【正文】 l 居住配套： 地塊周邊均規(guī)劃為寧波大型的居住社區(qū)，如已建成的青林灣 1期、倡導(dǎo)人居、環(huán)境與節(jié)能的水岸心境等。市場(chǎng)完全復(fù)蘇預(yù)計(jì)需要 12年。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：迪賽觀點(diǎn)：從政策的導(dǎo)向來看，已經(jīng)從去年的緊縮政策轉(zhuǎn)為目前適度寬松的基調(diào)，并且在 11月初推出十點(diǎn)救市計(jì)劃，可見政府已經(jīng)意識(shí)到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化。貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ，最低首付款比例調(diào)整為20%。其中：加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度、加快建設(shè)保障性安居工程都房地產(chǎn)之間相關(guān)。達(dá)到歷史新低。剛性需求依然存在。 主力面積： 8797平方米，組合面積達(dá)到 180平方， 360平方216。 主力總價(jià)： 170萬(wàn) 300萬(wàn)216。目前整體銷售率為 20%。 開盤時(shí)間： 12月216。216。豪宅 — 江北 湖景花園216。 單價(jià)： 住宅價(jià)格：大宅均價(jià) 23000元 /㎡，小戶 15000元 /㎡ ，項(xiàng)目最高價(jià) 26000元 /㎡； 10月，小戶價(jià)格調(diào)整為 12023元 /㎡ 別墅價(jià)格：成交均價(jià) 1000萬(wàn)元 /套216。 7月初開盤，成交 49套，其中別墅 2套， 8月售出122套，其中別墅 2套， 9月售出 59套，雖然 10月初價(jià)格下調(diào)，但 10月至今成交 6套。 產(chǎn)品類型： 870套精裝公寓（其中二期 452套）216。 主力總價(jià)： 300萬(wàn) 400萬(wàn)216。216。榮安和院 “ 盛裝 100” 10月 7日，榮安和院壓軸組團(tuán) “ 盛裝 100” 開盤 ,7480元 /㎡起價(jià)，成交均價(jià)：成交均價(jià) 9300元 /㎡，一次性推出 123套全品牌精裝公寓 .此次房源的主力戶型為 98106㎡，總價(jià)約 90萬(wàn)，目前基本銷售完畢需求因價(jià)格的下調(diào)得到很大的釋放 ,價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)展開。 單價(jià)： 7480元 /㎡起價(jià)，成交均價(jià) 9300.216。此外最高特批優(yōu)惠額度 600元 / ㎡ 。 主力面積： 90平方米216。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 裝修標(biāo)準(zhǔn)在 600元 /㎡左右， 采用非知名品牌的復(fù)合地板、乳膠漆等普通裝修。重點(diǎn)案例對(duì)比萬(wàn)科二期第三批別墅項(xiàng)目 – 2023年 1100套別墅面向市場(chǎng)，銷售僅為 500套左右，平均銷售率僅為 45%行政區(qū) 項(xiàng)目 總套數(shù) 累計(jì)銷售 套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 開盤時(shí)間 東錢湖 卡納湖谷一期 106 43 63 42% 英倫水岸一期 72 51 21 71% 香頌灣一期 111 107 4 95% 香頌灣二期 95 87 8 92% 東湖觀邸一期 232 227 5 98% 東湖觀邸二期 114 112 2 98% 東湖觀邸三期 97 96 1 99% 東湖觀邸四期香波館 148 126 22 85% 東湖觀邸五期拉斐堡 94 50 44 53% 東湖觀邸六期凱旋宮 65 11 54 16% 鄞州區(qū) 寧興城市花園 120 47 73 39% 銀億上上城 56 7 49 13% 半島華府 100 68 32 68% 都市森林 74 62 12 84% 東方灣邸 134 35 99 26% 鎮(zhèn)海區(qū) 合生國(guó)際城 241 176 65 73% 江北區(qū) 天慈良園 26 3 23 11% 湖景花園 40 8 32 20% 慈城新天地 產(chǎn)品類型：一期 106套雙拼216。 