【正文】 開始運(yùn)作 “ 迪賽視界 ” 市場分析報(bào)告，定期為開發(fā)商提供準(zhǔn)確、詳細(xì)的市場動態(tài)和前景預(yù)測。? 綜合表現(xiàn)：該員工進(jìn)入本公司以來，與領(lǐng)導(dǎo)、同事相處融洽并不斷幫助新員工成長，具有較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)合作精神；勤奮好學(xué)，業(yè)績突出；不因房地產(chǎn)市場形勢大好而放松對自身的學(xué)習(xí)和提高，努力提升自己在服務(wù)行業(yè)的形象和房地產(chǎn)專業(yè)水準(zhǔn)等方面的能力，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，一直堅(jiān)持 “ 推銷產(chǎn)品先推銷自己 ” 的理念，為客戶提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在客戶中樹立了良好的口碑。平面概念賞析策略建議部分完畢，下面請看我司對于本項(xiàng)目能夠提供的各種服務(wù)支持與承諾迪賽優(yōu)勢資源介紹附本：價(jià)值提升最大化（一）強(qiáng)大綜合營銷團(tuán)隊(duì)，銷售、企劃、市場專家組合（二）龐大迪賽專屬客戶數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)平臺，高端客戶資源豐富（三）專業(yè)企劃團(tuán)隊(duì)配合服務(wù)（四）定期市場研究調(diào)查系統(tǒng)報(bào)告服務(wù)（五）龐大的媒體資源提供支持以擁有高端樓盤銷售經(jīng)驗(yàn)為核心的金牌銷售隊(duì)伍強(qiáng)力支持！針對 2期別墅產(chǎn)品高端樓盤特性，因此在銷售人員配備上，迪賽將集合高端樓盤銷售人員進(jìn)行全力支持。? 品牌及社區(qū)形象推廣，以日報(bào)為主? 新聞炒作及活動新聞配合，重點(diǎn)放在晚報(bào) /商報(bào)? 產(chǎn)品強(qiáng)銷期，以晚報(bào) /商報(bào)為主? 充分利用 DM直郵，與目標(biāo)客戶建立溝通? 短信 /網(wǎng)絡(luò)同步配合媒體投放策略? 報(bào)紙廣告：配合銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行密度投放，以為新產(chǎn)品推出進(jìn)行市場造勢；非強(qiáng)銷期其間，主力進(jìn)行線下渠道推廣，報(bào)紙廣告適度配合，節(jié)約費(fèi)用。推廣策略建議在推廣中傳統(tǒng)的常規(guī)手法，例如報(bào)紙 /戶外等，在此不做贅述，而我們將核心的推廣策略進(jìn)行重點(diǎn)闡述。當(dāng)其他開發(fā)商抵擋不住資金的危險(xiǎn)，紛紛選擇價(jià)格跳水、降低樓盤品質(zhì)的時(shí)候，青林灣則一如既往專注于項(xiàng)目品質(zhì)的打造，扎扎實(shí)實(shí)做產(chǎn)品，用過硬的產(chǎn)品贏得客戶尊重、贏得市場尊重。正是因?yàn)槭袌霏h(huán)境的惡劣，使一大批開發(fā)商無法繼續(xù)堅(jiān)持，在跳水與品質(zhì)中選擇了前者。應(yīng)對當(dāng)前的殘酷市場危機(jī)擺在我們面前的，只有兩種推廣手法 ——手法一、低價(jià)入市，快打快收這種推廣手法，適宜那些資金鏈緊張、生存困難的開發(fā)商，通過低價(jià)策略，快速回籠資金以解燃眉之急。營銷策略問題思考三客戶促銷活動不合時(shí)宜，極易帶來負(fù)面影響事實(shí)證明，在價(jià)格不斷走低的競爭環(huán)境中，若非極具震撼力的價(jià)格優(yōu)勢，否則大規(guī)模的促銷活動不但不能帶來有效的成交，同時(shí)更將激化客戶的矛盾，使之產(chǎn)生對項(xiàng)目市場口碑的負(fù)面影響。