【正文】 層 行政辦公 700 3 層 員工宿舍 700 4 層 招待所 20 35 700 合 計(jì) 2800 輔助設(shè)施設(shè)備 （ 1）門球場：按正規(guī)比賽 場地建造，規(guī)格長二十公尺、寬十五公尺，地面為沙地。 （ 9）室外康體設(shè)施：園區(qū)配備簡易運(yùn)動(dòng)、健身設(shè)施。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動(dòng)作就能使用的操作方法。要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。這類住宅中不僅保留了一些家庭共用的部分，也還有老人獨(dú)立使用的部分。 項(xiàng)目的選址可以從一下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮： （ 1）環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對(duì)老人有較強(qiáng)的吸引力； （ 2）交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來都十分方便； （ 3）場地周邊活動(dòng)安全，不應(yīng)以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外活動(dòng)不必穿過城市主要街道； （ 4）場地不宜直接鄰近學(xué)校、兒童游樂場或?yàn)榍嗄昱c成年人所活躍出人的娛樂區(qū)； （ 5）生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的 相互交往機(jī)會(huì)，避免產(chǎn)生與社會(huì)相隔絕，被社會(huì)所遺棄的消極心理； （ 6）場地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動(dòng)的要求。因此，從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計(jì)、電器照明設(shè)計(jì)，乃至門窗的選擇等等細(xì)節(jié)上都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)居住者的細(xì)膩關(guān)懷。衛(wèi)生間墻面應(yīng)盡可能避免出現(xiàn)陽角。防滑條如果太厚，就會(huì)產(chǎn)生羈絆的危 險(xiǎn)，應(yīng)與臺(tái)階面幾乎設(shè)置在同一平面上， 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 太厚的防滑 條應(yīng)鑲嵌埋人臺(tái)階面內(nèi)。因此必須考慮老年人移動(dòng)的方便性，取消陽臺(tái)內(nèi)外地面的高差。 老年人使用衛(wèi)生間的時(shí)間較長，且動(dòng)作幅度較大，因此老年人使用的衛(wèi)生潔具應(yīng)選擇操作簡單的設(shè)備，其安裝尺寸應(yīng)適當(dāng)放寬，位置符合老年人的生理特點(diǎn)；選擇使用時(shí)能確保身體安全和當(dāng)老年人跌倒時(shí)，危險(xiǎn)性小的設(shè)備。 老年人握力下降，應(yīng)選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動(dòng)水龍頭。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應(yīng)以 400mm 以下為標(biāo)準(zhǔn)。 老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會(huì)極大的影響老年人的心理和生理健康。把手中心距地宜為 8001000mm。電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開 關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進(jìn)行操作。同時(shí)應(yīng)注意各房間與走廊的亮度應(yīng)大致相同，以免有刺眼的感覺。 （ 7）色彩設(shè)計(jì) 老年人的視覺經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設(shè)計(jì)時(shí)必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應(yīng)適當(dāng)提高色彩的明 度和對(duì)比度，提高可識(shí)別性，適應(yīng)老年人視覺能力下降的特點(diǎn)。她們的責(zé)任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護(hù)剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。這種服務(wù)提供一頓午餐 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類幫助的高齡老人。對(duì)于沒有親人和朋友在身邊的老人，探望者對(duì)老人就顯得更加重要?！吧钤诰€”服務(wù)的定購者可以在手腕上或脖子上帶一個(gè)鈕扣。司機(jī)把老人從家里接出來送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。 （ 9）法律服務(wù) :老年人所需求的房屋出租、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、準(zhǔn)備遺囑、財(cái)產(chǎn)糾紛等法律服務(wù)與日俱增。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復(fù)服務(wù)、體育鍛煉、娛樂活動(dòng)等各種需要。 二、項(xiàng)目污染的防治措施 從總體上看，本項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的污染在區(qū)域上是局部的，在時(shí)間上是有限的，對(duì)環(huán)境的影響是可逆的，為了將這些影響降低到最小的程度，將采取以下措施： 對(duì)項(xiàng) 目區(qū)域的地形進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的堪察，減少土方的挖掘量和運(yùn)輸量，對(duì)于外運(yùn)的塵土，采用遮蓋、加水等措施，有效地防止塵土的飛揚(yáng)； 嚴(yán)格禁止在居民休息時(shí)施工，必要時(shí)，在施工機(jī)械上和現(xiàn)場使用消音和隔音裝置，盡量的使用商品砼，減少現(xiàn)場噪音； 加強(qiáng)廢物和垃圾管理，施工期間建立臨時(shí)垃圾放置點(diǎn)，集中處理施工垃圾。 