主力總價(jià)： 500800萬(wàn) /套216。 產(chǎn)品類型： 65套聯(lián)排216。 主力總價(jià)： 240700萬(wàn) /套216。 目前售出的全部為沿路套型，總價(jià)相對(duì)較低。 開盤時(shí)間： 5月 5日216。216。n 成交主要節(jié)點(diǎn)： 開盤 3天成交 41套，銷售率 68%。n 第二批： 開盤 3天房源去化集中在中間部分，沿馬路及最北面靠高層部分成交量非常小，成交總價(jià)以 220230萬(wàn)為主。營(yíng)銷借鑒點(diǎn)1. 聯(lián)排產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間： 200－ 250萬(wàn)元區(qū)間為主已被市場(chǎng)認(rèn)可，低于 200萬(wàn)則更具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；2. 多類區(qū)域客戶成交，打破項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)域前期定位局限，為合生國(guó)際城消費(fèi)群體范圍再次細(xì)分和擴(kuò)大提供最有利支持；3. 價(jià)格策略上須保持與市場(chǎng)同步價(jià)格區(qū)間，拉大價(jià)差最大程度吸納存量市場(chǎng)客源4. “ 相對(duì)中低總價(jià)別墅大盤 ” 的理念，經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)寧波培育，較能得到市場(chǎng)的認(rèn)可；5. 以聯(lián)排產(chǎn)品為主，雙拼為輔，產(chǎn)品相對(duì)豐富，在客戶上可以做到有的放矢競(jìng)爭(zhēng)激烈 — 未來有近 2023套別墅上市銷售216。 與 2023年 2023年相比未來供應(yīng)量上揚(yáng)。 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期 三季度末寧波工業(yè)企業(yè)有 3095家企業(yè)停業(yè)或歇業(yè)，有 4262家企業(yè)關(guān)閉。但是剛性需求依然存在，有近 56%的客戶表示打算在一年內(nèi)購(gòu)房。說明客戶對(duì)于未來的市場(chǎng)信心不足。2023年走勢(shì)的研判：上半年市場(chǎng)依然下行，下半年市場(chǎng)有望平穩(wěn)216。216。 根據(jù)工程進(jìn)度推算，本項(xiàng)目推出時(shí)間預(yù)計(jì)在 2023年上半年，而此時(shí)根據(jù)本司判斷市場(chǎng)總體形勢(shì)不容樂觀，建議先推出市場(chǎng)稀缺別墅產(chǎn)品，以確保項(xiàng)目的銷售率和資金回收。 以穩(wěn)健審慎的價(jià)格策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，為后期銷售留出后手。并且本項(xiàng)目具有 1萬(wàn)平米中庭水景，環(huán)境資源較好 。水岸心境一二期隔河相望216。216。216。購(gòu)買目的分析 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 改善居住條件 投資 為下一代購(gòu)買 養(yǎng)老 其他累計(jì)成交 106 47 12 2 13比例 59% 26% 7% 1% 7%改善居住條件是購(gòu)買舒適性居住產(chǎn)品的第一目的。同時(shí)，周邊環(huán)境與居住氛圍，也是他們非常在乎的居住身份標(biāo)志。216。別墅目標(biāo)客戶 :巔峰階層核心客戶重點(diǎn)客戶 寧波大市區(qū)（慈溪、余姚、奉化、慈城）為次主力。? 對(duì)別墅戶型的要求： 三層的別墅居住很不方便，所以希望主臥設(shè)在二樓。? 別墅客戶對(duì)于價(jià)格的敏感度不高，對(duì)于產(chǎn)品品牌的敏感度較高。 市場(chǎng)供應(yīng)情況： 海曙新開樓盤并不多 , 市場(chǎng)剛性需求真實(shí)存在，居住、工作在海曙或是江北的消費(fèi)者都希望購(gòu)買到環(huán)境優(yōu)美的高檔社區(qū)。? 