而相比于合生國際城等經(jīng)濟(jì)型別墅，本項(xiàng)目在定位上更高端，是市區(qū)內(nèi)老別墅的升級換代產(chǎn)品。因此，我們需要充分認(rèn)識 2期在市場中的定位，這樣才能使推廣走上正確的道路。? 嚴(yán)格按統(tǒng)一說辭接待客戶，因銷售員誤導(dǎo)產(chǎn)生的客戶糾紛，確系我公司責(zé)任，則由我公司承擔(dān)全部責(zé)任。 根據(jù)青林灣的產(chǎn)品特征與競爭優(yōu)勢，在充分把握市場走向和產(chǎn)品價(jià)值的基礎(chǔ)之上，拉開價(jià)差，制造營銷效果。216。在穩(wěn)固價(jià)格的基礎(chǔ)上，小幅穩(wěn)步提升隨著工程進(jìn)度和賣點(diǎn)的逐步兌現(xiàn)穩(wěn)步提高單位價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤的增長 。 市場供應(yīng)情況： 海曙新開樓盤并不多 , 市場剛性需求真實(shí)存在，居住、工作在海曙或是江北的消費(fèi)者都希望購買到環(huán)境優(yōu)美的高檔社區(qū)。? 對別墅戶型的要求： 三層的別墅居住很不方便，所以希望主臥設(shè)在二樓。216。購買目的分析 購買動機(jī) 改善居住條件 投資 為下一代購買 養(yǎng)老 其他累計(jì)成交 106 47 12 2 13比例 59% 26% 7% 1% 7%改善居住條件是購買舒適性居住產(chǎn)品的第一目的。216。并且本項(xiàng)目具有 1萬平米中庭水景，環(huán)境資源較好 。 根據(jù)工程進(jìn)度推算，本項(xiàng)目推出時(shí)間預(yù)計(jì)在 2023年上半年，而此時(shí)根據(jù)本司判斷市場總體形勢不容樂觀，建議先推出市場稀缺別墅產(chǎn)品，以確保項(xiàng)目的銷售率和資金回收。2023年走勢的研判：上半年市場依然下行，下半年市場有望平穩(wěn)216。但是剛性需求依然存在，有近 56%的客戶表示打算在一年內(nèi)購房。 與 2023年 2023年相比未來供應(yīng)量上揚(yáng)。n 第二批： 開盤 3天房源去化集中在中間部分，沿馬路及最北面靠高層部分成交量非常小，成交總價(jià)以 220230萬為主。216。 目前售出的全部為沿路套型，總價(jià)相對較低。 產(chǎn)品類型： 65套聯(lián)排216。 產(chǎn)品類型：一期 106套雙拼216。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 裝修標(biāo)準(zhǔn)在 600元 /㎡左右， 采用非知名品牌的復(fù)合地板、乳膠漆等普通裝修。此外最高特批優(yōu)惠額度 600元 / ㎡ 。榮安和院 “ 盛裝 100” 10月 7日，榮安和院壓軸組團(tuán) “ 盛裝 100” 開盤 ,7480元 /㎡起價(jià)，成交均價(jià)：成交均價(jià) 9300元 /㎡，一次性推出 123套全品牌精裝公寓 .此次房源的主力戶型為 98106㎡，總價(jià)約 90萬，目前基本銷售完畢需求因價(jià)格的下調(diào)得到很大的釋放 ,價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)展開。 主力總價(jià)： 300萬 400萬216。 7月初開盤，成交 49套，其中別墅 2套， 8月售出122套，其中別墅 2套， 9月售出 59套，雖然 10月初價(jià)格下調(diào)，但 10月至今成交 6套。豪宅 — 江北 湖景花園216。 