【正文】 控、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 同類樓盤 錦官新城，成都花園等 優(yōu)點 早期以形成高檔住宅區(qū)的氛圍 可享受完善的大配套設(shè)施服務(wù) 優(yōu)質(zhì)的別墅裝修配套（全套進口美制組裝別墅） 缺點 環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)很難達(dá)到別墅的要求 房產(chǎn)的附加值不高 類型五 以花園洋房與排屋等類別墅形態(tài)詮釋的“別墅” 典例 萬科城市花園 形態(tài) 淺丘緩坡，無其他可供依 附的景觀資源，以排屋與聯(lián)體別墅為主 定位 提倡新生活，定位與高檔樓盤，針對中端消費者 價格 聯(lián)排別墅 4500 元 /㎡ 同類樓盤 河浜印象，玉龍山莊，綠水康城，府河音樂花園、錦城豪庭 優(yōu)點 樓盤體量普遍較大 ，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施比較齊全 總價相對較低，給不能享受別墅的消費者也能有購買的可能 在區(qū)域設(shè)計方面：動，可融入小區(qū)靜，可獨居一隅 缺點 環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)很難達(dá)到別墅的要求 缺乏別墅所特有的文化內(nèi)涵，較難體現(xiàn)購買者的身份 本項目所在地 —— 龍泉驛區(qū)的別墅樓盤分析 名稱 宏宇 ?玉龍山莊 形態(tài) 平原地貌，在 別墅區(qū)開挖 2 萬畝人工湖，以增加水景 定位 模糊，僅有“美式莊園”這一說辭 均價 2800 元 /平方米 優(yōu)點 規(guī)模很大，區(qū)內(nèi)配套在項目竣工后會比較完善 景觀、園林委托日本公司設(shè)計，應(yīng)該有不錯的效果 平原地貌特征，小配套的投入成本相對較省 缺點 沒有天然的自然景觀，與山水別墅相比，缺乏吸引力 國際名城 地理位置 龍泉驛區(qū) 東南面的桃花溝入口處 周邊環(huán)境 與本項目類似 交通條件 與本項目類似 價 格 待定 動作方式 20xx 年底基本完成水電氣、通訊、寬帶等各項基礎(chǔ)工程，完善各種小區(qū)道 路修建； 20xx 年 10 月初前開始各項目的各種包裝和策劃宣傳工作，生地變熟地，增加級差地租； 20xx 年初全面鋪開招商及融資工作，同時采取獨資開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、招商開發(fā)等多種形式，按整個項目規(guī)劃進行全面開發(fā)建設(shè)。 頂多功能活動室，集休閑、旅游、運動與一體。早期的別墅雖然賣到比現(xiàn)在市場上更高的價格，但其品質(zhì)遠(yuǎn)沒有達(dá)到與其價格相稱的地步。 別墅的使用功能不夠完善：舉一個簡單的例子，在調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)，大部分的別墅戶型，沒有考慮到工具房的配置。以下部分為調(diào)查問卷結(jié)果結(jié)合訪談結(jié)果的內(nèi)容與分析： 您目前有想購買以下的物業(yè)的打算嗎： A、高層公寓 B、多層公寓 C、連排別墅 D、獨立別墅 %%% %%%%%%%高層公寓 多層公寓 連排別墅 獨立別墅 分析：公寓占了總數(shù)的 %。城東房地產(chǎn)市場在政府的引導(dǎo)下，已經(jīng)開始其開發(fā)熱潮。仍占有一定比例。開發(fā)商在樓盤推廣中，有景的極盡渲染，無景的造景，都為了迎合消費者的這一首要需 求。 