【正文】 2。銷售現(xiàn)場紀律及制度部分 252。目標分解 ——銷售計劃制定123562117一期貨量： 1期共 18棟 1833層高層住宅 +已推貨量： 首批推出 1,2,3,5,6,21六棟房源，其中 6號樓未推售， 1號， 21號剩少量房源，共備案 萬方。購得房款 1萬抵 100積分216。u熱銷后積極報導、熱銷解密等炒作媒體線l搜房白金卡會員可在 指定產(chǎn)品 上享受優(yōu)惠折扣l擁有白金卡團購可享受團購優(yōu)惠 搜房白金卡 淘寶團購計劃n階梯式團購：注冊用戶交付保證金獲得團購資格，規(guī)定時間內(nèi)，參與人數(shù)越多，優(yōu)惠越多，可設置最低折扣?；顒泳€： “ 新文藝復興運動 ” 之文化論壇系列全市征集圖書館用書，炒作成 ” 合肥最大規(guī)模征書行動 “ ， ” 挑戰(zhàn)民間最大藏書規(guī)模 “ 等噱頭來進行品牌釋放隨后利用圖書館落成進行最小說征集大賽、明星作家新書簽售會、作家見面會等系列活動不斷深化項目文化特質(zhì)知識涵養(yǎng)館 ——圖書館征書 明星作家（例韓寒）簽售會活動線：新文藝復興運動之文化論壇系列圖書館 +咖啡館 +文藝沙龍人性化體現(xiàn)，細節(jié)強化！復興的不僅僅是文化建筑，還有以人為本的精髓強化售樓部學院功能 +調(diào)用凱旋門會所資源華潤會會員多盤聯(lián)動 +生日派對 +親子交流 +戲水游戲活動線： “ 新文藝復興運動 ” 之雙盤聯(lián)動系列中國古代儒家要求學生掌握的六種基本才能：禮、樂、射、御、書、數(shù)。大客戶、企業(yè)員工團購，大力配合突破政策進行大戶型續(xù)銷252。強大的立體化宣傳252。貼身銷售，強勢引導客戶成交252。有 1套住宅，特別青睞橡樹灣系列學院派的建筑人文底蘊，同時也看重品質(zhì)及升值潛力，置業(yè)目的兼住宅與投資！ 置業(yè)訴求：人文底蘊 升值潛力 學區(qū)地緣來源區(qū)域客戶 市區(qū)客戶 外圍導向客戶財富能力低中高自小在區(qū)域內(nèi)部長大，社會新鮮人，在意當下流行事物，對自己未來較迷茫，部分靠父母生活靠父母買房。 自身配套價值3 體驗式風情商業(yè)街，兼具都市時尚感和學院韻味216。 　　 ……熱烈、誠摯、堅貞、堅持平等自由的偉岸大丈夫鮮明的個性 執(zhí)著的追求 大膽樂觀 積極向上《 致橡樹 》原生態(tài) “ 橡樹灣 ” 之橡樹精神名詞聯(lián)想 精神共鳴擴散聯(lián)想 橡樹塔形樹冠寬大橡果致橡樹橡木文化縮影 活力 健康 執(zhí)著 樂觀向上的精神高尚的品格時尚的潮流時尚 貴族 健康 生態(tài)社會中堅力量的品格寫照原生態(tài) “ 橡樹灣 ” 之橡樹精神聯(lián)想建筑及文化紐帶： ——橡樹灣紅磚墻、紅磚地、歐式立面、典雅的裝飾細節(jié) …… ——橡樹灣連廊、草坪、原生樹林、鐘塔、淺水、海報筒 …… ——橡樹灣產(chǎn)品戶型、實現(xiàn)功能、舒適實用 …… ——橡樹灣的現(xiàn)代鄰里關系、澄凈的鄰里情懷 …… ——橡樹灣中人的存在狀態(tài)：統(tǒng)一的身份標識，獨特的群體特征；理想 追求 愛好 ……類似校園中的人的 “ 社團化生存 ”學院派建筑 學院派生活 學院派家——骨子里的校園情結(jié) 華潤 “ 橡樹灣 ” 系品牌 DNA合肥版 “橡樹灣 ”—— 傳承中超越看到這些價值點你能聯(lián)想到華潤 “ 橡樹灣 ” 嗎？華潤 “ 橡樹灣 ” 之落地合肥現(xiàn)狀圍繞 “ 夢想從未遠離 ” 的主訴求是否足以構(gòu)成 “ 橡樹灣 ”的獨特標簽？華潤 “ 橡樹灣 ” 之落地合肥現(xiàn)狀48定義 FABF（ Features/fact） 項目本身的特性 /屬性本項目73年央企品牌；一環(huán)繁華地段；學院風情英倫風格建筑；超高附加值產(chǎn)品系；時尚 LIVING MALL。 　　甚至日光。