【正文】 部分談判部分成交部分追蹤部分現(xiàn)場銷售注意事項 本建議書只是針對現(xiàn)狀提出的初步建議，希望能有機會與貴公司就銷售定位與策略問題詳細磋商。該策劃小組的工作包括：在以分公司總經(jīng)理為直接負責人的領導下，不間斷地市場調(diào)研，了解周邊競爭樓盤狀況、各階段推廣計劃的策劃、各階段促銷活動的組織與實施等?！?狀元卡 ” 細則■“ 狀元卡 ” 限量發(fā)售，價值 10000元 /張，可以退，但不得轉(zhuǎn)售■ 憑 “ 狀元卡 ” 在有效期內(nèi)選房， 享受購房抵扣優(yōu)惠，不享受優(yōu)先選房權■ 所有購卡者即取得 “ 狀元會 ” 會員資格，享受 “ 狀元會 ” 的相關服務時間： 2023年 6月目的： 利用名校的教育資源，提升項目形象、吸引關注 在現(xiàn)場利用抽獎活躍現(xiàn)場氣氛、增強現(xiàn)場熱度 獲取良好社會效益與口傳效應形式： 邀請衡中老師或歷屆衡水高考狀元進行講座，邀請 家長參加，在講座上散發(fā)資料，吸引關注營銷活動 —— 狀元講座準備期 —— 充分準備，初步啟動時間： 2023年 67月主題：〝百年文韻，一枕書香〞 —— 首席文化教育名宅即將亮相主要內(nèi)容： ■ 圍墻、廣告、戶外看板、外展處、廣告選址 ■ 模型、效果圖發(fā)包制作，電子樓書設計、簡裝樓書設計 ■ 銷售軟件、硬件到位、銷售人員招聘培訓 /制度建立 ■ 媒體軟文撰寫、狀元卡設計 ■ 銷售隊伍的建立 /銷售制度的建立 ■ 相關銷售道具的準備（模型、效果圖、樓書等） ■ 接待處開始接受客戶來訪和電話咨詢登記營銷活動 —— 青島夏令營派對時間： 2023年 7月目的： ■抓住孩子，就抓住了孩子的父母，為目標客戶呈現(xiàn)夏日冰爽饕餮盛宴 ■借合作方品牌風格區(qū)分客戶群體，展現(xiàn)項目文化姿態(tài)形式： 抓住高考完畢都想出去玩的心理 邀請登記客戶和子女進行青島夏令營活動認購期 —— 正式啟動，嘗試攻擊時間： 2023年 7月戰(zhàn)略目標： ■ 通過組織夏令營等活動，鎖定最初一批有效客戶 ■“ 狀元卡 ” 全面發(fā)售，為房源迅速去化做好準備 ■ 真正樹立產(chǎn)品首席的精品形象品牌形象宣傳： “ 人文名宅，卡值千金 ”主要內(nèi)容： ■ 報紙媒體系列軟文宣傳，重在企業(yè)形象推廣與產(chǎn)品實體概念宣傳； ■ 形象廣告： 一卡值千金 /一卡見身份，翰林華府匯名流！ ■ 直效行銷 DM設計制作 ■ 銷售人員了解樓盤營銷細節(jié) /提供多方面咨詢 ■ 工程進度的配合與保證營銷活動 ——VIP 卡認購，幸運抽獎時間： 2023年 8月目的： 將前期積累客戶轉(zhuǎn)化為購買力 在完成品牌積累的基礎上完成既定的銷售與回款任務內(nèi)容： 在一定量的客戶積累前提下進行 VIP卡認購，鎖定客戶 通過抽獎活動增加客戶購買的意向性開盤期 —— 名利雙收，一炮打響時間： 2023年 8月 ——9 月目標： ■ 培養(yǎng)忠實消費群體，通過口碑擴大銷售源； ■ 完成簽約的同時達成回款目的主題：衡水首席人文教育名宅，驚爆開盤主要內(nèi)容： ■“ 狀元會 ” 俱樂部同時宣布成立 /贈送禮品 ■ 憑卡排隊選房購房 +現(xiàn)場簽約儀式 ■ 