完善的社區(qū)物業(yè)管理 。在穩(wěn)固價(jià)格的基礎(chǔ)上，小幅穩(wěn)步提升隨著工程進(jìn)度和賣點(diǎn)的逐步兌現(xiàn)穩(wěn)步提高單位價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增長(zhǎng) 。216。216。216。 根據(jù)青林灣的產(chǎn)品特征與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在充分把握市場(chǎng)走向和產(chǎn)品價(jià)值的基礎(chǔ)之上，拉開價(jià)差，制造營(yíng)銷效果。 擴(kuò)大客戶的層面，利用團(tuán)購(gòu)的策略主動(dòng)營(yíng)銷。? 嚴(yán)格按統(tǒng)一說辭接待客戶，因銷售員誤導(dǎo)產(chǎn)生的客戶糾紛，確系我公司責(zé)任，則由我公司承擔(dān)全部責(zé)任。?前期消費(fèi)者首先接受外層和內(nèi)層價(jià)值，即區(qū)域、環(huán)境的號(hào)召力和社區(qū)的品牌力，首先通過地段的吸引力和對(duì)企業(yè)的信心，為逐漸導(dǎo)入中層價(jià)值 “項(xiàng)目的產(chǎn)品力與形象力 ”作好鋪墊。因此，我們需要充分認(rèn)識(shí) 2期在市場(chǎng)中的定位，這樣才能使推廣走上正確的道路。海曙區(qū)域內(nèi)唯一可售別墅產(chǎn)品，別墅第一選擇雖然 2期有 90平米產(chǎn)品，但再推廣上，仍應(yīng)以別墅為主打推廣產(chǎn)品核心。而相比于合生國(guó)際城等經(jīng)濟(jì)型別墅，本項(xiàng)目在定位上更高端，是市區(qū)內(nèi)老別墅的升級(jí)換代產(chǎn)品。與此同時(shí)，市場(chǎng)整體仍處于不斷下滑階段，消費(fèi)者信心持續(xù)受損，悲觀心態(tài)日益滋長(zhǎng)。營(yíng)銷策略問題思考三客戶促銷活動(dòng)不合時(shí)宜，極易帶來負(fù)面影響事實(shí)證明，在價(jià)格不斷走低的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，若非極具震撼力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，否則大規(guī)模的促銷活動(dòng)不但不能帶來有效的成交，同時(shí)更將激化客戶的矛盾，使之產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)口碑的負(fù)面影響。怎樣避免肉搏戰(zhàn)，怎樣在價(jià)格無(wú)法實(shí)現(xiàn)大突破的前提下繼續(xù)營(yíng)銷，就成為推廣的重點(diǎn)。應(yīng)對(duì)當(dāng)前的殘酷市場(chǎng)危機(jī)擺在我們面前的，只有兩種推廣手法 ——手法一、低價(jià)入市，快打快收這種推廣手法，適宜那些資金鏈緊張、生存困難的開發(fā)商，通過低價(jià)策略，快速回籠資金以解燃眉之急。適價(jià)策略，雖然沒有低價(jià)策略具有短時(shí)效果，但其更具持續(xù)的發(fā)展力。正是因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境的惡劣，使一大批開發(fā)商無(wú)法繼續(xù)堅(jiān)持，在跳水與品質(zhì)中選擇了前者。專注精神文化層面的營(yíng)造，是青林灣脫穎而出的關(guān)鍵。當(dāng)其他開發(fā)商抵擋不住資金的危險(xiǎn)，紛紛選擇價(jià)格跳水、降低樓盤品質(zhì)的時(shí)候，青林灣則一如既往專注于項(xiàng)目品質(zhì)的打造，扎扎實(shí)實(shí)做產(chǎn)品，用過硬的產(chǎn)品贏得客戶尊重、贏得市場(chǎng)尊重。而且這一龐大的業(yè)主資源，也能夠?yàn)樯鐓^(qū)積累源源不斷口碑效應(yīng)。推廣策略建議在推廣中傳統(tǒng)的常規(guī)手法，例如報(bào)紙 /戶外等，在此不做贅述，而我們將核心的推廣策略進(jìn)行重點(diǎn)闡述。? 銀行 VIP客戶資源鎖定，與合作銀行建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，通過他們的 VIP資源，有效傳遞項(xiàng)目信息。? 