海房地產(chǎn)工程合同管理案例一 .合約管理原則：采用的決策、管理、操作三個(gè)環(huán)節(jié)相對(duì)獨(dú)立；：通過(guò)文件、規(guī)程等形式事先對(duì)某一項(xiàng)工作程序有一個(gè)明確的、定性的、定量的標(biāo)準(zhǔn)和尺度例如：后面講到的定標(biāo)原則；：采用公認(rèn)的 FIDIC條款，并明確規(guī)定投訴機(jī)制；：規(guī)范每一個(gè)環(huán)節(jié)，保持公平、公正、透明的原則。 建立工程變更跟蹤控制系統(tǒng) —— 工程變更控制臺(tái)賬 每次工程變更結(jié)束后 應(yīng)及時(shí)建立工程變更 臺(tái)賬 ，實(shí)時(shí)監(jiān)控工程變更對(duì)于工程成本和工期的影響并及時(shí)采取相應(yīng)措施，月末匯總形成成本月報(bào)，以此進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)精細(xì)化控制，并以此作為對(duì)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行責(zé)任成本過(guò)程評(píng)估考核的依據(jù)。9龍湖總包合同交底記錄表典型案例典型案例4 合同的起草、審查、會(huì)簽、審批16二 房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理6 簽約及后續(xù)工作■最主要是范圍界定－－已定和未定■施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容 — 如施工管理人員■有些特殊費(fèi)用處理 －－暫定價(jià)■有些需要現(xiàn)場(chǎng)核量－－暫定量■材料品牌 /樣板管理要求■節(jié)點(diǎn)工期控制重點(diǎn)■其他 :簽證 ,結(jié)算時(shí)限等關(guān)注以下合同交底的內(nèi)容5 合同的交底■合約洽談■合同會(huì)簽及審批 /蓋章過(guò)程■有關(guān)保證手續(xù)落實(shí)■合同交底及信息錄入■資料歸檔及樣板移交■督促及時(shí)履約：預(yù)付款，提交資料（施工組織，場(chǎng)地，報(bào)建手續(xù)）17 第一部分 房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作 第一寶典 工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二 房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享18三1 建立合同實(shí)施保證體系③ 分析評(píng)價(jià)每一合同條文執(zhí)行的法律后果，將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)挖掘出來(lái)，為合同談判和簽訂提供決策依據(jù)。注意事項(xiàng)： （ 1）注意合同名稱： 合同名稱要明確公司、項(xiàng)目、事項(xiàng)。 合同策劃又叫合同規(guī)劃。4 （ 4）在工程結(jié)束時(shí)使雙方都感到滿意，開(kāi)發(fā)商能按計(jì)劃獲得一個(gè)合格的工程，達(dá)到投資目的；承包商不但獲得合理的利潤(rùn)，還贏得了信譽(yù)，建立雙方友好合作關(guān)系。分目錄 第二寶典 價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù) 第一寶典 工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)4 第一部分 房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作 第一寶典 工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二 房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享5房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一1 合同管理概述1． 1 工程合同的概念 合同是平等主體的自然人、法人、其他 組織 之 間設(shè) 立、 變 更、 終 止民事 權(quán) 利、 義務(wù) 關(guān)系的 協(xié)議 。產(chǎn) 特聘專家中 研 （ 3）保證整個(gè)工程合同的簽訂和實(shí)施過(guò)程符合法律的要求。要做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理工作，關(guān)鍵是做好合同管理工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同管理的內(nèi)容和流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同管理的內(nèi)容和流程策劃 — → 起草 — → 會(huì)簽 — → 校稿 — → 審核 — → 批準(zhǔn) — → 訂立 — → 履行 — →變更 — → 糾紛處理 — → 終止10 第一部分 房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作 第一寶典 工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二