【正文】 順序完成工作。n 輔助管理計劃n 未解決事宜和未定的決策n 組織結構圖項目章程n 項目章程是正式確認項目存在的文檔，它應該直接或參見其它文件以包括以下文件：n 項目要滿足的商業(yè)需求 .n 產(chǎn)品或服務描述 .n 項目章程應當由項目以外的負責人發(fā)布，其地位根據(jù)項目的需要而定。n 財務控制 —報告時間、規(guī)定的花費和支出審查、會計準則、標準合同條款?？尚行匝芯抗ぷ鞒绦蚩尚行匝芯繄蟾娴膬?nèi)容：（ 1） 實施要點；（ 2） 項目背景和歷史；（ 3） 市場和生產(chǎn)能力；（ 4） 原材料投入；（ 5） 項目的設計；（ 6） 項目投產(chǎn)后的組織結構和管理費；（ 7） 人力；（ 8） 項目執(zhí)行；（ 9） 財務和經(jīng)濟評價。什么疑問。 收入成本是作為日常經(jīng)營部分而在一個持續(xù)基礎上發(fā)生的，這些需要包括計劃中的維護和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。無形成本無形成本 —收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財務術語。有利部件（ n 4，可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)。房地產(chǎn)項目策劃策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項目的選址；2，市場調(diào)查分析；3，項目的市場定位；4，項目的規(guī)劃設計；5，房地產(chǎn)項目的營銷策略；6，房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入；房地產(chǎn)項目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場 房地產(chǎn)項目的前期策劃房地產(chǎn)項目的前期策劃n 1，房地產(chǎn)項目構思；n 2，房地產(chǎn)項目市場調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項目策劃；n 4，房地產(chǎn)項目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項目風險預測和控制分析；房地產(chǎn)項目構思一，地域性1，考慮開發(fā)項目區(qū)域經(jīng)濟狀況，自然狀況，市場狀況；2，考慮開發(fā)項目周圍市場情況；3，考慮開發(fā)項目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；二，前瞻性1，項目的可行性研究階段，預見幾年后的市場情況；2，投資分析與決策階段，要預知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量的走向；3，規(guī)劃設計階段，要在項目規(guī)劃，戶型設計，建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢；4，營銷推廣階段，要準確預測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎。早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個表。n 項目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。n 通過分標可以分清項目的主次重點工程，處理好重點工程的建設問題。樓盤基本銷售完畢后，項目公司或承接新的項目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。(IPMA7．對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備。2．物業(yè)公司對項目進行接管驗收。合同管理（質(zhì)量、費用、進度、范圍、安全等控制）。取得土地使用權（可以在第一、二階段）。提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構參與）。n 1． n 1． n ——項目管理就是把各種資源應用于項目，以實現(xiàn)項目的目標。(3) by受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨立作戰(zhàn)，是被動營銷。建筑施工階段n 工程建設階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成 ,通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程度的過程。請相關專家、學者對項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算等），提出項目建議書。確定項目經(jīng)理。n 本階段的工作重點是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。4． 8． 5．資產(chǎn)清理。n 本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備 .PMBOK 項目管理知識體系項目過程和整體化項目管理基本概念 內(nèi)外環(huán)境項目核準范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實范圍改變控制項目范圍管理 項目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風險管理風險鑒別風險估量風險對策風險控制項目時間管理活動定義活動排序活動時間估算進度計劃進度控制項目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊伍組織項目采購管理采購規(guī)劃詢價與招標資源選擇合同管理合同終結項目費用管理資源規(guī)劃費用估算費用預算費用控制項目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進度報告驗收報告項目交接管理項目目標再評估接收人員培訓機構改組經(jīng)營流程改造主要的一般管理技能n 金融和會計、銷售和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售；n 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術規(guī)劃和實施規(guī)劃；n 組織結構、組織行為、人事管理、補償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；n 通過激勵、授權、監(jiān)督、團隊建設、沖突管理和其他技術來處理各種工作關系；n 通過個人時間管理、壓力管理和其他技術來進行自我管理。n 從房地產(chǎn)項目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負責項目前期的立項、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。