【正文】 研究不充分20機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用北京 CBD、亞運村和中關(guān)村構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)的三大熱點，其中亞運村為已持續(xù)多年的熱點，而 CBD及中關(guān)村為新興熱點，競爭日益激烈項目名稱 開發(fā)商建外 SOHO 紅石實業(yè)現(xiàn)代城 紅石實業(yè)新城 此表中數(shù)據(jù)從北京現(xiàn)售的 1000余個樓盤中選取，對 97年前開盤的項目對 972023年的市場競爭，及 2023年后新開盤項目對未來市場競爭的影響未考慮在內(nèi)167。 北京 2023年房地產(chǎn)行業(yè)薪資調(diào)查（月薪、稅后） 資料來源：萬通 2023年度房地產(chǎn)行業(yè)薪資調(diào)查及 瑞通管理分析單位：人民幣 元注：萬通目前大部分崗位的薪資處于行業(yè)中等水平。2. 強烈地支持變革。5. 獲得有效的溝通 (及時、相關(guān)、真實 )。盡管，目前萬通開始嘗試 CRM管理軟件，但是如果沒有系統(tǒng)的規(guī)劃，單純實施了沒有 ERP等相關(guān)財務(wù)、業(yè)務(wù)、預算、項目信息支持的 CRM系統(tǒng)，效果很難達到預期設(shè)想盡管萬通目前的核心技能之一是需要大量數(shù)據(jù)資料和歷史經(jīng)驗支持的項目策劃，但是目前萬通沒有系統(tǒng)的知識管理架構(gòu)，也沒有知識管理軟件的支持 IT應(yīng)用模型與萬通現(xiàn)狀分析 4. 財務(wù)能力評估54機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用目錄 – 獲利模式評估2. 業(yè)務(wù)能力評估3. 組織能力評估1. 整體績效評估4. 財務(wù)能力評估5. 獲利模式評估 55機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用總體來看，萬通的業(yè)務(wù)能力強在項目和產(chǎn)品經(jīng)營上，基本上沒有超出項目運作本身的技術(shù)研發(fā)，營銷管理和客戶服務(wù)方面尚有待加強銷售銷售項目項目開發(fā)研究開發(fā)研究服務(wù)銷售營銷項目管理項目策劃 土地選購? 勾畫萬通公司能力的強弱，形成了橄欖型? 建好房只要能賣掉，即可獲得較為可觀的投資回報? 營銷管理和客戶服務(wù)，還沒有成為市場競爭優(yōu)勢的重要來源強 弱弱研發(fā)管理5. 獲利模式評估 資料來源： 瑞通管理分析 56機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用北京房地產(chǎn)企業(yè)采用生產(chǎn)導向的經(jīng)營模式的首要原因是，長期以來市場一直處于一個不成熟的階段? 公有住房分配制度剛剛結(jié)束? 私有住房需求還沒有得到基本滿足社會需求結(jié)構(gòu)正在轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)基本沿用原有的經(jīng)營模式? 政府批地? 企業(yè)買地、蓋房銷售無論是社會還是消費者自身對北京房地產(chǎn)的置業(yè)屬性都有待再認識? 價值與價格的內(nèi)在聯(lián)系? 不動產(chǎn)的用途與社會屬性單位分房 私家購房1998年 2023年1995年單位分房結(jié)束開始反映私家購房情況1992年逐步放開北京建筑市場 生產(chǎn)導向模式與地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 商品房的銷售情況與市場的變革然而，隨著社會的發(fā)展、科技的進步，市場必將越來越成熟。 人員規(guī)模 /主要技能1. 使命2. 目標： 整體目標 173。 成長進度173。 自營生產(chǎn) /外購 /合作? 主要流程的最佳模式? 信息技術(shù)的策略應(yīng)用? 組織內(nèi)涵：173。評估范圍 :： 1=強烈反對 2=不同意 3=中立 4=同意 5=非常同意Total TotalTotal Total1. 2. 3. 4. 5. 1. 2. 3. 4. 5. 1. 2. 3. 4. 5. 111112111. 2. 3. 4. 5. 4334422資料來源：瑞通管理分析3. 組織能力評估44機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用目錄 – 財務(wù)能力評估2. 業(yè)務(wù)能力評估3. 組織能力評估1. 整體績效評估4. 財務(wù)能力評估5. 獲利模式評估 45機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用萬泉項目的現(xiàn)金流分析表明，按照目前的業(yè)務(wù)預測萬泉具有良好的投資回報，內(nèi)部收益率（年平均投資回報率）預期可以達到 35%，項目凈現(xiàn)值 7500萬人民幣 資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析萬泉項目現(xiàn)金流與投資回報分析 內(nèi)部收益率（ IRR） = 35%凈現(xiàn)值（ NPV） = 7500萬人民幣（息稅前數(shù)值，未計入所得稅和利息，但已考慮土地增值稅）單位：萬元4. 