別墅項目營銷策劃報告(存儲版)
【正文】 松江、嘉定、上海遠郊、昆山、蘇州等地，并形成規(guī)?；⒓谢膭e墅大盤；216。上海別墅分布圖（浦西部分）第一部分、別墅大市場研判一、 上海別墅市場的大勢分析上海的經濟穩(wěn)定快速發(fā)展將成為上海未來別墅的最有力支撐。2） 2002年上海別墅的供求狀況：A、 2002年別墅供應主要集中在5個行政區(qū)，即浦東、閔行、松江、青浦和長寧；供應量達到全市總量95％，同時需求較為旺盛的主要集中在閔行、浦東和松江三個行政區(qū)。供求研究結論： 目前的上海別墅區(qū)域主要集中在松江、浦東、閔行三大區(qū)域，而中高檔的別墅主要集中在松江和浦東，松江將形成以佘山為中心的上海富人區(qū)； 別墅用地的停止批租,將會在未來兩三年里對市場產生影響，造成資源較好的獨立別墅提供了上漲空間； 面對SARS后的住宅發(fā)展必然會更多的傾向于綠色住宅、生態(tài)住宅，相對于原生態(tài)低容積率別墅創(chuàng)造更多的市場機會； 今年別墅成交量較去年有一定上升，但成交價格有所下調，主要由于目前別墅供大于求，加上聯(lián)排等類別墅市場供應量有所增長產品同質化嚴重，造成別墅實際成交價格出現階段性盤整。三、 別墅的價格走勢：1） 上海中房指數系統(tǒng)3月12日別墅指數報告顯示，上海別墅指數達1012點，比一月基期上漲12點，%；2） 別墅指數研究得出如下預測結論： 別墅價格在未來幾年里仍會呈穩(wěn)步上升趨勢，主要是受別墅需求強有力支撐以及土地供應的受限； 經濟型及高端別墅需求旺盛，中端別墅市場競爭將更加激烈；主要由于本地客戶需求放量將在很大程度上刺激經濟型別墅的成交，而隨著上海城市的快速發(fā)展，部分追求享受的外來和本地及外籍超高收入者將對為數不多而資源稀缺的頂級別墅帶來旺盛需求。地理位置：地塊位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)，上海西區(qū)滬青平高速公路與方松路交會處，距離市區(qū)（人民廣場）約27公里，距離規(guī)劃中上?！耙怀蔷沛?zhèn)”中的旅游度假區(qū)朱家角及淀山湖約18公里。板塊提示。樓盤簡介?，F代立面風格。板塊內競品分析。主力消費年齡在4045之間。（1）佘山板塊。上海晶園獨立5001200萬/套首期65套，銷售70%以上上海紫園西佘山環(huán)山路9號獨立銷售不理想，據稱即將被收購佘山高爾夫獨立、聯(lián)排總價1000萬以上/套未開盤，目前高爾夫球場正在招募創(chuàng)始會員n 松江今年即將推出別墅項目列表序號項目名稱地址體量類型開盤日期特點1皇琪愛麗舍大學城東南側共182棟，聯(lián)體為主，另有4幢獨立別墅聯(lián)體、獨立未定，4月中旬接受預定松江大學城首個純別墅社區(qū)。通過對上述列表分析，我們發(fā)現： 獨立別墅為松江別墅的主流產品，占到了90%以上，并且競爭將愈演愈烈。同時在價格和所針對的客戶群上有了很大變化，聯(lián)體別墅一般總價不超過100萬，而目前所開發(fā)的獨棟別墅總價都是在200萬左右。劍橋景苑金都路150250萬元/套占地13萬平方米，分二期開發(fā)，由134戶聯(lián)排、43戶雙拼和100戶獨立別墅組成。天籟向陽路1683號200280萬元/套總占地28萬平方米，一期首推108戶已經售謦。但當這些項目結束時，聯(lián)排別墅也逐漸淡出市場了，開發(fā)商不約而同地將目光轉向堵棟別墅的開發(fā)。每套別墅都建有一個“功能層”6紫都 上海晶園佘北公路、泗陳公路350套獨立2003年5月佘山國家旅游度假區(qū)內，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，占地1300畝，戶戶臨水，配有生活服務、休閑體育雙會所。附件：松江目前在售別墅項目列表：n 根據上海市房地產交易中心資料顯示，今年一季度，松江沒有新的地塊出讓。松江別墅市場簡介松江是上海市“十五”期間重點建設的新城，近年來別墅市場發(fā)展較快，是上海別墅項目最多的區(qū)縣之一。由于滬青平公路與虹橋、古北的距離，該板塊受到港臺人士的追捧。綠化率70%。居禮高涇路555弄950014000占地10萬平方米。2000年到2001年開始，別墅市場由于其供應量相對于需求量來說，相對得不足，顯得市場異常的火熱。地塊技術經濟指標。u 別墅市場呈現兩頭熱，中間涼的現狀，供應量最大的中高檔別墅市場風險加大。2） 依據別墅的購買動機：A、 自用型；B、 投資型；C、 混合型。上海晶園都有不錯的銷售，而低端的疊加、聯(lián)排等準別墅銷售如美墅、麗水華庭等經濟性別墅銷售也不錯，而恰恰是中高端的樓盤由于目前整體的盤量最大，而產品同質化比較嚴重，所以反而賣不動。上海別墅的競爭焦點也將集中在中高檔的別墅。而各板塊各有特點。 上海的別墅市場在近兩到三年呈現供大于求的現狀，而由于目前全國和上海對于別墅用地的停止供應和上海經濟的快速增長使得個人收入較大增長，別墅購買群擴大，在未來5到10年成為穩(wěn)定的購房熱點；216。 以佘山為中心正在形成一個上海最大的、資源最好的高檔別墅區(qū)——大佘山富人區(qū)；216。（1）上海經濟連續(xù)快速增長，已連續(xù)11年保持兩位數增長態(tài)勢；（2）上海GDP的增加，城市空間的擴大、私家車的大量進入家庭、人們對于空氣、綠色和健康的要求不斷提高，使得白領階層中的精
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