橡樹(shù)灣房地產(chǎn)項(xiàng)目企劃管理提案(存儲(chǔ)版)
【正文】 城 新江灣城 1號(hào)、橡樹(shù)灣 只有身，沒(méi)有神。 01億元獲得 D3地塊。 對(duì)外：除了有抵御外地的堅(jiān)固城池，更依靠縱觀(guān)大局之下 “遠(yuǎn)交近攻” 的計(jì)策。橡樹(shù)灣 09年 企 劃 提 案 2023年 1 月 5 日 博 加 提 供 群 雄 逐 鹿 篇 橡樹(shù)灣 09之戰(zhàn) 策略總綱 策略分析 策略執(zhí)行 目錄 繽 紛 戰(zhàn) 國(guó) 圖 序 戰(zhàn)國(guó)前期： “七雄”形成，各國(guó)將精力用在內(nèi)部整理上。 群雄逐鹿，各種好的政策好的思想好的技術(shù)，層出不窮。 綠城 D1地塊 。缺乏標(biāo)簽項(xiàng)目 橡 樹(shù) 灣 之 前 的 自 身 狀 況 如 何 ？ 08年的橡樹(shù)灣在新江灣城，關(guān)上門(mén)來(lái)自己“秀”。 結(jié)論：作為第一次進(jìn)入上海市場(chǎng)的龍湖，通過(guò)如此猛料得持續(xù)爆破操作手法，取得了令人滿(mǎn)意的結(jié)果。橡樹(shù)灣沒(méi)必要花大成本，耗大資源來(lái)取勢(shì)。 口號(hào)建議 關(guān)鍵詞：差異化形象、氣質(zhì)、個(gè)性 第 三 階 段 ： 群 雄 并 起 存 同 求 異 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 江灣城 1 號(hào) 1 位臵：政和路 999弄 規(guī)模：項(xiàng)目占地面積約 m2,容積率 產(chǎn)品特點(diǎn)：高層、小高層。也是歐美公司首次以房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司身份介入上海房地產(chǎn)業(yè)地塊項(xiàng)目。 產(chǎn)品特點(diǎn)：未知 基 本 情 況 綠城 3 位臵：新江灣城 D1地塊東至政澄路，南至國(guó)曉路，西至凇 滬路，北至殷行路。那么華潤(rùn)橡樹(shù)灣的形象如何在群雄逐鹿之時(shí)，一軍突起？ 主 要 形 式 : 平面 群雄逐鹿，同樣身處這片純粹的“黃金處女地” 橡樹(shù)灣的形象價(jià)值究竟在哪？ 橡樹(shù)灣價(jià)值整理 找到差異化形象 形 象 價(jià) 值 回 顧 —— 復(fù)旦、同濟(jì)等 14所名校，地道濃厚的學(xué)府氣息 現(xiàn)有價(jià)值 —— 位于上海最后一塊自然生態(tài)園地：新江灣城 —— 緊鄰未來(lái)的城市副中心（五角場(chǎng)） /車(chē)程時(shí)間約 5分鐘 之前形象 Keyword：城市、自然 Keyword：城市、自然 形 象 價(jià) 值 分 析 橡樹(shù)灣有城市 、 自然 。 萬(wàn)科金色里程 事件案例：上海灘花園 項(xiàng)目保留了原地塊上三十年代的 ART DECO風(fēng)格禮拜堂作為小區(qū)未來(lái)會(huì)所，傳承老上海的優(yōu)雅和精致 人文 上海灘花園“人文”理念的成功，橡樹(shù)灣應(yīng)該復(fù)制一把。 關(guān)鍵動(dòng)作三：會(huì)員優(yōu)勢(shì) —— 優(yōu)勢(shì)升級(jí)，并明確會(huì)員優(yōu)勢(shì)制度。 （如：華潤(rùn)上?？捶恐埽? 會(huì)員身份截流 臵地會(huì)服務(wù)： 給客戶(hù)帶來(lái)真正的身份感、等級(jí)感、信任感 現(xiàn)狀： 入會(huì)沒(méi)有門(mén)檻、會(huì)員優(yōu)勢(shì)淡然無(wú)存 關(guān)鍵動(dòng)作一：門(mén)檻 —— 明確設(shè)定入會(huì)門(mén)檻，增加臵地會(huì)高度。 Tudor風(fēng)格屢試不爽。價(jià)格高開(kāi)高走，短期內(nèi)繼續(xù)告 磬。 以小戶(hù)型為主 ， 產(chǎn)品類(lèi)型的單一 ， 營(yíng)銷(xiāo)思路的古板 ， 在目前這樣的冷勢(shì)下 ， 注定了新江灣城 1號(hào)是個(gè)曇花一現(xiàn)的項(xiàng)目 。此外，仁恒在 青浦區(qū)的仁恒運(yùn)杰河濱花園項(xiàng)目，也僅余 47套別墅尚未售出。 規(guī)模：總建筑面積不超過(guò) 467881平方米 (其中地上建筑面積 356997 平方米，地下建筑面積 110884平方米 )，包括兩個(gè)住宅地塊以 及兩個(gè)綜合地塊。 操作思路： 與前面的軟文炒作相結(jié)合 ， 通過(guò)在區(qū)域內(nèi) 、 和區(qū)域外關(guān)鍵 節(jié) 點(diǎn) 的 戶(hù) 外 投 放 。雖萬(wàn)科這種做法外人看來(lái)風(fēng)險(xiǎn)很大，但取得了出乎預(yù)料的效果，說(shuō)明老大穩(wěn)得住。 /“ 交 ” 意指與其他項(xiàng)目聯(lián)動(dòng) 。 如果說(shuō) 04年到 08年是新江灣城的戰(zhàn)國(guó)初期； 那么 09年將是新江灣城戰(zhàn)國(guó)中期的開(kāi)始 …… 區(qū)域內(nèi)群雄逐鹿，區(qū)域外也有強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)。 07年： 仁恒以 13。 戰(zhàn) 國(guó) 形 式 分析 戰(zhàn)國(guó)形式分析的啟示 秦國(guó)的崛起一則： 對(duì)內(nèi)：秦國(guó)在整個(gè)百家學(xué)說(shuō)之重選擇了最適合當(dāng)時(shí)治理國(guó)家的法學(xué)思想。各國(guó)招賢才能，勵(lì)精圖治，像李悝，吳起，商鞅等人的變法維新就發(fā)生在這時(shí)期。
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