財務(wù)能力評估46機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用因萬泉一期和二期均已成功售出，因此三期的降價風險和銷售延后風險對整體項目的影響不是非常嚴重，但凈現(xiàn)值的損失風險也會達到 10002023萬人民幣 萬泉項目敏感性分析 凈現(xiàn)值單位：萬元內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值單位：萬元 內(nèi)部收益率降價敏感性分析 銷售滯后敏感性分析資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析4. 財務(wù)能力評估47機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用亞運項目按預測也比較樂觀，年平均投資回報率可達到 36%，項目凈現(xiàn)值 8370萬人民幣資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析亞運項目投資回報分析 （ 內(nèi)部收益率 IRR和凈現(xiàn)值 NPV息稅前） 內(nèi)部收益率（ IRR） = 36%凈現(xiàn)值（ NPV） = 8370萬人民幣（息稅前數(shù)值，未計入所得稅和利息，但已考慮土地增值稅；以 %的股權(quán)計算）單位：萬元4. 財務(wù)能力評估48機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用但是，亞運項目的降價和銷售滯后風險對投資回報的影響較大， 15%的降價損失將到這一項目失去投資價值 亞運項目敏感性分析 凈現(xiàn)值單位：萬元內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值單位：萬元 內(nèi)部收益率降價敏感性分析 銷售滯后敏感性分析資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析4. 財務(wù)能力評估49機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用新城國際項目周期較長，投資回報預期低于其他兩個項目，內(nèi)部收益率預期 20%，凈現(xiàn)值 1億 400萬人民幣新城項目投資回報分析 （ 內(nèi)部收益率 IRR和凈現(xiàn)值 NPV息稅前） 資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析內(nèi)部收益率（ IRR） = 20%凈現(xiàn)值（ NPV） = 1億 400萬人民幣（凈現(xiàn)值是項目開始年 1994年的數(shù)值；此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)值，未計入所得稅和利息，但已考慮土地增值稅）單位：萬元4. 財務(wù)能力評估50機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用新城國際項目對未來的現(xiàn)金收入預期依賴較大，降價風險和銷售滯后風險同樣存在 新城項目敏感性分析 凈現(xiàn)值單位：萬元內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值單位：萬元 內(nèi)部收益率降價敏感性分析 銷售滯后敏感性分析資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析4. 財務(wù)能力評估51機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用整體來講，萬通在 19942023年期間一直為現(xiàn)金流出期，2023年之后萬通將有大額現(xiàn)金回流。3. 理解變革的需求。 )5. 從整體上把握所有項目的成本和收益。萬通副總級：工資基本在行業(yè)中等水平。萬泉萬泉資料來源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析24機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用萬泉在中關(guān)村周邊的高檔住宅中，戶均面積大，定位在周邊區(qū)域的高檔住宅中高端 在中關(guān)村周邊區(qū)域開發(fā)商傾向于三居，其次為二居和四居，一居、五居、和六居有少量供應(yīng)，萬泉的主力戶型為三居、四居、六居，戶均面積大，定位在周邊區(qū)域的高檔住宅中高端。機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用北京萬通發(fā)展戰(zhàn)略項目 內(nèi)部評估報告機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用