事業(yè)部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責。項目經(jīng)理部項目經(jīng)理部n 項目經(jīng)理部的作用1，負責項目全過程的管理工作，是企業(yè)在該項目的管理層，同時對作業(yè)層有管理與服務的雙重職能；2，為項目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當好參謀，同時執(zhí)行項目經(jīng)理的決策意圖；3，項目經(jīng)理部不但要完成項目管理和專業(yè)管理任務，同時要協(xié)調(diào)各個部門之間，管理人員之間的關系，發(fā)揮每個人的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負責；n 項目經(jīng)理部的運作：1，選擇合適的成員，形成一個完整的工作群體；2，使各個成員了解項目經(jīng)理部的目標和任務；3，明確項目經(jīng)理部各個部門及其成員的職責和權力；4，組織各成員開始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務，開始推進工作。n ，n 織起來。有效利用時間（零碎時間）盡量一次性處理大部分時間周末，如果你完成了全部目標，就獎賞你自己。概念要新，主題要新。、 經(jīng)濟 、 社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。Study)n 對任何可接受的建議書，都應該設立一個小組承擔可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。（ 5）生態(tài)和 社會可行性 。of它們通常是對項目投入資金的顯著收支平衡必須支付的利息，除非項目收益把這些余額還清。高風險建議書n 如果新奇要素在一個項目中占優(yōu)勢，潛在的成本變化應該被看作一種風險。 個人和組織可能會同時識別出多個項目， 需對這些項目設想進行篩選 ―― 項目選定。它應當按溝通管理計劃中所定義的方式進行分發(fā)。項目計劃實施輸入n 項目計劃n 詳細依據(jù)n 組織的方針n 糾正措施工具和技術n 一般管理技術n 產(chǎn)品所需的技能和知識n 工作授權體系n 執(zhí)行情況檢查例會n 項目管理信息系統(tǒng)n 組織程序輸出n 工作結果n 變更申請項目計劃實施的工具和技術 1 一般管理技術。例如，對許多小型項目，采用口頭授權更為合適。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流項目的信息。項目管理信息系統(tǒng)。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權變更的批準層次。房地產(chǎn)項目的控制系統(tǒng)n 房地產(chǎn)項目控制系統(tǒng)概述n 房地產(chǎn)項目的進度控制n 房地產(chǎn)項目的成本控制n 房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制n 房地產(chǎn)項目的合同控制n 房地產(chǎn)項目安全與環(huán)境保護控制建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)n 項目進度控制n 成本控制n 質(zhì)量控制n 合同管理n 安全管理n 組織協(xié)調(diào)進度控制進度，通常指項目實施結果的進展情況。第六章： （ 4）有權制止違反規(guī)章制度的行為。（ 2）有 20n 業(yè)主管理委員會章程：是關于業(yè)主大會與業(yè)主管理委員會選舉，產(chǎn)生，活動和行使權利和義務，保證業(yè)主權益的準則。培訓計劃主題 內(nèi)容 時間 培訓師房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場及發(fā)展分析 3/21 XXX建筑基礎知識 建筑常識，專業(yè)名詞，建筑形態(tài)，城市及小區(qū)規(guī)劃等3/21 XXX房地產(chǎn)交易 合同及補充條款，非本地區(qū)居民購房須知，付款方式等3/22 XX業(yè)務素質(zhì) 案場管理，公關禮儀 3/23 XX市場調(diào)查 周邊項目，區(qū)域市場分析，潛在客戶分析3/24 XX業(yè)務演練 3/25 XX雅仕軒別墅銷售案例n 一，銷售業(yè)務管理辦法：1，現(xiàn)場接待，客戶接待和熱線接聽制度2，大定與小定二，業(yè)務制度：1，客戶登記制度；2，工作日記制度；3，客戶追蹤制度；4，周報，月報統(tǒng)計制度；5，成交登記制度；6，例會，培訓及考核制度；7，客戶合同更名原則；三，業(yè)績歸屬銷售部行政管理辦法1，行政制度；2，行為規(guī)范；3，競爭機制；4，銷售部獎懲條例；5，離職人員管理；n項目管理是變理想為現(xiàn)實，化抽象為具體的一門科學和藝術。n 關系1，在法律上是平等的；2，在權利與義務上是服務與被服務的；3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；案例分析香榭麗花園（公寓）銷售案例一，營銷方式1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結合；2，具體的營銷手段；3，建立分銷渠道；營銷策劃與銷售執(zhí)行相結合n 營銷策劃的任務是確定機會，制定營銷戰(zhàn)略和計劃，指導產(chǎn)品和方案走向機會；銷售執(zhí)行是落實執(zhí)行這些計劃。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機構和各類人員。2，接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。權利： 2，職能：遵照有關政策，法規(guī)運用現(xiàn)代管理科學手段和先進的維修養(yǎng)護技術管理物業(yè)，有效的維護業(yè)主的合法權益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅，舒適，寧靜，安全的居住和工作環(huán)境。特點1，全面性2，及時性與主動性3，標準的動態(tài)性4，連續(xù)性和相關性n 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標；n 設計階段：設計質(zhì)量控制和實施方案的質(zhì)量控制；n 實施階段：材料和設備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；n 竣工驗收階段：工程驗收及工程驗收交付的質(zhì)量控制；n 銷售及后期服務階段：建立質(zhì)量檔案和運行質(zhì)量的監(jiān)督；合同管理n 選擇合適的合同種類：1，總價合同；2，單價合同；3，成本加酬金合同；n 決定合適的招標方式1，公開招標；2，議標；3，選擇性競爭招標；n 確定重要的合同條款1，適用于合同關系的法律，合同爭執(zhí)仲裁的地點及程序等；2，付款方式；3，合同價格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價上漲，匯率變化等對合同價格進行調(diào)整；4，合同雙方分性的分擔；5，對承包商的激勵措施；n 6，設計合同條款，通過合同保證對項