【正文】 東西走向、寬約 25米的商業(yè)街，兩邊將規(guī)劃為娛樂(lè)休閑型的咖啡廳、西餐廳，是具有一定品位的商業(yè)設(shè)施，如果能體現(xiàn) “水邊威尼斯 ”的風(fēng)格風(fēng)情，比如引進(jìn)威尼斯傳統(tǒng)風(fēng)味 “豌豆?jié)鉁?”（ risi形象整合及包裝建議 （補(bǔ)充說(shuō)明） 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書形象策略的論證 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書形象策略的論證v“水邊威尼斯 ”概念特色小區(qū)在廣州沒(méi)有，能夠給目標(biāo)消費(fèi)群造成新鮮的刺激，吸引他們的視線—— 在風(fēng)情訴求方面，廣州樓盤 “亞熱帶風(fēng)情 ”、“新加坡 ”特色、 “嶺南園林 ”、 “巴厘島 ”色彩等概念用得過(guò)于泛濫——“ 水邊威尼斯 ”單一精確的概念能給市場(chǎng)注入一股活力和新意 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書v“水邊威尼斯 ”的繁榮中透出悠閑的生活、融合格調(diào)、優(yōu)裕而略帶浪漫色彩的情懷，與人們?nèi)找嫣岣叩纳钭非笙辔呛蟰“水邊威尼斯 ”代表一種在繁忙生活中又透出些許悠閑的生活形態(tài)形象策略的論證 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書v“水邊威尼斯 ”的文化特質(zhì)有著深厚的內(nèi)涵和人文精髓——“ 水邊威尼斯 ”給威尼斯藍(lán)灣的形象包裝提供了豐富的素材和意境，能立刻提升該樓盤在消費(fèi)者心目中的位置形象策略的論證 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書v“水邊威尼斯 ”的概念能夠在樓市信息中獨(dú)樹(shù)一幟，并吸引目標(biāo)消費(fèi)者的眼球 ——“原來(lái)我們身邊存在一個(gè)這么好的地方 ”、 “最好的就在你身邊 ”——“ 水邊威尼斯 ”將極大地提升項(xiàng)目的 “價(jià)值 ”，在周邊環(huán)境尚未改善的情況下，讓消費(fèi)者感受 “物超所值 ”形象策略的論證 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書第五部分廣告推廣策略及建議 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書推廣目標(biāo)v建立威尼斯藍(lán)灣 “水邊威尼斯 ”的品牌形象和產(chǎn)品形象，提高知名度和美譽(yù)度v配合銷售計(jì)劃，為達(dá)成不同階段的銷售目標(biāo)制定相應(yīng)的推廣計(jì)劃v開(kāi)盤時(shí)取得轟動(dòng)效應(yīng)，使威尼斯藍(lán)灣成為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一熱點(diǎn) 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書推廣手段廣告手段SP手段 PR活動(dòng)v通過(guò)廣告、促銷、公關(guān)活動(dòng)有機(jī)組合的整合行銷手段展開(kāi)全方位、立體式的推廣 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書推廣階段v根據(jù)房地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)則，在項(xiàng)目未確定竣工進(jìn)程的情況下，我們先把推廣階段劃分為四個(gè)階段v第一階段：預(yù)熱期（ 2023年 4月 —5 月）v第二階段：?jiǎn)?dòng)期（ 2023年 6月 —7 月）v第三階段：強(qiáng)推期（ 2023年 8月 —11 月）v第四階段：持續(xù)期（ 2023年 12月開(kāi)始） 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書推進(jìn)思路v推進(jìn)策略預(yù)熱期 啟動(dòng)期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 文化引導(dǎo)形象導(dǎo)入品牌建立情感訴求品牌提升進(jìn)度拉動(dòng)強(qiáng)勢(shì)促銷公關(guān)互動(dòng)品牌銷售慣性銷售 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書總體推廣策略 — 階段性策略時(shí)間預(yù)熱期 啟動(dòng)期 高潮期知名度1月中旬 —2 月上旬 2月下旬 —3 月下旬 4月后持續(xù)期4月 5月 6月 —7 月 8月 —11 月 12月開(kāi)始密集的硬性廣告投放，強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入威尼斯藍(lán)灣 “ 水邊威尼斯 ” 的品牌形象，輔以強(qiáng)勢(shì)的公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)銷售，輔以強(qiáng)勢(shì)的促銷活動(dòng)實(shí)現(xiàn)銷售的 “ 開(kāi)門紅 ”最密集的硬性廣告投放，鞏固威尼斯藍(lán)灣 “ 水邊威尼斯 ” 的品牌形象，并且以有轟動(dòng)性的促銷、公關(guān)活動(dòng)聚集人氣，最大限度地推動(dòng)銷售持續(xù)的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷 /公關(guān)活動(dòng)，鞏固品牌形象，實(shí)現(xiàn)慣性銷售通過(guò)硬性廣告、軟性廣告相結(jié)合向目標(biāo)消費(fèi)者滲透 “水邊威尼斯 ”生活，并開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書第一階段：預(yù)熱期（ 2023年 45月）v目的：為樓盤進(jìn)入銷售階段做好全面準(zhǔn)備v任務(wù)：為建立品牌做鋪墊，為進(jìn)入銷售階段作好物料準(zhǔn)備v執(zhí)行策略：通過(guò)報(bào)紙廣告滲透 “水邊威尼斯 ”生活，并完善現(xiàn)場(chǎng)包裝（售樓部等）及銷售資料（樓書、單張、價(jià)目表等） 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書v報(bào)紙廣告開(kāi)始引進(jìn)威尼斯文化，通過(guò)引進(jìn)威尼斯素材打早威尼斯藍(lán)灣。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書v“威尼斯藍(lán)灣美食節(jié) ”：威尼斯美食豐富，從中挖掘題材舉行 “威尼斯藍(lán)灣美食節(jié) ”，讓前來(lái)參觀的消費(fèi)者不僅體會(huì)威尼斯美食的無(wú)窮魅力，而且還可以通過(guò)家庭烹飪大賽等活動(dòng)來(lái)吸引更過(guò)的注意。v提升發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。v在預(yù)熱期建議以《廣州日?qǐng)?bào)》及《南方都市報(bào)》為主，《羊城晚報(bào)》只在啟動(dòng)期及強(qiáng)推期適當(dāng)投放。版面可選擇 1/2活 1/3彩版在珠三角版或娛樂(lè)版刊出。v建議在這一時(shí)期每周在《廣州日?qǐng)?bào)》，《南方都市報(bào)》各投放硬廣告 1/2彩版一次，配合公交車車身廣告有利于穩(wěn)固品牌在消費(fèi)者心目中的高記憶度，達(dá)到配合銷售的目的。v媒體特點(diǎn)：全新構(gòu)思，網(wǎng)落分布廣泛，且富有經(jīng)濟(jì)效益的戶外電子廣告平臺(tái)；滲透率極高的創(chuàng)新戶外電子平臺(tái)；獨(dú)家的節(jié)目?jī)?nèi)容，多樣華且極具創(chuàng)意；戶動(dòng)的嶄新戶外電子廣告平臺(tái)，七、創(chuàng)新廣告： m流動(dòng)廣告 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書vm流動(dòng)廣告內(nèi)容特點(diǎn)： 每個(gè)節(jié)目均獨(dú)立單元，不需有追看性 精美，逼真的畫面，簡(jiǎn)潔，亮麗，高品質(zhì)的視覺(jué)效果，配以適量字幕，具有極佳的訴求效果 節(jié)目輪圈播放，使得大部份觀眾有機(jī)會(huì)看到所有的內(nèi)容。2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。20231乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 三月 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 20:48:2920:48:2920:483/23/2023 三月 21三月 2120:48:2920:48:29March218:48 8:48:298:48:29 三月 21三月 2120:48:2920:48:29March218:48 8:48:29March下午 20:48:29三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。20231知人者智，自知者明。