品牌及社區(qū)形象推廣，以日?qǐng)?bào)為主? 新聞炒作及活動(dòng)新聞配合，重點(diǎn)放在晚報(bào) /商報(bào)? 產(chǎn)品強(qiáng)銷期，以晚報(bào) /商報(bào)為主? 充分利用 DM直郵，與目標(biāo)客戶建立溝通? 短信 /網(wǎng)絡(luò)同步配合媒體投放策略? 報(bào)紙廣告：配合銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行密度投放，以為新產(chǎn)品推出進(jìn)行市場(chǎng)造勢(shì)；非強(qiáng)銷期其間，主力進(jìn)行線下渠道推廣，報(bào)紙廣告適度配合，節(jié)約費(fèi)用。推廣預(yù)算安排作為一個(gè)大型住宅項(xiàng)目且站在提升區(qū)域價(jià)值，樹區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿的基準(zhǔn)上，建議推廣費(fèi)用通常按總銷金額的 1%計(jì)算。平面概念賞析策略建議部分完畢，下面請(qǐng)看我司對(duì)于本項(xiàng)目能夠提供的各種服務(wù)支持與承諾迪賽優(yōu)勢(shì)資源介紹附本：價(jià)值提升最大化（一）強(qiáng)大綜合營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，銷售、企劃、市場(chǎng)專家組合（二）龐大迪賽專屬客戶數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)平臺(tái)，高端客戶資源豐富（三）專業(yè)企劃團(tuán)隊(duì)配合服務(wù)（四）定期市場(chǎng)研究調(diào)查系統(tǒng)報(bào)告服務(wù)（五）龐大的媒體資源提供支持以擁有高端樓盤銷售經(jīng)驗(yàn)為核心的金牌銷售隊(duì)伍強(qiáng)力支持！針對(duì) 2期別墅產(chǎn)品高端樓盤特性，因此在銷售人員配備上，迪賽將集合高端樓盤銷售人員進(jìn)行全力支持。資深置業(yè)顧問 王超球? 姓名 王超球 身高 :168CM體重 :55KG? 房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷：從事房地產(chǎn)行業(yè) 4年2023年至 2023年，寧波迪賽房產(chǎn)公司任置業(yè)顧問。? 綜合表現(xiàn)：該員工進(jìn)入本公司以來，與領(lǐng)導(dǎo)、同事相處融洽并不斷幫助新員工成長(zhǎng)，具有較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)合作精神；勤奮好學(xué)，業(yè)績(jī)突出；不因房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好而放松對(duì)自身的學(xué)習(xí)和提高，努力提升自己在服務(wù)行業(yè)的形象和房地產(chǎn)專業(yè)水準(zhǔn)等方面的能力，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，一直堅(jiān)持 “ 推銷產(chǎn)品先推銷自己 ” 的理念，為客戶提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在客戶中樹立了良好的口碑。置業(yè)顧問 俞偉強(qiáng)簡(jiǎn)介? 姓名 俞偉強(qiáng) 身高 :171CM體重 :53KG? 房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷：從事房地產(chǎn)行業(yè) 3年? 操作過的項(xiàng)目及成績(jī)表現(xiàn)：麗園尚都、北岸琴森、北岸財(cái)富中心? 成績(jī)表現(xiàn)： 07年總銷也在一億兩千萬(wàn)左右。目前，迪賽市場(chǎng)部已經(jīng)開始運(yùn)作 “ 迪賽視界 ” 市場(chǎng)分析報(bào)告，定期為開發(fā)商提供準(zhǔn)確、詳細(xì)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和前景預(yù)測(cè)。? 研展部門供職成績(jī)表現(xiàn)：? 