【正文】 28671㎡住宅面積 ㎡商業(yè)面積 ㎡總戶數(shù) 507戶容積率 建筑密度 25%建筑形態(tài) 7幢小高層 ,8幢雙拼 ,44幢聯(lián)排工程進(jìn)度 打樁車位數(shù)量 663輛項目概況項目價值 青林灣品牌價值 青林灣一期是寧波區(qū)域內(nèi)規(guī)模性大盤，具有較高的知名度和美譽度 ,為二期項目做了較好的鋪墊。 l 本項目應(yīng)發(fā)揮姚江水系優(yōu)勢，以水為脈絡(luò)，成就樓盤的最大特色 。 四 、 目標(biāo)客戶定位 216。青林灣 2期 觀庭 營銷推廣服務(wù)競選書 (上冊 )市場分析與銷售策略建議03年，首度合作共同見證了青林灣的誕生，彼此留下美好印象05年，風(fēng)雨同舟在困難的時刻，我們經(jīng)歷了難忘的考驗一路，我們曾攜手并肩現(xiàn)在，迪賽的力量更上一層樓現(xiàn)在，老朋友再見面，憧憬更好的明天216。 三、產(chǎn)品競爭力216。隨著 “ 灣頭半島 ” 的規(guī)劃建設(shè)，姚江區(qū)塊人居環(huán)境日顯優(yōu)越，緊連市中心，輻射新江北。這樣地塊到達(dá)海曙、江北，機(jī)場、出入寧波等都較為方便。幼兒園、學(xué)校、菜場、醫(yī)院、超市、銀行等生活配套也都逐步齊全。經(jīng)濟(jì)政策面進(jìn)入 2023年，在高通脹的壓力及美國金融風(fēng)暴的輻射下，中國經(jīng)濟(jì)下行的趨勢越來越明顯， GDP增速已經(jīng)從去年全年的 %大幅放慢到今年三季度的 9%， CPI上漲 4%預(yù)示 “ 通脹降溫 ” ，政府在10月份和 11月份連續(xù)出臺的多項政策表明宏觀調(diào)控已經(jīng)轉(zhuǎn)向 “ 保經(jīng)濟(jì) ” ，而穩(wěn)定出口、鼓勵投資以及刺激內(nèi)需等一系列調(diào)整也在為防止經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行甚至 “ 硬著陸 ” 。而目前推出的拉動內(nèi)需的政策，隨著進(jìn)一步細(xì)則和地方政府細(xì)則的出臺。下調(diào)個人住房公積金貸款利率。2023年 11月 11日“快、準(zhǔn)、狠、實 ” 擴(kuò)內(nèi)需促經(jīng)濟(jì)增長七項工作對于寧波市場而言，以下三點較為重要：著力擴(kuò)大消費需求特別是居民消費需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、努力保持出口穩(wěn)定增長宏觀政策走勢市場現(xiàn)狀特征總體市場形勢掃描 —“ 量價齊跌 ” n數(shù)據(jù)來源：迪賽數(shù)據(jù)平臺 供求關(guān)系：從 2023年 6月份開始，市場供求關(guān)系開始失衡，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于需求量，并且市場去化量開始逐漸萎縮。說明市場需求出現(xiàn)嚴(yán)重萎縮。? 別墅：低總價別墅、經(jīng)濟(jì)型別墅熱銷，高價位則銷售緩慢。 開盤時間： 9月 12日216。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 20233000元 /㎡216。豪宅 — 高新區(qū) 江南一品二期216。 單價：預(yù)計在 1萬元 /平方216。 項目特點：產(chǎn)品特點延續(xù)了一期別墅產(chǎn)品的高端形象，贈送較大的露臺，有效增加了產(chǎn)品的附加值。 產(chǎn)品類型：聯(lián)排 20套，高層 798套216。 住宅主力總價： 140萬 400萬216。216。 主力面積：一期 160－ 210平方米三房，二期 4060平米公寓、 140280大三房216。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 3000元 /㎡216。 雖然改變首付方式，并加大優(yōu)惠力度，但二期至今簽約 55套，銷售率為 12%。榮安和院盛裝 100 對本項目的借鑒意義： 價格對項目銷售起著至關(guān)重要的作用216。 主力總價： 90萬216。從 10月上旬開始銷售，到現(xiàn)在基本銷售完畢。 