2023閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。March下午 20:48:29三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。23,23,20:48:2920:48:292320238:48:29MarchMarch? 車身發(fā)部數(shù)量： 20臺(tái) 發(fā)布單價(jià)： 3。v強(qiáng)推期正跨國(guó)慶黃金周，休假看樓人數(shù)增多，是樓盤銷售的黃金時(shí)機(jī)，建議在這黃金周前加大報(bào)紙廣告投放量，同時(shí)可考慮各報(bào)社的黃金周特刊。在公開(kāi)發(fā)售期前一天發(fā)布《廣州日?qǐng)?bào)》整版廣告。v三份報(bào)紙各具特點(diǎn)，使用中可互為補(bǔ)充。v準(zhǔn)確的與目標(biāo)消費(fèi)者溝通，清晰傳達(dá)銷售信息。—— 對(duì)應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和對(duì)手策略的快速反應(yīng)—— 品牌拉動(dòng)和促銷相結(jié)合白云區(qū)樓盤還停留在 “環(huán)保牌 ”、 “東南亞風(fēng)情 ”、 “嶺南特色 ”，威尼斯藍(lán)灣跳出了這一框架，并引起了很好的社會(huì)效應(yīng)。比如定期舉辦 “嘉年華 ”（面具節(jié)），動(dòng)員居民參加，通過(guò)參加社區(qū)活動(dòng)來(lái)促進(jìn)形成融和的社區(qū)文化。對(duì)于威尼斯藍(lán)灣而言，需要設(shè)計(jì)具有威尼斯風(fēng)格的售樓前臺(tái)，設(shè)計(jì)具有威尼斯風(fēng)格的、和顧客融合交流的圓臺(tái)，播放威尼斯的輕音樂(lè)，甚至為客戶炮制威尼斯咖啡招待。威尼斯般的富足 （生活設(shè)施）252。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書“威尼斯 ”是什么樣的v富足、繁華而安全 ：威尼斯曾是中國(guó)絲綢之路在歐洲的中轉(zhuǎn)站，是溝通東西方的橋梁，它本身也成為夢(mèng)想的起點(diǎn)，積累了大量的財(cái)富。他們對(duì)未來(lái)購(gòu)房的期望焦點(diǎn)如下： 希望入住安全的小區(qū)（希望能脫離所在地的閑雜人員） 希望住在有都市感的小區(qū)（不希望自己住的地方稱為 “城中村 ”） 希望買的房子讓自己感到 “物超所值 ”（他們比較重視價(jià)格） 希望住的地方?jīng)]有嘈雜（他們習(xí)慣了這一地段的嘈雜，但很想脫離） 附近生意人更希望住到一個(gè)顯得富足的社區(qū) 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書第四部分形象策略及包裝建議 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書項(xiàng)目定位 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書v先對(duì)品牌、產(chǎn)品所生存的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行細(xì)分，以便在市場(chǎng)定位時(shí)區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)者，挖掘出對(duì)消費(fèi)者而言是有價(jià)值、有影響力的利益點(diǎn)，然后進(jìn)行加工包裝。購(gòu)房的主要目的以 首次購(gòu)房居多 ，部分為再次置業(yè)或結(jié)婚用房 在不考慮購(gòu)買的消費(fèi)者當(dāng)中，少部分乃已經(jīng)購(gòu)買有住房，更多的是暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)買力和購(gòu)房欲望。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書v威尼斯藍(lán)灣有很好的開(kāi)發(fā)理念和明確的市場(chǎng)定位，但在廣州無(wú)論是老城區(qū)還是白云區(qū)，以亞熱帶東南亞風(fēng)情或嶺南特色為炒作概念的樓盤太多，包括它面臨的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手嶺南新世界和時(shí)代花園，因此如果威尼斯藍(lán)灣還以亞熱帶或嶺南特征的概念進(jìn)行包裝，很難形成自己的特色和個(gè)性。