市區(qū)其他區(qū)域占比也僅到百分之十一，說明項目市場未打開， 2023年需將目光擴展到整個市區(qū)銷售回顧 蓄客啟動 11月啟動17認籌營銷節(jié)點媒體訴求媒體組合活動配合首批房源公開開盤選房品牌形象 舉國 15座，皖中唯一銷售信息 首期 10月 30日盛大開盤學區(qū)價值點 45中、長江路二小推廣回顧以短信、網(wǎng)站、戶外為主要媒體途徑，輔以派單、報廣等，進行全市范圍媒體包圍針對各營銷節(jié)點，定期更換內(nèi)容灣民謠音樂節(jié) —“ 帕客行動 ”11月 24日啟動學區(qū)簽約儀式12月 25日圣誕寵物嘉年華12月 26日圣誕寵物嘉年華系列線下品牌活動，戶外及媒體鋪開；主打華潤品牌主攻大盤調(diào)性五大人居標桿配套（地段，學區(qū)，品牌，物管，客戶平臺）主攻學區(qū)推廣回顧 線上推廣主題 /調(diào)性混亂，沒有主訴求點；推廣回顧灣民謠音樂節(jié) —“ 帕客行動 ”11月 24日啟動學區(qū)簽約儀式12月 2526日圣誕寵物嘉年華活動本身和銷售掛鉤密度較少，配合節(jié)點，與網(wǎng)站線下合作進行人氣烘托；小型暖場活動對于案場促銷作用并不大，大型活動無主線，無系列性。銷售回顧 銷售分析216。產(chǎn)品類型 品牌 區(qū)位 主力戶型 產(chǎn)品品質(zhì) 均價 基本策略 客戶分布 價格體系中鐵國際城 高層 +別墅 高 廬陽區(qū) 98135 較高 6300 大盤塑造后期持續(xù) 力 前期區(qū)域客，目前以全市客為主 一般金宏豪庭 純高層產(chǎn)品 低 廬陽區(qū) 86136 一般 6100 橡樹灣的跟隨者， 以性價比取勝 區(qū)域客為主 一般翡麗城 高層 +商業(yè) 高 廬陽區(qū) 91178 高檔 8900 一環(huán)地段優(yōu)勢形象 宣傳 全市客為主 高柏莊春暖花開 高層 +多層產(chǎn)品 高 瑤海區(qū) 85126 較高 6800 以品質(zhì)生活形象宣 傳 區(qū)域性客戶為主 較高藍鼎星河府 純高層產(chǎn)品 高 包河區(qū) 93138 較高 6300 后期以降價取勝 前期區(qū)域客為主，后期降價后吸引大 批外圍客 較高藍鼎海棠灣 高層 +底商 高 包河區(qū) 98128 高檔 6580 品質(zhì)形象宣傳 區(qū)域性客戶為主 較高淮礦和平盛世 高層 +公寓 高 85130 高檔 7700 高品質(zhì)形象宣傳 全市型客戶 中高華潤橡樹灣 高層 +商業(yè) 高 廬陽區(qū) 95138 高檔 6600 學院派形象 目前以區(qū)域客戶為主 較高通過對競品基本策略分析，基本上都以塑造品質(zhì)形象為主，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，客戶以區(qū)域為主 競爭平臺 剖析項目制勝策略 ——一個核心：橡樹灣獨特形象進行強勢推廣兩大手段：震撼的現(xiàn)場陣地與高標準服務，體現(xiàn)品牌軟文化與故事內(nèi)涵項目形象、檔次強勢、獨特立勢是關鍵 ——區(qū)域市場形成多大供應量的價格比拼、檔次比拼、客戶分流等多類型的長期激烈競爭抓住橡樹灣優(yōu)勢體系化、市場差異化產(chǎn)品競爭價值體系 ——常規(guī)產(chǎn)品力（景觀、立面、公共部分）競爭比拼差異性不大、主題會所與特色教育配套為主要可差異化競爭點?？偨?36萬方，分四期開發(fā)，目前在售一期物業(yè)類型較單一，規(guī)劃有高層和底層商業(yè)柏莊春暖花開主要以現(xiàn)場景觀示范區(qū)和主題營銷活動進行推廣，重點訴求基本指 標 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 36容積率 建筑風格 現(xiàn)代簡約，干掛石材 +涂料主力戶型 85㎡ 126㎡當前均價（元 /㎡） 6800元物業(yè)類型 12棟高層 +2棟辦公 +商業(yè)裙房一期12淮礦和平盛世基本指 標 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 30容積率 建筑風格 歐式，干掛石材 +真石漆主力戶型 85㎡ 130㎡當前均價（元 /㎡） 7700物業(yè)類型 12棟高層 +6棟商業(yè)主要以現(xiàn)場景觀示范區(qū)和主題營銷活動進行推廣，重點訴求市區(qū)地段、學區(qū)、成熟配套總建面 30萬方，城市一環(huán)的核心區(qū)位，物業(yè)類型較單一，規(guī)劃有高層和底層商業(yè)p 項目介紹： 位于 城市一環(huán)的核心區(qū)位，在南淝河岸，與和平廣場毗鄰，項目占地面積為 107畝，建筑面積為 30萬平米，在合肥首次引進暖氣、冷氣雙聯(lián)供設備?？