1您認(rèn)為小內(nèi)最希望配置的運動場所是： A、 網(wǎng)球場 B、 高爾夫球場 C、 羽毛球場 D、 籃球場 E、乒乓球場 F、 臺球室 G、 游泳池 H、 健身房 I、 保齡球 255438318 323370240292152229329206050100150200250300350400450社區(qū)會館超市醫(yī)務(wù)所餐廳 銀行 郵局農(nóng)貿(mào)市場閱覽室 幼兒園運動場所 中小學(xué)校188881771539155354297134050100150200250300350400網(wǎng)球場 羽毛球場 乒乓球場 游泳池 保齡球 分析：消費者最希望配置的運動場所依次為游泳池、健身房、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場、保齡球、乒乓球、高爾夫球場等，其中游泳 池是消費者的首選。這條途徑占到三成半的比重。環(huán)境幽雅，遠(yuǎn)離城市喧囂。 公司現(xiàn)有員工 316 余人，平均年齡 歲，大專以上專業(yè)人士占員工總?cè)藬?shù)的 98%。 20xx 年開發(fā)的置信逸都花園，是自然生態(tài)園林型的又一大型生活居家社區(qū)。 20xx 年 9 月，“很成都，很中國”的芙蓉古城正式開盤，開創(chuàng)成都旅游地產(chǎn)先河，該項目在中國首屆旅游房地產(chǎn) 博覽會上榮“全國優(yōu)秀旅游房地產(chǎn)項目獎”和“全國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計獎”，是本屆博覽會唯一同時獲二項大獎的項目。在這一點上置信走在了成都所有開發(fā)商的前面，獲得了消費者的認(rèn)可與信任。政府規(guī)劃的確定將給龍泉驛區(qū)帶來三個正面影響： 政府將投入大量的資金用于基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的建設(shè)，加快龍泉驛區(qū)快速的成熟； 政府操作“藤籠換鳥”之舉，淘汰一些污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)，改善城東的投資環(huán)境，達(dá)到“重鑄城東”的效果； 將極大的引導(dǎo)消費者在房地產(chǎn)方面的消費方向，改變原有 的住宅消費觀念，在很大程度上消除消費者在城東包括龍泉驛的投資、消費顧慮。地塊靠秀麗的龍泉山，環(huán)該區(qū)域最大的湖泊 —— 三門寺水庫，綠化率高，大氣清潔度非常好，有著建造別墅等住宅項目所必須的、天 然的自然環(huán)境優(yōu)勢。如香火鼎盛的石經(jīng)寺，歷史悠久的北周文王碑、江西會館、川北會館、廣東會館、湖廣會館等，還有充滿傳奇色彩的明蜀僖 王陵等；該地區(qū)更因為有了客家文化的完整保存，吸引了眾多中外游客與歷史文化研究者的關(guān)注，此地舉辦的潑水活動就是客家文化的典型；本地區(qū)由于重點發(fā)展水果種植業(yè)，自然形成的漫山遍野的桃林在春暖花開的時候蔚為壯觀，因此專門設(shè)立了“國際桃花節(jié)”，吸引成千上萬的游客與市內(nèi)的市民到此地旅游、休閑，也已形成了一種文化活動。因此在今后的推廣當(dāng)中，對開發(fā)商的形象的推廣也將是一項非常重要的工作內(nèi)容。 雖然地塊的取得成本較低，但是由于真正能使用的面積較小，所以房產(chǎn)品的單位土地成本并不具優(yōu)勢。誰希望自己購買的高檔別墅不遠(yuǎn)處有一個大型的垃圾場呢？我們不能忽視任何一個有可能影響整個樓盤銷售的因素。汛期前的提前放水以增加水庫的可儲水量，確實能夠起到防洪的效果，但是這將會影響區(qū)內(nèi)的總體環(huán)境的美觀度。植被狀況需要改良，最起碼，在開始銷售的時。由于別墅區(qū)的水質(zhì)要求相當(dāng)高，甚至要求有可直飲水，因此，若區(qū)域內(nèi)的總體的改善困難，則本項目 內(nèi)應(yīng)當(dāng)考慮相應(yīng)的處理系統(tǒng)，以改善本項目的供水質(zhì)量。這對本項目的開發(fā)將會造成很大的不利影響。如果沒有準(zhǔn)確的定位和精心的策劃，該項目的開發(fā)風(fēng)險將會很大。這同樣需要雄厚的資金實力來支撐項目開發(fā)的投資。尤其是本項目作為別墅項目，離機場近而且方便是一個非常有利的優(yōu)勢。