【正文】 0多個 城市 上海易居會 白金客戶庫 數(shù)據(jù)公司 戰(zhàn)略合作 中智 外企雇員 61270位 嘉讕 1020萬車價車主： 76267位 羅維 企業(yè)中層管理人員 31153位 紐米萊 全球通 VIP會員 67080位 塞諾貝斯 儲蓄額≥ 100萬的儲戶 諾亞財富 理財金額500萬上 :20230名等等 易居中國旗下房產(chǎn)經(jīng)紀板塊之有力支撐者 —— 易居臣信憑借房地產(chǎn)中介服務平臺全面涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，為個人和企業(yè)客戶在中高檔住宅、商鋪、辦公樓等領域提供專業(yè)化、多元化的登記及經(jīng)紀包括租售服務，致力于為客戶提供安全、快速的房屋中介服務。 擁有近 600人的全職業(yè)化銷售隊伍和即時的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng) 。 :40:5219:40Jan2326Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 26, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 26日星期四 7時 40分 52秒 19:40:5226 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 26日星期四 下午 7時 40分 52秒 19:40: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 1月 26日星期四 7時 40分 52秒 19:40:5226 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , January 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 上海歷史最悠久 ， 連續(xù)四年總銷額 、 總收入 、 利潤占據(jù)上海 、 代理行業(yè)龍頭地位 。 客戶資源優(yōu)勢 —— 樂居會，近百萬人的“易居會” 上海“樂居會” ，會員人數(shù)約 100余萬，已成為項目銷售、品牌維系的重要通路。餐廳 評分 120 90 90 5% 建筑品質(zhì) 描述 北美風格、現(xiàn)代風格，多種風格混合 現(xiàn)代海派風格 現(xiàn)代簡約 評分 120 80 90 15% 外部景觀 描述 生態(tài)旱溪、 4條原生河、親水平臺 遠香湖 無 評分 90 100 80 10% 產(chǎn)品特點 描述 產(chǎn)品多樣、高爾夫公寓形象 小戶型，拼接戶型 小戶型，拼接戶型，附加值高 評分 110 90 110 10% 物業(yè)管理 描述 上海金地物業(yè)服務有限公司 上海保利物業(yè)酒店管理責任有限公司 保利廣州物業(yè)管理有限公司 評分 110 110 110 100% 系數(shù)累加 1 競品所占權(quán)重 30% 50% 20% 競品價格 12284 8534 9296 項目參考修正價格 ： 9952元 /平方米 價格策略 —— 一期價格價格研判 一期入市價格策略 —— 穩(wěn)扎穩(wěn)打 ?平價起步 ? 放低身價 ? 立穩(wěn) 10000元 ?11號線貫通，提價契機 ? 高過周邊競品10— 15% ?區(qū)域環(huán)境重大改善 由於一期緊鄰軌道交通綫，受到軌道噪音影響，且目前項目外圍環(huán)境缺陷較大，入市亦放低身價，平價起步，根據(jù)內(nèi)部重大營銷節(jié)點和外部規(guī)劃進度提升價格 一期目標均價 10000元 /平方米 0 開發(fā)商成本 客戶感知價值 靜態(tài)預期上市底價 營銷驅(qū)動力 客戶愿意支付的最高價（上限） 客戶驅(qū)動力 經(jīng)過營銷 : 形成 23%的增值幅度 經(jīng)過測試 :形成 58%的增值幅度 市場驅(qū)動力 基於客戶導向的進取型 定價模式 初步價格測試 客戶落 位 戶型價格測試 判定客戶意向度 價格確定 開盤前經(jīng)過 3個輪次價格測試確定最終價格，形成客戶愿意支付的最高價 對外報整體價格范圍，以判斷客戶對總體價格接受度 客戶初步落點，以獲得客戶對戶型價值的判斷 測試客戶具體戶型價格接受度 戶型價格測試后，形成客戶最終落點，基本可判斷客戶意向度 價格初步 /最終確定 step1 step2 step3 step4 step5 —— 價格測試 每幢樓按單元推出，實現(xiàn)即推即售罄 推售產(chǎn)品考慮不同戶型合理搭配，避免流失客戶 以儲客量和房源需求為前提，少量多頻推案達成利潤最大化 產(chǎn)品價值最低，抗性最大的樓棟先行推出去化 開盤亮相即實現(xiàn)火爆銷售，引起市場關注和熱點 推案價格實現(xiàn)逐步走高，增強購房者信心 在 2023年 5月份前（嘉定新城公寓產(chǎn)品大量上市前）完成大部分銷量，僅留 1個單元掛高價，為二期推貨做價格築底。 “生態(tài)城市論”的樣板實鑑 —— 盤古天地 活動也是第二、第三階段廣告宣傳、新聞報道、品牌推廣的核心。廣義上的“生態(tài)”既包括人與自然的和諧，也包括人與人的和諧?？蛻簟a(chǎn)品品質(zhì)必將隨著嘉定新城和盤古天地不斷升級。在語境上，頗具氣勢，可彰顯大盤氣質(zhì)、標桿風范。 與盤古天地這個具有大盤氣質(zhì)的案名基礎上，我們又思考了另一個方向： 純凈生態(tài)之城。由于 上海新天地的聲名遠播，天地也不乏國際性。新城大規(guī)劃平臺下，群雄均實力不凡。 “盤古天地”的 核心競爭力 在哪里？ 項目核心賣點梳理 不 可 複製、本專案獨有 的資源背景 成熟的高端項目物業(yè)服務經(jīng)驗 緊鄰規(guī)劃中的國際學校 唯一國際化開發(fā)背景 “國際化” %建筑密度； 50%綠化率 。 上海松江區(qū) —— 九亭板塊 九亭規(guī)定位劃為上海中心城區(qū)輻射長三角的西南門戶松江區(qū)與上海中心城區(qū)連接重要城市節(jié)點，未來規(guī)劃多條軌道交通線交互。 隨新城啟動、軌道通車及立體交通系統(tǒng)的建立，對上述道路的依賴性逐步減少，目標競品也由沿線逐步轉(zhuǎn)為新城板塊內(nèi)的競爭。 ) 855220 317058 859302 717611 915182 1042716 1012244 622616 975905 863070 850653 998120 120248 285004 1084623 898009 966518 369735 成交面積( M 178。 項目 開發(fā)環(huán)境 —— 眾多知名發(fā)展商入駐開發(fā)，嘉定新城全面啟動 ? 盤古房地產(chǎn) ? 保利置業(yè) ? 重慶龍湖 ? 上海綠地 ? 中信泰富 ? 新城地產(chǎn) ? 嘉寶集團 ? 鼎泰地產(chǎn) ? 大衛(wèi)房地產(chǎn) …… 知名發(fā)展商同一時期先後加入，對新城板塊進行開發(fā)。 遠香湖 紫氣東來景觀軸 人均公共綠地面積 —— ； 遠香湖 —— 占地 62萬平方米； 紫氣東來綠化景觀軸 —— 占地 55萬平方米， 2400米長；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃 18個湖泊 價值發(fā)現(xiàn)二： 近百萬平方米生態(tài)環(huán)境大手筆營造，上海新城區(qū)規(guī)劃中較為罕 見。 價值發(fā)現(xiàn)三： 專案緊鄰未來規(guī)劃的國際學校，使專案在銷售競爭中處於先機。 價值發(fā)現(xiàn)四： 盤古房地產(chǎn)是新城目前唯一具有國際化 背景，並有海外成功 開發(fā)經(jīng)驗的發(fā)展商，依靠先進的開發(fā)理念將在眾多開發(fā)企業(yè)中獨樹一幟。 嘉定新城公寓成交情況分析 嘉定新城公寓市場供求走勢 （含嘉定老城、南翔板塊）020230400006000080000100000120230020234000600080001000012023供應面積( M 178。 )供應占比供應套數(shù)( 套供應面積(M 178。九萬平方米的生態(tài)園林、 46％高綠化率，四萬平方米集中綠地。 以項目為主體， 品牌作為營銷主要支撐點進行傳播 。 25萬方國際全生態(tài)社區(qū) 產(chǎn)品標簽 大牌風范 大規(guī)模 競爭差異點 產(chǎn)品優(yōu)勢 超高綠化率 超寬棟距 盤古天地 案 名 盤古： 發(fā)展商為第一批進入中國的外資銀行 —— 盤古銀行。有個叫做盤古的巨人張開巨大的手掌向黑暗劈去，一聲巨響，“大雞蛋”碎了，千萬年的混沌黑暗被攪動了。 對嘉定新城、對上海地產(chǎn)界而言，盤古所帶來的是翻天覆地的變化 。 