各種廣告高低空聯(lián)合作業(yè)，第一期客戶專訊《今辰狀元會》 ■ 根據(jù)銷售情況制定針對性促銷策略（包括公關活動） ■ 開盤引爆，回款營銷活動 ——“ 狀元會 ”北大清華體驗之旅時間： 2023年 9月目的： 完成項目的品牌塑造 通過活動再次吸引人群關注內(nèi)容： 免費送考取指定院校的學子到校 為考取北大清華的學生發(fā)放獎學金 邀請部分業(yè)主及子女游覽清華北大等名校持續(xù)期 —— 現(xiàn)房實景，促銷優(yōu)惠時間：目標： ■ 運用實景：樣板間、工程實景，銷售現(xiàn)場打動，持續(xù)銷售攻略，持續(xù)的去化 ■ 利用學生開學和十一長假，再掀銷售高潮 ■ 讓利誘惑促銷，成功打一場殲滅戰(zhàn)主題：完美呈現(xiàn)，驚艷落成主要內(nèi)容： ■ 二期客戶專訊《今辰 項目面臨的環(huán)境項目基本素質(zhì)分析■ 位置：京大路與交口，南臨春華路路，北臨程富路，西臨青園街，東臨翠微路■ 總體量：一期 50畝約 6萬㎡，共 12棟 “+1” 多層 1棟 11F小高層，半地下車庫■ 戶型及面積段： 7585㎡占 15% ， 85110㎡占 75%，大于 120㎡占 10%■ 周圍配套：衡中、北門口小學、滏陽中學、二院、康復醫(yī)院、衡水汽車東站■ 目前工程進度：一期拆遷完畢Strengths緊鄰百萬平米市政公園，環(huán)境清新與衡中僅一路之隔，距滏陽中學、北門口 小學較近，完善的教育配套是最大優(yōu)勢衡水汽車東站即將投入使用，衡水東部區(qū) 縣的人流將在此匯聚，偏僻印象有望改善在戶型設計、綠化率、人車分流、面積段 控制等做得非常到位，契合當前主流置業(yè) 階層的需求位于鐵路以東，地段在整體區(qū)域中價值較低交通基礎相對較佳，道路狹窄，不緊鄰主干 道，且與居民出行匹配的公交線路較少項目所在區(qū)域目前周邊環(huán)境較差，項目周邊 生活配套較少，除去衡中外，缺乏利益點開發(fā)商品牌認知度低，實力沒有展示出來從總體來看，項目的售價很難定位太Weaknesses三年大變樣政策的深入和城中村改造的進行 區(qū)域未來的前景看好，項目的升值潛力巨大目前雖配套較落后，但未來項目配套會日益完 善不斷完善，區(qū)域的繁榮指日可待衡中的巨大輻射力對于項目一手、二手房都十 分明顯，這將是吸引人群購買的重要砝碼。市場對于居住品質(zhì)的要求提高 隨著經(jīng)濟水平的提高和消費理念的完善，衡水市場消費者對于居住品質(zhì)的追求也越來越高， 房子已不單單是滿足居住，對于房屋格局、功能、舒適性、景觀、配套等要求進一步提高產(chǎn)品供應的多樣化 一方面是與購房者的要求形成呼應，另一方面是開發(fā)商房屋規(guī)劃設計的水平的進一步提高， 目前衡水市場房屋供應已由前些年的單一、雷同向多樣化、特色化、個性化發(fā)展，如小高層 逐漸興起、景觀設計的進一步引入，社區(qū)配套的大力開發(fā)，戶型設計的多元化等衡水市場特點概述價格漲幅緩慢但平穩(wěn) 價格方面，均價從 05年的 “ 一兩千 ” 級別上漲到現(xiàn)在的 “ 三千 ” 乃至 “ 四千 ” 級別，增幅翻了一番，且從目前局勢看，仍有繼續(xù)增長下去的可能與動力，但目前市場總體均價與省內(nèi)其它地級市相比仍處于較低的水平，