作為區(qū)域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，政府在政策方面會向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜。 第四部分 項目定位 一、 項目優(yōu)勢 政府規(guī)劃有利于城東和本項目的開發(fā) 根據(jù)政府規(guī)劃，城市向東向南移，包括龍泉驛在內(nèi)的城東將成為成 都市的副中心。置信以“為您想得更多，讓您住得更好”作為公司經(jīng)營理念，倡導(dǎo)買房就是“買一種生活方式，買一種健康文明的社區(qū)文化，買一種完善的居家生活服務(wù)系統(tǒng)”的宣言，大膽的創(chuàng)新，提出“客戶想要的，就是我們要造的”，在居住環(huán)境上提出“先造環(huán)境，再建房子”的觀點，竭盡全力將環(huán)境做到賞心悅目、怡神益性，并倡導(dǎo)“置信生活方式”、以業(yè)主為中心、以社會責(zé)任為己任、從基本生活、社會生活、精神生活三個層面上為業(yè)主服務(wù)的社區(qū)文化。 20xx 年 1 月，編輯出版指導(dǎo)公司高速度發(fā)展的綱領(lǐng) —— 《置信基本法》，并確定 20xx 年為“管理年”的主題，確保企業(yè)在加強管理中快速、健康發(fā)展。 1999 年開始開發(fā)的置信麗都花園，開創(chuàng)了“注重生態(tài)環(huán)境，營造適宜人居”的先河，標(biāo)志著成都房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域觀念的革命性突破。該公司先后榮獲四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“最大市場占有份額前 10 強”、四川省“綜合實力前 10 強 ” 、四川省“最佳效益前 10 強”，是四川省、成都市“重合同守信用企業(yè)”，中國建筑企業(yè) AAA 級單位。 您認(rèn)為真正的別墅應(yīng)該具備什么條件？（多選） A、依青山傍綠水 B、遠(yuǎn)離城市喧囂 C、獨立結(jié)構(gòu)帶私家花園 D、底層帶車庫 E、每幢別墅都具有其獨立的風(fēng) 格 F、區(qū)內(nèi)提供一個鄰里交流的空間 G、良好的物業(yè)管理 329300337230200227350050100150200250300350依青山傍綠水 遠(yuǎn)離城市喧囂獨立結(jié)構(gòu)帶私家花園底層帶車庫每幢別墅都具有其獨立的風(fēng)格 區(qū)內(nèi)提供一個鄰里交流的空間良好的物業(yè)管理 分析：根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，良好的物業(yè)管理是影響購房的首要因素。 元 /平方米以上只占很小一部分。 1 您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)或小區(qū)旁需要哪些生活配套設(shè)施？ A、社區(qū)會館 B、超市 C、醫(yī)務(wù)所 D、餐廳 E、銀行 F、郵局 G、農(nóng)貿(mào)市場 H、閱覽室 I、幼兒園 J、運動場所 K、中小學(xué)校 分析：消費者對小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施要求很高，各項設(shè)施都占了相當(dāng)大的比重。 您購房時您首要的考慮條件是： A、價格 B、環(huán)境 C、品質(zhì) D、地段 %%%%%%%%%價格 環(huán)境 品質(zhì) 地段 分析：環(huán)境仍是購房者首要考慮的因素。 您希望購買何種房型的房子？ A、 單身公寓 B、 兩室一廳 C、 三室兩廳 D、 四室兩廳 E、 別墅 %%%% 13%%%%%%%單身公寓 兩室一廳 三室兩廳 四室兩廳 別墅 分析：選擇公寓的戶型上，三室兩廳的比重較大，目前三室兩廳還是公寓戶的市場主流。