2023年進(jìn)入迪賽研展部以來，認(rèn)真學(xué)習(xí)，汲取經(jīng)驗(yàn)，逐步成長(zhǎng)，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、寧波區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究、項(xiàng)目前期規(guī)劃、產(chǎn)品等定位均有充足的工作累計(jì)，經(jīng)驗(yàn)豐富。 朱鴻樂寧波迪賽企劃部助理企劃總監(jiān)。其代表作學(xué)府一號(hào)、奧林 80、上東國(guó)際、日湖琴云等。以寧波龐大的客戶儲(chǔ)備資源對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行強(qiáng)力支撐！寧波迪賽通過多年的營(yíng)銷，已經(jīng)積累起一大批客戶資源，尤其是別墅、寫字樓、市中心高層豪宅、商鋪等絕對(duì)高端的客戶群，能夠?yàn)?2期提供有力的客戶渠道選擇。 一月 2120:03:3820:03Jan2125Jan211故人江海別，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/25 20:03:3820:03:3825 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 2120:03:3820:03:38January 25, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 現(xiàn)正操作華潤(rùn)卡納湖谷萬(wàn)科金色水岸等項(xiàng)目?，F(xiàn)正操作華潤(rùn)卡納湖谷、合生國(guó)際城、凱德匯豪天下等項(xiàng)目。曾任職廣州著名專業(yè)地產(chǎn)推廣公司、著名 4A公司設(shè)計(jì)總監(jiān)，從業(yè)時(shí)間 8年。? 曾經(jīng)操作過項(xiàng)目：南苑國(guó)際、水岸心境、萬(wàn)特商務(wù)中心、新洲銀座、創(chuàng) E慧谷、香湖丹堤等? 工作經(jīng)驗(yàn) :對(duì)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)有較強(qiáng)的敏感性 ,對(duì)各種產(chǎn)品形態(tài)有較強(qiáng)的理解性 .在工作中積累了豐富的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)把握能力研展項(xiàng)目主管 —— 劉偉? 姓名：劉偉 ? 身高： 168CM? 體重： 67KG? 學(xué)歷： 本科 ? 房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷：從事房地產(chǎn)行業(yè) 4年， 2023年初至今在寧波迪賽銷售部、研展部供職。? 綜合表現(xiàn)：該員工做事非常有上進(jìn)心，積極主動(dòng)配合領(lǐng)導(dǎo)分配的工作，在同事中能起到好的帶頭作用，頭腦靈活，反應(yīng)迅速，對(duì)周邊環(huán)境適應(yīng)能力強(qiáng)，和同事之間相處融洽，有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)配合精神。在銷售部時(shí)，紫郡樓盤銷售業(yè)績(jī)突出，名列前茅。綜合表現(xiàn) :始終保持燦爛的笑容 ,對(duì)工作積極并力求完美 ,對(duì)銷售工作勤勤懇懇 ,因此取得了優(yōu)異的成績(jī) ,是銷售隊(duì)伍中的佼佼者 .資深置業(yè)顧問 黃婧婧? 姓名 黃婧婧 身高 :156CM 體重 :44KG ? 房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷：從事房地產(chǎn)行業(yè) 5年 ,? 操作過的項(xiàng)目及成績(jī)表現(xiàn)：青林灣一期、新天地、麗園尚都、青林灣、日湖琴云 . ? 個(gè)人榮譽(yù)及獎(jiǎng)項(xiàng)：05年和 06年都獲公司優(yōu)秀員工稱號(hào) .? 綜合表現(xiàn)：工作認(rèn)真、仔細(xì)，為人和善，親和力較強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)到位，專業(yè)知識(shí)扎實(shí)，柜臺(tái)