單價： 7780元 /㎡起價，成交均價 9600.216。216。浮碧山房 51 28 23 55% 近期上市典型項目成交概況項目名稱 推盤時間 優(yōu)惠 價格 銷 售率華潤卡納湖谷 發(fā)售 80張 VIP卡 600萬 42% VIP卡享受 10萬， 20萬的優(yōu)惠 500萬 800萬純別墅項目華潤卡納湖谷銷售 平穩(wěn)n 通過對華潤卡納湖谷的跟蹤，經(jīng)過三個月的銷售周期，其銷售率目前為 42% 混合別墅項目銀億上上城銷售 緩慢項目名稱 推盤時間 優(yōu)惠 價格 銷 售率銀億上上城 一次性付款可優(yōu)惠 800元 /平米，首付 40%可優(yōu)惠 400元 /平米，首付 60%可優(yōu)惠 600元 /平米。 主力面積： 260310 ㎡216。 優(yōu)惠： 開盤優(yōu)惠： VIP客戶預(yù)繳房款，開盤當(dāng)天 20萬抵 10萬， 40萬抵 20萬的優(yōu)惠 正常優(yōu)惠：一次性付款 ， 50%按揭 216。 主力面積： 250310 ㎡216。 優(yōu)惠：一次性 95折， 15天內(nèi)付清 40%則 98折；開盤前預(yù)約預(yù)存 10萬可抵扣 10萬216。英倫水岸216。 單價：按照地上面積 15600元 /平米（聯(lián)排） 18000元 /平米（雙拼）216。 從開盤至今，成交 51套，未售 21套（其中三套為樣板房），銷售率為 75%， 10月至今，未有簽約成交。 8月成交 19套，以特惠房為主n 2023年 11月 2日第三批 74套房源上市。特惠房成交價格在 193萬 210萬之間。 目前別墅市場存量 650套左右 .216。新增項目 產(chǎn)品類型 套數(shù)錢湖 2號 聯(lián)排 50卡納湖谷 獨棟 ,雙拼 ,聯(lián)排 300中海 經(jīng)濟(jì)的下滑直接導(dǎo)致消費者收入降低 ,購買力減弱 ! 購房者心態(tài)對 需求的影響市場信心在短期難以恢復(fù)，剛性需求依然存在。政策對購房者的影響 政策出臺后，對購房者的心態(tài)影響較大，有 %的受訪者都選擇了繼續(xù)觀望，等待更大的利好政策，而選擇馬上出手的受訪者僅有 5%。對新政策的預(yù)期 95%的受訪者認(rèn)為未來還有新的政策出臺，民眾對政策還有更深的期待。 受整體經(jīng)濟(jì)下滑的影響， 08年年底居民年終獎將大幅縮水，市場購買力下降，再加上市場信心的缺失，本司判斷，市場需求在短期內(nèi)難以恢復(fù)。 預(yù)計在 2023年年底，在刺激內(nèi)需的政策下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)有望企穩(wěn)，剛性需求經(jīng)過一年的抑制有望得到釋放，另外土地源頭稀缺，市場市場信心將得到恢復(fù)。216。附：寧波歷年土地市場2023年 2023年土地推量不斷上揚 ,但歷年海曙區(qū)住宅土地的推量一直不高 ,三年內(nèi)共推出 20萬方。未來競爭項目 維科 三期面積 ，將與一二期共同打造成姚江南岸 33萬平方米的大型居住社區(qū)。 項目樓面價 2560元 /平方米 . 預(yù)計 2023年年底推出 .未來競爭項目 — 永和居易216。 目前處于擴(kuò)初階段 ,預(yù)計推出時間在 2023年下半年如何與競爭產(chǎn)品形成錯位營銷周邊次新房水岸心境三 期永和居易其他區(qū)域同等面積段產(chǎn)品產(chǎn)品面積總價優(yōu)勢入市時機(jī)地段優(yōu)勢競爭產(chǎn)品 本案策略三、目標(biāo)客戶定位三、目標(biāo)客戶定位別墅產(chǎn)品客戶住宅產(chǎn)品客戶誰在買別墅？合生國際城客戶分析 — 迪賽客戶系統(tǒng)分析職業(yè) 私營企業(yè)主等 教育科研 金融保險 企業(yè)員工 醫(yī)療衛(wèi)生 行政機(jī)關(guān) 其他累計成交 104 8 5 27 5 26 略比例 58% 4% 3% 15% 3% 14% 略n成交客戶區(qū)域中 項目所在區(qū)域 仍然占據(jù)較大比例，但是客戶群體已經(jīng)擴(kuò)大到 大市 范圍；n成交客戶職業(yè)以 私營企業(yè)主 為主，其次則來自于 企業(yè)職員和公務(wù)員 ，但是整體客戶群體卻還有待開發(fā)，如 外貿(mào)物流 。