城南、城西的比重很大，城東其次，城北、市中心區(qū)域較少。當(dāng)有人坐幾小時的飛機，只為了聽一堂與己工作或興趣相關(guān)的內(nèi)容的專家面授課時，我們怎么想？我們的休閑時間應(yīng)當(dāng)怎樣去打發(fā)？作為高端消費者，我們應(yīng)當(dāng)為他們設(shè)計或者說營造一種他們愿意接受或者能夠融入的文化氛圍。別墅作為高尚的住宅，其在擁有優(yōu)于一般住宅的環(huán)境等資源之外， 還應(yīng)擁有與一般住宅相同或者更為方便的基本的生活配套。同樣，無論是開發(fā)商還是別墅消費者都沒有來得及仔細(xì)的品位、揣摩一種建筑類型的真正內(nèi)涵。 星級會所：占地 20 畝，有法蘭西餐廳、咖啡廳、酒吧、電影放映廳、桑拿室等。若沒有新穎的定位，其價值將只能是造價成本加體現(xiàn)居住功能的使用價值。 區(qū)域 劃分 總居住面積 120xx0 平方米，酒店面積 25000 平方米，公建面積 9100 平方米。 代辦、代訂、代購服務(wù) 財產(chǎn)托管服務(wù)。 休閑運動：燃情歲月廣場、旱滑雪場、多功能娛樂區(qū)、兒童休閑娛樂區(qū)、白鷺洲游樂區(qū)、冒險島、情人島、蘇堤、休閑 體育場、田園風(fēng)光休閑區(qū)等 100 余項運動、休閑、娛樂設(shè)施； 小 品：花園、亭臺、小橋、噴水池、雕塑等 區(qū) 域 劃 分 區(qū)中央為 85 畝的人工湖，湖中設(shè)置了休閑島，小區(qū)的正門位于西部，西南角為物業(yè)管理用房及賓館區(qū)，東部設(shè)置了民俗風(fēng)情街等。 汽車的消費刺激了別墅的消費增長：自成都市有關(guān)部門的調(diào)查資料表明，去年成都市擁 有機動 車 72 萬輛，其中私家車達(dá) 50 萬輛，私家車擁有量居全國各大城市第二位， 且 汽車數(shù)量以每年 25％的速度在增長。但是從今年土地統(tǒng) — 公開招標(biāo)以后，除原有土地儲備的開發(fā)公司以外，大部分公司的開發(fā)成本將顯著增加，普遍而言利潤率 將 明顯下降，那么空置的比率控制將變得非常重要。當(dāng)然市場在今明兩年的開發(fā)供應(yīng)量，還要看其用地指標(biāo)的獲得情況。雖然上半年空置房面積增加了不少，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年空置一年以上的商品房反而下降 %了，其中空一年以上的住宅下降了%，同時住宅新增空置 %。 據(jù)調(diào)查，成都市在 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 170 億元人民幣，增幅為百分之 %，總投資額已接近云南、貴州、甘肅三省房地產(chǎn)投資的總和。成都市與杭州市居民消費價格總指數(shù)上并列第 5 位，最高的是深圳，最低的是廣州。 商貿(mào)經(jīng)濟 成都是全國商貿(mào)中心試點城市，現(xiàn)有各類商業(yè)批發(fā)機構(gòu) 2 萬多個，商業(yè)網(wǎng)點 24 萬個，商品交易市場 487 個，其中年成交上億元的 28 個，上 10 億元的 5 個。四川以其旅游資源的富集度和高品位名列全國前列，通過改善服和質(zhì)量和提高外聯(lián)力，四川旅游業(yè)發(fā)展勢頭較好，在成都舉辦的 20xx 年中國國內(nèi)旅交會是新世紀(jì)我 國第一個最大的旅游盛會，四川旅游形象和旅游品牌向全國作了充分展示和推介，四川旅游業(yè)加快發(fā)展的外部條件進一步改善。 調(diào)整城市結(jié)構(gòu)和形態(tài)，疏解城市功能和人口，形成更加合理的功能分區(qū)和城市結(jié)構(gòu)。北京—— 昆明、上海 —— 拉薩和蘭州 —— 昆明 3 條國道相匯成都、成渝、成綿、成樂、成雅等高速公路建成通車，形成以城區(qū)干道為依托、國道公路為干線、鐵路為動脈、國際空港為支撐的立體交通格局