開盤時(shí)間： 12月216。 主力總價(jià)： 170萬 300萬216。剛性需求依然存在。其中：加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度、加快建設(shè)保障性安居工程都房地產(chǎn)之間相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢：迪賽觀點(diǎn)：從政策的導(dǎo)向來看，已經(jīng)從去年的緊縮政策轉(zhuǎn)為目前適度寬松的基調(diào)，并且在 11月初推出十點(diǎn)救市計(jì)劃，可見政府已經(jīng)意識到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化。到 天一廣場 5公里，車行約十分鐘 . l 居住配套： 地塊周邊均規(guī)劃為寧波大型的居住社區(qū)，如已建成的青林灣 1期、倡導(dǎo)人居、環(huán)境與節(jié)能的水岸心境等。l 未來將成為融高品質(zhì)商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、居住、休閑為 — 體的濱水綜合功能區(qū)．海曙商業(yè)次中心區(qū)位價(jià)值 姚江生態(tài)水系l 地塊位于市級文化中心 “ 三江文化長廊 ” 始端，城市西部副中心，城市景觀主軸上游，姚江歷史文化旅游帶中端，杭州灣大通道進(jìn)入中心城區(qū)的門戶區(qū)城，是目前寧波最大的居住開發(fā)用地之一。 一 、 解讀項(xiàng)目216。 區(qū)位價(jià)值 交通通達(dá)性高l 地塊位于海曙區(qū)較偏地段，但靠近環(huán)城北路、機(jī)場路、環(huán)城西路、麗園路、江北大橋、中山西路，道路系統(tǒng)比較完善。對于市場后市的判斷：大環(huán)境受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國內(nèi)政策效應(yīng)難以在短期內(nèi)實(shí)效等影響下，小環(huán)境內(nèi)遭遇購買力萎縮，市場信心低迷整體市場不容樂觀迪賽觀點(diǎn)： 2023年與 2023年的 “樓市冬天 ” 有著本質(zhì)的區(qū)別： 2023年是屬于政策驅(qū)動型，而實(shí)際購買力存在，市場在短期內(nèi)得以復(fù)蘇，而2023年屬于經(jīng)濟(jì)驅(qū)動型，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有的考驗(yàn)，市場購買力下降，導(dǎo)致了本輪的市場危機(jī)。時(shí)間 政策2023年 9月 15日 央行宣布 “雙率 ”齊降2023年 10月 9日 中國打出 降率免稅 組合拳2023年 10月 12日系列新政支持房地產(chǎn)對個(gè)人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；暫免征收印花稅；暫免征收土地增值稅。歷年市場供求關(guān)系對比 —“ 需求萎縮 ” n數(shù)據(jù)來源：迪賽數(shù)據(jù)平臺 態(tài)勢總結(jié)： 2023 年 110月份住宅市場供銷與前三年相比，呈現(xiàn)供應(yīng)與成交量一同大幅下降趨勢，銷售表現(xiàn)不理想，市場平均銷售率僅為 45%。 產(chǎn)品類型： 393套高層精裝公寓216。 從 9月 12日起開始銷售，開盤期間簽約 32套，銷售率為 9%，而后無成交，客戶選擇進(jìn)一步觀望，自價(jià)格調(diào)整及一周的媒體廣告 “ 轟炸 ” 后，至今簽約 45套，銷售率為 11%，且以老客戶為主。 產(chǎn)品特點(diǎn)：送大露臺面積在 4785平方米。 開盤時(shí)間： 7月 3日216。