偨?50萬㎡，比鄰南一環(huán)，物業(yè)類型單一規(guī)劃有高層、和社區(qū)商業(yè)藍鼎星河府基本指 標 基本信息占地（萬㎡） 總建面（萬㎡） 50容積率 建筑風格 現(xiàn)代簡約，干掛石 材 +涂料主力戶型 93138當前均價（元 /㎡） 6300物業(yè)類型 高層、大型商業(yè)、 酒店主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)場的營銷活動進行推廣，重點訴求地段資源 +性價比p 項目介紹： 項目集高檔住宅、超市、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體；周邊新都會、萬達廣場、樂購、家樂福、恒茂RBD、綠地贏海等國際化商務地標云集 ；p 推售情況： 17樓， 90—140平米戶型，均價在 6300元 /平米左右 ?？倯魯?shù)達 3453戶。包河區(qū)配套完善，人文教育資源豐富打造包河工業(yè)區(qū)和宜居城區(qū)，客戶首置和改善均占一定比例濱湖區(qū)依托濱湖旅游資源定位為行政辦公中心、商務文化會展中心、省級休閑旅游基地、居住綜合新區(qū)，客戶以自主為主廬陽區(qū)完善的配套，成熟的商業(yè)環(huán)境重點打造環(huán)城路以內(nèi)的中央商務區(qū)以及二環(huán)周邊的居住區(qū)。供應方面： 由于廬陽區(qū)有多個新盤上市，促使區(qū)域供應量同比大幅提升，總供應量 ㎡。同比 2023年 1月上漲了 17873套，漲幅高達 %。同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司安徽同力房產(chǎn)咨詢有限公司謹呈：華潤合肥房地產(chǎn)發(fā)展有限公司扭轉(zhuǎn)乾坤 重塑標帝華潤橡樹灣營銷策略報告南帝：華潤中心 華氏家族 論劍皖中 南帝北蓋 登峰造極北蓋：橡樹灣 北蓋寓意：七公追隨者遍及四海，橡樹灣步出廬陽，征服大合肥 南帝寓意：一燈大師皇室正統(tǒng)，華潤中心系出名門豪宅，正統(tǒng)為尊 目錄市場研判及競品研究營銷回顧及問題診斷項目本體及價值重塑目標客戶洞察營銷解決方案報告大綱1市場研判及競品研究洞悉市場，方可為戰(zhàn)受市場調(diào)控的深度影響， 11年合肥樓市住宅成交均呈現(xiàn)下降趨勢，整體供大于求現(xiàn)象繼續(xù)惡化價格呈現(xiàn)下降趨勢成交價格： 11年合肥住宅銷售均價為 6669元 /㎡。 成交量有限，庫存量持續(xù)增加： 截止到 2023年 1月 31號合肥住宅市場可售套數(shù)在 53000套左右，近五個月呈逐月上升趨勢。 通過走勢圖可以看出， 11年成交價格大體上平穩(wěn)，受合肥整個區(qū)域影響，市場短期內(nèi)難以回暖。 合肥市 2023年度土地供需走勢 合肥市（ 2023 2023）季度商品住宅成交走勢 住宅市場掃描2023年市場預測知己知彼，百戰(zhàn)不殆合肥整體市場由中東部成熟區(qū)域向西南方向發(fā)展蜀山區(qū)政務區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū) 瑤海區(qū)包河區(qū)濱湖新區(qū)本案本案新站區(qū)以交通樞紐的物流園區(qū)為基礎規(guī)劃為城市三大開發(fā)區(qū)之一，客戶以自住為主，少量婚房與改善型客戶為輔瑤海區(qū)配套齊全、居住成熟區(qū)域規(guī)劃發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，打造瑤海工業(yè)園區(qū)，客戶自主、婚房為主，少量改善型客戶。p 推售情況： 目前在售二期德園，總建筑面積 ，包括 1134層住宅、商業(yè)、國際雙語幼兒園、主題會所等配套設施及 。p 客戶組成： 主要為全市性客戶為主。p 客戶組成： 以瑤海區(qū)域客為主，客戶類型為公務員、銀行職員、白領為主。 p 客戶組成： 以高新區(qū)域客為主，客戶類型為產(chǎn)業(yè)人員、銀行職員、白領為主。余房分布： 呈現(xiàn)高區(qū)，西區(qū)，大戶去化緩慢總趨勢，銷售控制出狀況。省內(nèi)及省外剛需客戶，特別是省內(nèi)其他客戶受限購影響，基本被拒之門外；216。一種偉岸的，頑強生命力的，昂揚向上的象征 旺盛的，有精力的，昂揚向上的