設(shè)計(jì) 施工方面的工作，應(yīng)在滿足技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的前提下，盡可能采用裝配式、工廠化方案，工作安排盡可能立體交叉，人員排滿上足，并采取切實(shí)科學(xué)的技術(shù)措施，縮短工期，提高工作效率。 （ 6）培訓(xùn)部：負(fù)責(zé)員工素質(zhì)及業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)?？偡课萁ㄖ锩娣e 20200 平方米。 （ 4）家用電器、醫(yī)療設(shè)備、交通工具等按現(xiàn)行市價(jià)估算，詳見下表。 （ 3） 房屋建筑物工程總投資 房屋建筑物總投資＝ 房屋建筑物成本單價(jià) 房屋建筑物總面積 ＝ 585 20200 ＝ 1182（萬元） 詳細(xì)估算情況見下表： 表 房屋建筑物工程投資估算明細(xì)表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 第一年 第二年 合計(jì) 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 開發(fā)面積 投資估算 1 A 棟公寓 4,350 254 4,350 254 2 B 棟公寓 4,350 254 4,350 254 3 C 棟公寓 4,350 254 4,350 254 4 D 棟公寓 4,350 254 4,350 254 5 E 棟綜合樓 2,800 164 2,800 164 合 計(jì) 11,500 673 8,700 509 20,200 1,182 土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算 （ 1）土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)＝土地面積土地單價(jià) ＝ 100 5 ＝ 500（萬元） （ 2）配套工程及附屬基礎(chǔ)設(shè)施包括水電、道路、地坪、圍墻等，投資估算詳見下表。 本項(xiàng)目所需土地取得費(fèi)用，按 5萬元 /畝計(jì)。 （ 4）辦公室：負(fù)責(zé)公司的文件管理、后勤服務(wù)、上下聯(lián)絡(luò)、接待、人事勞動(dòng)、檔案管理、考察選拔人才等工作。 三、建設(shè)管理 建設(shè)管理應(yīng)抓好前期準(zhǔn)備和施工兩個(gè)環(huán)節(jié)。無論是自營或是外營，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實(shí)際需求設(shè)置，并且對(duì)服務(wù)質(zhì)量和顧客的滿意度實(shí)施有效的監(jiān)控，這一點(diǎn)對(duì)于 引進(jìn)的服務(wù)單位尤是，以維護(hù)物業(yè)管理單位的形象。 （ 11）老人日托中心。對(duì)老年人來說，有時(shí)，聚會(huì)比飯菜本身更重要。這種服務(wù)有時(shí)稱為撥電話搭車。電話確認(rèn)服務(wù)可以監(jiān)督老人的健康狀況，提供連續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關(guān)心他們。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。服務(wù)人員可以一身兼兩職。 社區(qū)服務(wù)和管理 社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容一般包括： （ 1）家務(wù)服務(wù) :社區(qū)服務(wù)中心可以定期派遣服務(wù)人員前往老年人的住所，幫助他們做瑣碎的家庭雜事。從臥室到廁所的路線上應(yīng)設(shè)置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應(yīng)加設(shè)腳燈。 客廳、臥室和餐廳均應(yīng)留有 空調(diào)的安裝位置和專用插座，考慮空調(diào)位置時(shí)注意不要直接將風(fēng)吹向人體，尤其是就寢時(shí)。 開關(guān)及插座應(yīng)清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。杠桿式把手要向內(nèi)側(cè)彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。臥室門可 采用帶觀察窗的門，使家人可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。扶手的高度應(yīng)方便老年人在走廊、樓梯、衛(wèi)生問、客廳、餐廳、臥室等地方的移動(dòng)，其高度以 800900mm 為宜。浴缸邊緣應(yīng)為可坐下并轉(zhuǎn)身的形狀，并在浴缸一端留有 400mm 寬的坐浴臺(tái)。 由于老年人普遍有記憶力衰退的現(xiàn)象，常常會(huì)忘記灶臺(tái)上燒的水或飯，而導(dǎo)致燃?xì)庑孤┗虬l(fā)生火災(zāi)，因此對(duì)老年人來講使用電磁爐是最安全 的，但目前使用最多 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 的還是燃?xì)庠罹摺Ｆ胀ㄗ≌O(shè)計(jì)中為防止衛(wèi)生間內(nèi)地面水外溢而設(shè)置的高差對(duì)老年人來講也是一個(gè)危險(xiǎn)隱患，一般來說，盆浴比較適合老年人，此時(shí)地面水量不大，只需從門口向衛(wèi)生間內(nèi)找坡即可。 樓梯是老年人極易發(fā)生事故的地方，對(duì)于一些身體不便的老人來說，上下樓梯是一件很困難的事 情，因此老年人居室應(yīng)盡量設(shè)在一層。墻體陽角部位宜做成圓角或切角，且在 高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角。 