豪宅 — 江北 凱德匯豪天下216。二期開盤一次性付款 97折，首付 3成以上 98折。 主力面積： 98106平方米216。 產(chǎn)品類型： 6265404套高層精裝公寓216。 推出時(shí)間 10月份，目前整體銷售率為 35%，不如前兩批近 100%的銷售率。 單價(jià)：均價(jià) 23000元 /平米 (按地上面積計(jì)算 )216。 單價(jià)：按照地上面積 15000元 /平米（聯(lián)排） 20230元 /平米 (雙拼 )216。 主力面積： 270330㎡216。n 成交主要節(jié)點(diǎn) 開盤 3天共成交 75套，銷售率 55%， 1月成交 12套， 2月成交 12套， 3月成交 26套n 2023年 6月 29日第二批 60套房源上市。n 第三批房源預(yù)約， VIP客戶預(yù)存 1萬元定金可以提前預(yù)約房號，開盤期間即可享受按揭優(yōu)惠 25萬，一次性優(yōu)惠 40萬。 全球經(jīng)濟(jì)明顯減速 中國的出口面臨全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，出現(xiàn)嚴(yán)重的萎縮 .216。繼續(xù)觀望對未來價(jià)格走勢的看法 在對未來樓市價(jià)格的預(yù)判中，有將近 80%的受訪者看空市場，認(rèn)為未來價(jià)格還會有小幅下跌，小幅上漲的只占 5%。 開發(fā)商經(jīng)過 2023年年底銀行還款和工程款到期的影響，資金出現(xiàn)嚴(yán)重緊張，在市場需求難以放量的情況下，開發(fā)商有可能出現(xiàn)新一輪的降價(jià)潮，為項(xiàng)目在 2023年的運(yùn)作儲備資金。216。 地塊位于姚江以南、黃家河以東，與正在建設(shè)的維科 開工日期 2023年 12月，竣工日期 2023年12月。對于具有一定身份的經(jīng)濟(jì)型別墅購買者來說，他們從個(gè)人眼光的角度評判，更看重項(xiàng)目的升值潛力。 綜合結(jié)論： 項(xiàng)目周邊擁有一定的市場容量，但是仍不夠大，本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品立足周邊同時(shí)要吸引大寧波區(qū)域內(nèi)的客戶，將第一居所別墅的特色展示給這些消費(fèi)者。? 對別墅物業(yè)管理的要求較高 ,希望能夠體現(xiàn)高貴和特殊的待遇。? 戶型的結(jié)構(gòu)：得房率、戶型方正性 。 根據(jù)工程進(jìn)度，本項(xiàng)目聯(lián)排在 2023年 23個(gè)月后領(lǐng)出預(yù)售許可證，普通住宅在 2023年 56個(gè)月后領(lǐng)出預(yù)售許可證，而市場依然處于低迷狀態(tài)，建議先推別墅產(chǎn)品，以產(chǎn)品的稀缺性和較高的接受度來確保資金回收。3期推出項(xiàng)目內(nèi)的普通住宅，時(shí)間上先于水岸心境開盤，快速銷售，搶先占領(lǐng)市場。216。 青林灣購房簽約流程? ① 客戶通知 電話約定簽約時(shí)間 ―→ ② 核對買受人身份 攜帶身份證等、咨詢購房相關(guān)事項(xiàng)（簽約接待臺） ―→ ③ 客戶繳款 指定銀行付款 ―→ ④ 簽定預(yù)定協(xié)議書 憑繳款單（簽約接待臺） ―→ ⑤ 協(xié)議復(fù)核、開具收款收據(jù) （銷控臺、財(cái)務(wù)臺） ―→ ⑥ 協(xié)議蓋章、編車位順號 （銷控臺）―→ ⑦ 領(lǐng)取協(xié)議、收據(jù) （銷控臺） ―→ ⑧ 按揭咨詢 僅限按揭付款客戶（按揭咨詢區(qū)） ―→ ⑨ 簽定購房合同 憑預(yù)定協(xié)議書、繳交首期余款（簽約接待臺） ―→ ⑩ 提交按揭資料、領(lǐng)取合同 （銷控臺） ―→ 合同履行請繼續(xù)看下冊！