而同時，作為新興區(qū)域的經(jīng)濟(jì)型別墅，投資價值亦為許多投資者所看好?？們r低、首付低，使得業(yè)主年齡層次偏于年輕，甚至出現(xiàn)了 80后的別墅購買者。 需求市場情況： 海曙區(qū)和江北區(qū)在 19971998年就有老別墅主要集中出現(xiàn)，開發(fā)約為 16萬方左右，如國際經(jīng)貿(mào)園、萊茵堡別墅區(qū)、繁景花園、康橋經(jīng)典等 .由于戶型和設(shè)計老舊，很多人都有置換居所的意向。海曙區(qū)（周邊的高檔富人區(qū)，如：繁景花園、康橋經(jīng)典、天一家園）為主，充分挖掘整個寧波大市區(qū)客戶v 小型私營企業(yè)主和個體戶v 周邊政府單位高級公務(wù)員v 部分律師、經(jīng)紀(jì)人和廣告人員v 部分歸國人員v 部分學(xué)者、專家購買的用途：第一居所、資產(chǎn)保值 。 希望有較大的附加值：如大露臺贈送、大面積采光地下室、下沉式庭院、獨立花園。 住宅產(chǎn)品應(yīng)該吸引哪些人？水岸心境、青林灣 已購客戶特征摸底 — 海曙客戶為主? 來源 :主要是以海曙客戶為主 ,基本都是為了改善居住環(huán)境而選擇該樓盤，也有部分在洪塘和慈溪上班的江北的顧客以及附近的拆遷戶 .? 職業(yè) :周邊機(jī)關(guān)事業(yè)單位人群為購房主力 .? 喜好 :多數(shù)客戶首選 90平方米的住宅 . 哪個區(qū)域的客群216。216。? 對價格的敏感性較高，尤其關(guān)注首付比例。產(chǎn)品分級，合理定價適度拉開綜合價值較低的單位與較高價值單位的價格差異，同時獲得快速銷售和獲得更高的利潤點的雙重目標(biāo)。 先推別墅 營造高檔社區(qū)的整體形象216。2期推出項目內(nèi)位置相對較好的部分聯(lián)排 , 在低迷的市場環(huán)境下創(chuàng)造品質(zhì)和價格步步提升的勢頭。4期別墅開盤后，利用極佳的環(huán)境和位置創(chuàng)造項目的品質(zhì)巔峰，將整個項目的品牌價值挖掘出來。216。216。確系開發(fā)商責(zé)任，我公司不承擔(dān)損失。?分析結(jié)論：三重核心價值在不同的推廣階段起著不同的作用，并非逐步單項獨立推廣，而是同時將三重核心價值進(jìn)行結(jié)合，只是根據(jù)不同的階段如工程進(jìn)度、項目特點、競爭對手等推出的主次不同。定位認(rèn)識一2期不是單純別墅盤，而是青林灣大社區(qū)全新高端產(chǎn)品青林灣首先是一個大盤，是一個整體。海曙區(qū)目前除了老別墅區(qū)，沒有別墅可售。定位認(rèn)識三賣別墅、賣 2期更應(yīng)是在賣青林灣大社區(qū)，是在賣寧房獨特的人文生活精神從大盤角度理解 2期，從高端盤角度理解 2期。如何促動消費者，如何從心靈層面上使其獲得認(rèn)同，方有可能改變現(xiàn)狀。因此，在價格不具備明顯競爭優(yōu)勢的前提下，做好項目內(nèi)功，并以鮮明主題文化魅力吸引客戶，將是脫離價格競爭層面的有效途徑。小結(jié)?如果市場在明年開始轉(zhuǎn)好，本項目的產(chǎn)品具有相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢，常規(guī)推廣實現(xiàn)順利銷售并無困難。但代價是需要犧牲相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品品質(zhì)來實現(xiàn)，社區(qū)未來無法保障。通過堅持社區(qū)品質(zhì)的營造，來逐步降低價格的抗性，更能體現(xiàn)開發(fā)商在逆市中所體現(xiàn)的價值，為未來市場打下堅實的基礎(chǔ)。而寧房，正可以利用這樣的機(jī)會，充分展現(xiàn)其所一貫堅持的品質(zhì)地產(chǎn)、優(yōu)美人居這一開發(fā)理念。順勢！！當(dāng)多數(shù)開發(fā)商仍在單純追求一紙報廣帶來多少來人來電效果的時候，青林灣應(yīng)積極沉淀下來，改變傳統(tǒng)急功近利的推廣模式，穩(wěn)步做品質(zhì)、做營銷，做客戶，做口碑。造勢！?。〉谒牟糠? 