戶型設(shè)計(jì) 由于戶型設(shè)計(jì)直接關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量，因此，在老年住宅的戶型設(shè)計(jì)上也有特別的要求： （ 1）保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個(gè)健康的生活環(huán)境； （ 2）與子女同住的單元住宅應(yīng)盡可能分門出入，客廳的設(shè)計(jì)既要可以滿足家庭成員會(huì)客、看電視、聊天等娛樂交往活動(dòng)的需要，又可兼作餐廳，這樣，可避 免家庭成員之間因工作、學(xué)習(xí)、休息、娛樂及習(xí)慣的不同相互干擾，同時(shí)也便于生活上的互相照顧； （ 3）獨(dú)立的老年住宅應(yīng)至少設(shè)置兩個(gè)房間，為老年人陪護(hù)者提供居住的空間； （ 4）老年人因?yàn)樯眢w機(jī)能的退化，使用衛(wèi)生間的次數(shù)會(huì)增多，因此應(yīng)該在臥室內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的衛(wèi)生間； （ 5）室內(nèi)的樓梯應(yīng)采用三段式樓梯，降低了坡度也為老年人上下提供了更多的緩沖空間； （ 6）所有房間應(yīng)在同一平面上，避免室內(nèi)的階梯，保證老年人行動(dòng)的安全。 項(xiàng)目選址 由于老年人離開了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢(shì) 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 不再是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量則躍升到首位。當(dāng)老年人和兒子夫妻同住時(shí)，既要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)未被疏遠(yuǎn)的感覺，同時(shí)又要充分注意老年人生活的隱私。在緊急、危險(xiǎn)的情況下，在老年人判別力、行動(dòng)力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時(shí)地或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，以使老人能得到幫助。 （ 1）要有功用性。 （ 7）綠化：園區(qū)綠化率 50％以上。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 土地征用 本項(xiàng)目擬征用土地 100 畝。正在動(dòng)工建設(shè)的武漢市繞城公路和京珠高速公 路（北京 —— 珠海）貫穿農(nóng)場全境，從而形成武漢繞城公路、京珠高速公路和 107 國道互為一體的大交通格局。遠(yuǎn)在新石器時(shí)代， xxx 就是人群聚集生活的地方，世世代代在這里繁衍生息。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、自然條件 武漢市 xxx 辦事處地處武漢市西北近郊，是武漢市最早（ 1958 年）興建的國營農(nóng)場之一，面積 78 平方公里，人口 。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿 足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求?？傮w環(huán)境質(zhì)量有待提升。而有些單 位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場面時(shí)有發(fā)生。由此可見“老年人市場”是一個(gè)潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 而全市社會(huì)福利機(jī)構(gòu)僅有 173 所，床位 8600 多張，平均每百名老人只有 1 張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。但是由于人的平均壽命延長、子女?dāng)?shù)量減少、核心家庭不斷增多、職業(yè)流動(dòng)和地域流動(dòng)加快等，子女社會(huì)生活和家庭負(fù)擔(dān)都較重，家庭養(yǎng)老功能有外移和弱化的趨勢(shì)。在 507 位與子女分開居住的老年人家庭中， 70%以上每個(gè)星期至少同子女聚會(huì)一次。父母住處離子女工作單位遠(yuǎn)（含外地）是造成老人單獨(dú)居住的另一個(gè) 重要原因。 2020 年將提高到 %，屆時(shí)每 8 個(gè)人中就有一個(gè) 65 歲及以上老年人。已經(jīng)引起中國政府的高度重視，也引起了全社會(huì)的共同關(guān)注。老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展會(huì)給市場注入新的活力，是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 全國老齡工作辦公室提供的調(diào)查資料表明， 60 歲以上老年人的生命期內(nèi)，平均有 1/4 左右的時(shí)間處于肌體功能受損狀態(tài)，需要不同程度的照料和護(hù)理，中國約有 3250 萬老年人需要不同形式的長期護(hù)理。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長 9000 萬。新建社會(huì)福利建設(shè)項(xiàng)目，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)將酌情減免，并免交城市污水處理費(fèi)。各級(jí)財(cái)政要根據(jù)老齡事業(yè)發(fā)展需要，逐步增加對(duì)老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)、老年文化教育、老齡科學(xué)研究和老年活動(dòng)等方面的投入。 七、效益分析 靜態(tài)投資回收期： 年（不含 2年建設(shè)期） 動(dòng)態(tài)投資回收期： 年（不含 2年建設(shè)期） 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： ％ 累計(jì) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1723 萬元 年平均利潤總額： 萬元 投資利潤率： ％ 八、項(xiàng)目建議書編制依據(jù) 本項(xiàng)目建議書編制的主要依據(jù)是： 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 ； 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民