青林灣 2期 觀庭 營銷推廣服務(wù)競選書 (下冊 )策略思考與推廣建議第一部分 項(xiàng)目產(chǎn)品力再理解項(xiàng)目的市場競爭對比分析在上冊報(bào)告中已經(jīng)提及，故這里不做贅述，直接從切入自身產(chǎn)品優(yōu)勢開始 ——基本思考點(diǎn) :構(gòu)筑他人不可模仿和超越的核心競爭優(yōu)勢本案核心競爭價(jià)值共分 “ 內(nèi)中外 ” 三重 —— 整合青林灣 2期觀庭的優(yōu)勢外層價(jià)值 —— 海曙區(qū)稀缺地段、姚江優(yōu)越生態(tài)環(huán)境的號召力中層價(jià)值 —— 觀庭的銷售力（銷售力＝別墅產(chǎn)品力＋公館形象力＋城市水系）內(nèi)層價(jià)值 —— 青林灣第一社區(qū)文化及寧房的品牌力社區(qū)品牌力項(xiàng)目產(chǎn)品力和形象力海曙的號召力三重核心價(jià)值間的關(guān)系?三者相互關(guān)聯(lián)、互為表里、相互作用，青林灣第一社區(qū)的品牌內(nèi)涵作為推廣價(jià)值的基石。這樣，既使推廣有一個(gè)延續(xù)性，發(fā)揮前期積累的資源，又能使青林灣品牌再上一個(gè)更高的層次，更為后期奠定基調(diào)。第三部分 整體推廣策略思考推廣策略應(yīng)對思考如何針對當(dāng)前低靡的市場做實(shí)效性推廣？？？營銷策略問題思考一消費(fèi)者長期處于觀望狀態(tài)，不肯買單受經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣影響，客戶的預(yù)期收入將嚴(yán)重縮水，因此對于消費(fèi)更加謹(jǐn)慎。多數(shù)樓盤價(jià)格必將不斷跳水，因此，對本項(xiàng)目產(chǎn)生的沖擊力將是前所未有的。手法二、適價(jià)入市，堅(jiān)持品質(zhì)穩(wěn)步過渡這種推廣手法，適宜資金鏈穩(wěn)定、具有穩(wěn)定市場責(zé)任心的開發(fā)商。推廣核心策略思想借勢！當(dāng)市場正在大浪淘沙、格局重新洗牌的過程中，青林灣應(yīng)當(dāng)借勢而上，通過大打人文精神牌，通過持續(xù)品牌文化建設(shè)，打造寧房 “值得信賴 ”的市場高度和客戶認(rèn)識，一舉超越其他開發(fā)品牌和樓盤。因此，從社區(qū)條件來看，青林灣社區(qū)規(guī)模大，入住率高，已經(jīng)具備營造真正意義上社區(qū)文化的條件。? 寧房客戶資源全面梳理，建立有效的溝通傳播渠道，以寧房會為平臺實(shí)現(xiàn)客戶傳播。? 戶外廣告：新產(chǎn)品上市前進(jìn)行市場覆蓋，從現(xiàn)場到三江口路線鎖定第五部分 推廣總線索2023年度推廣總線索4 5 6 7 9 10 11 1282寧房品牌項(xiàng)目區(qū)域炒作（海曙概念）線下品牌文化滲透線上 2期公館產(chǎn)品解碼別墅第 2組團(tuán)公開小高層推出3月月 推廣高潮開始推廣高潮開始4月月 別墅第別墅第 1組團(tuán)正式開盤組團(tuán)正式開盤 9月月 第第 3組團(tuán)小高層推出組團(tuán)小高層推出6月月 別墅第別墅第 2組團(tuán)正式開盤組團(tuán)正式開盤3別墅第 1組團(tuán)開盤水景園林戶型特色11月月 別墅第別墅第 4組團(tuán)推出組團(tuán)推出別墅第組團(tuán)公開建筑特色推廣思路闡述：推廣邏輯主線寧房品牌項(xiàng)目區(qū)域前景 /產(chǎn)品綜合解碼別墅第 1組團(tuán)公開10000平米水景園林別墅第 2組團(tuán)公開2月，承上啟下，引爆品牌，為切入項(xiàng)目作鋪墊3月，以區(qū)域價(jià)值切入項(xiàng)目，推廣造勢開