整體推廣策略思考及建議營銷推廣目標(biāo)? 迅速打響青林灣社區(qū)的美譽度，實現(xiàn)寧房品牌的成功升華? 建立 2期觀庭的高端品牌形象? 通過推廣，完成青林灣從第一規(guī)模社區(qū)到第一文化社區(qū)的過渡營銷推廣策略核心手法打造青林灣品牌形象建設(shè)工程從目前寧波本土開發(fā)商開發(fā)來看，無論是出于規(guī)模的限制、還是理念的限制，還沒有社區(qū)能夠去用心營造一個樓盤內(nèi)涵價值的建立。這是青林灣最大的優(yōu)勢所在。A、品牌文化營銷通過推廣，全面塑造青林灣的社區(qū)形象，展開全方位的滲透，并貫穿推廣全程，進(jìn)一步提高關(guān)注度、提升美譽度，打造出獨特的青林灣文化，形成市場熱潮。? 城投系關(guān)系客戶資源整理，鎖定高端買家，進(jìn)行點對點直接營銷，提高成功率。? DM直郵：線下渠道主要投放形式，針對老客戶、銀行 VIP客戶、迪賽高端客戶進(jìn)行點對點投放；主要在非強(qiáng)銷期內(nèi)進(jìn)行滲透，費用低、到達(dá)面廣、宣傳信息多。（根據(jù)產(chǎn)品實際推廣效果不同，此比例會有一定程度的上、下浮動。以北岸琴森、合生國際城銷售團(tuán)隊精合而成，無論是在高端客戶的資源儲備上，還是把握高端客戶的購買心理上，都有無可比擬的優(yōu)勢。? 操作過的項目及成績表現(xiàn)：? 操作過北岸琴森、北岸財富中心等樓盤? 個人榮譽及獎項： 2023年獲公司銷售部銷售季軍。置業(yè)顧問 馬金婷? 姓名 馬金婷 身高 :161CM 體重 :51KG? 房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷：從事房地產(chǎn)行業(yè) 3年? 操作過的項目及成績表現(xiàn)：北岸琴森等樓盤，華豐紫郡、合生國際城? 成績表現(xiàn)：在售后服務(wù)部協(xié)助各樓盤順利完成交房工作、每周準(zhǔn)確統(tǒng)計二手房市場信息。? 綜合表現(xiàn)：該員工有很強(qiáng)的服從意識 ,做事勤勤懇懇 ,任勞任怨 ,有良好的團(tuán)隊合作精神 .置業(yè)顧問 吳連林簡介? 姓名 吳連林 身高 :175CM體重 :? 房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷：從事房地產(chǎn)行業(yè) 3年? 操作過的項目及成績表現(xiàn)：北岸琴森、北岸財富中心、奧林 80、銀晨國際、臺州國際塑料城 .? 成績表現(xiàn)：自畢業(yè)進(jìn)入迪賽公司已來，經(jīng)歷過許多專案和前輩的熏陶，學(xué)到了許多專業(yè)的銷售知識以及做人的道理。研展部經(jīng)理 —— 戴光兆? 姓名：戴光兆 ? 身高： 175CM? 體重： 70KG? 學(xué)歷： 大專 ? 房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷：從事房地產(chǎn)行業(yè) 5年， 2023年 6月份至今在寧波迪賽研展部供職。以核心的企劃團(tuán)隊強(qiáng)力配合！寧波迪賽企劃部設(shè)計總監(jiān)。曾任職廣州、深圳、武漢專業(yè)地產(chǎn)推廣公司總監(jiān)。從業(yè)時間 5年。其他服務(wù)支持承諾?市場月度報告、季度報告、年度報告?社區(qū)商業(yè)招商經(jīng)營推廣協(xié)助?戶外廣告資源分享?儲備客戶資源共享?活動推廣資源推薦?產(chǎn)品調(diào)整提升建議?不定期市場同類產(chǎn)品競爭分析THANKS?。?！期待再度緊密合作靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 20:03:3820:03:3820:03Monday, January 25, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 218:03 下午 一月 2120:03January 25, 20231行動出成果，工作出財富。 20:03:3820:03:3820:031/25/2023 8:03:38 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的