有線電視 會(huì)所 醫(yī)院 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書第二部分項(xiàng)目 SWOT及競(jìng)爭(zhēng)分析 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書項(xiàng)目 SWOT 分析 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書優(yōu)勢(shì)（ Strength）v地處白云山下；v地處未來(lái)白云新城，白云區(qū)府新址旁，具升值潛力；v規(guī)模大，綠化程度高，人工湖泊多，水景秀麗且具有親水設(shè)施；v人性化、個(gè)性化的建筑設(shè)計(jì)，豐富的社區(qū)文化 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書劣勢(shì)（ Weakness ）v廣州人對(duì)該地段的認(rèn)同度低；v房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是個(gè)新品牌，沒(méi)有知名度，美譽(yù)度尚未建立；v離公交車站遠(yuǎn)，交通不便；v周邊景觀的改觀尚需時(shí)日。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書v白云 ?威尼斯藍(lán)灣由于自身是個(gè)新品牌，要取得熱 銷的成績(jī)，必須在個(gè)性和特色上下工夫，在形象 包裝上要有新意，以一種概念引導(dǎo)潮流。成功的推廣策劃案有助于項(xiàng)目在整個(gè)銷售過(guò)程中找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)者，有效整合資源，有序推進(jìn)并達(dá)成銷售目標(biāo)。 —— 商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降。他們都曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)享有盛譽(yù)的大型樓盤，擁有很高的知名度和美譽(yù)度，充分利用品牌優(yōu)勢(shì)推出新盤。在廣州 2023年商品房銷量前 10名樓盤中，疊彩園名列第五位，銷售面積 ，銷售金額 ?！?廣州市房地產(chǎn)投資額2023年突破３８０億元，2023年有望達(dá)到４００億元，商品房供應(yīng)量大幅增加，加上不可能在短時(shí)間內(nèi)消化的空置商品房，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（結(jié)合本公司所做問(wèn)卷調(diào)查） 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手原則v根據(jù)在地段、價(jià)位、規(guī)劃、目標(biāo)消費(fèi)群、策略等各方面都存在的特性： — 可比性 — 相近性 — 差異性 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手名稱v根據(jù)上述原則，并結(jié)合我們?cè)谠搮^(qū)域做的市場(chǎng)調(diào)查（問(wèn)卷及分析結(jié)果附后），我們發(fā)現(xiàn)以下樓盤是 2023年威尼斯藍(lán)灣推盤的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： — 嶺南新世界 — 白云高爾夫花園 — 祥景花園 — 時(shí)代花園 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價(jià)（ /平米）發(fā)展商嶺南新世界 白云大道北路永泰路段占地１２０萬(wàn)平方米，總建筑面積：１８２萬(wàn)平方米 有線電視4150 廣州方圓粵景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3000余（不帶裝修） 白云 ?威尼斯藍(lán)灣上市推廣策略書競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價(jià)（ /平米）發(fā)展商祥景花園 黃石路與機(jī)場(chǎng)北路交匯處規(guī)劃占地 萬(wàn)平米，總建筑 26萬(wàn)平米40% 12 2426 2729 803路兒童活動(dòng)中心 停車場(chǎng) 保安系統(tǒng) v第二類消費(fèi)群體 — 外地人，無(wú)地域認(rèn)同感，更加關(guān)心樓盤的 價(jià)格和整體風(fēng)格是否符合自己的承受能力 和需要。占多數(shù)的消費(fèi)者表示不會(huì)考慮購(gòu)買白云區(qū)政府新址附近的樓盤，約 1/3的消費(fèi)者會(huì)考慮購(gòu)買