嘉定新城 潛在客源分析 — — 導入型客戶 真如城市副中心 中山公園商圈 徐家匯城市副中心 2023世博展區(qū) 盤古天地 軌道交通 11號線的開通，將極大的拉近與市區(qū)的距離。 易居中國操作實例 市中心客戶 大北區(qū)客戶 區(qū)內(nèi)客戶 周邊居民 項目：慧芝湖花園 在實際操作過程中，實現(xiàn)客戶成長發(fā)展歷程如左圖。 導入方式即：活動。 (在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚 → 各類大小灌木 → 喬木 → 圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富 ) ?街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。健身房 棋牌室 。 二期：地塊中心最好位置，完成初步規(guī)劃， 70/90規(guī)劃限制可調(diào)整； 三期：體量最大的一期，完成初步規(guī)劃， 70/90規(guī)劃限制可調(diào)整 三期 一期 二期 專案開發(fā)戶型配比建議（二期、三期） 隨嘉定新城板塊各項配套成熟，客戶的結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變，而屆時設計要求也已沒有了 70/90規(guī)范要求，因此我們隊二期三期產(chǎn)品的戶型配比作以下建議： 戶型 面積區(qū)間（平方米） 套型比例（ %） 定位客群 一房 6570 15% 工業(yè)區(qū)白領，投資客戶 二房 7090 10% 工業(yè)區(qū)白領，投資客戶 三房 90 20% 工業(yè)區(qū)白領，價格導入客戶 三房 95115 30% 工業(yè)區(qū)白領，價格導入客戶、改善型客戶 115130 15% 工業(yè)區(qū)管理層、當?shù)毓珓諉T、改善型客戶 3+1戶型和特殊戶型 130150 10% 工業(yè)區(qū)管理層、改善型客戶 專案二期、三期 借鑒 —— 萬科 90系產(chǎn)品 90平方米三房戶型 改進型戶型更將北臥室房間 改為大陽臺建筑面積僅為 70平方米左右。 軍區(qū)特聘的 120名金鷹隊員，在項目銷售期對競爭項目與場外二手中介店進行的客戶的攔截進行屏蔽工作，保證意向客戶客戶順利購買，并進行場外的推廣宣傳工作和客戶攔截工作。 上海部分操作項目介紹 —— 項目操作經(jīng)驗豐富 上海部分操作項目介紹 —— 高端別墅項目 上海部分操作項目介紹 —— 豪宅項目 上海部分操作項目介紹 —— 市區(qū)中心高級公寓 上海部分操作項目介紹 —— 住宅公寓產(chǎn)品 上海部分操作項目介紹 —— 超大規(guī)模社區(qū)產(chǎn)品 上海部分操作項目介紹 —— 二三級聯(lián)動銷售項目 【 慧芝湖花園 】 2期 公開日： 2023年 12月 26日 當天即認購 200套 認購金額超過 2個億 強銷期期間 累計 2023組到場客戶 認購總金額逾 3億 【 慧芝湖花園 】 2期 公開日： 2023年 2月 14日 當天即認購 117套 認購金額達到 強銷期期間 累計 2023組到場客戶 認購總金額逾 3億 上海部分操作項目介紹 —— 二三級聯(lián)動銷售項目 【 綠洲康城 】 公開日： 2023年 12月 13日 開盤當日， 800組到場客戶 強銷期間，累計 1200組到場客戶 當天成交 148套 占總推案量 70% 萬科與易居 —— 全國範圍的戰(zhàn)略合作 華東地區(qū)目前 涉及城市包括上海、杭州、南京、鎮(zhèn)江、寧波、蘇州、無錫、南昌、合肥 … 萬科集團與易居中國在全國範圍廣泛合作 在華東地區(qū)則進行戰(zhàn)略合作 合作內(nèi)容包括三大方面全面合作 ?市場諮詢：土地 （項目） 推介服務 、監(jiān)測服務 專題研究 、資訊服務、專案服務等 ?行銷代理：市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品建議、 客戶定位、行銷推廣、銷售執(zhí)行等 ?客戶服務： 項目專項客戶類型調(diào)研，渠道營銷 及客戶 需求調(diào)研 服務等 萬科進入上海共開發(fā) 17個住宅項目，其中易居中國代理 8個 ,產(chǎn)品系列涵蓋高端別墅、洋房、公寓等 白馬花園 金色里程 翡翠別墅 假日景苑 萬科自銷或他銷 易居中國代理 燕南園 四季花城 花園小城 琥珀郡園 城市花園 萬科華爾