【正文】 軒 、 Illy咖啡 、 SPR咖啡 、可頌坊 、 古羅馬咖啡和舞鶴等商家的入住 ， 成為波托菲諾旅游主題地產(chǎn)又一大看點(diǎn) 。 教育地產(chǎn)的變遷 —— 開發(fā)商自建校舍，招聘老師 與名校合作 聯(lián)合辦學(xué) 51 本報(bào)告嚴(yán)格保密 劍橋大學(xué)城 —— 良好的居住氛圍與高科技企業(yè)集聚 ?人才輩出： 集納 16500精英學(xué)子，產(chǎn)生過 81位諾貝爾獎獲得者 ?無縫社區(qū)： 劍橋大學(xué)各學(xué)院散布在劍橋鎮(zhèn)內(nèi)，沒有圍墻，沒有隔閡，真正做到鎮(zhèn)校一體 ?產(chǎn)業(yè)集聚： 1400多家高科技企業(yè)形成了產(chǎn)業(yè)群，被稱為“劍橋現(xiàn)象” ，與“硅谷”齊名 ?區(qū)內(nèi)生活便利，文化、教育、娛樂設(shè)施齊備，具有良好的生產(chǎn)、居住條件 劍橋展示了什么是真正意義上的大學(xué)城：既有大學(xué) ， 也是城市；因?yàn)榇髮W(xué) ， 城市更加高傲 ， 而因?yàn)槌鞘凶饕劳?， 大學(xué)并不突兀 。 國際大都市新城鎮(zhèn)發(fā)展的階段性分析表明 ： 大城市新城鎮(zhèn)發(fā)展的理論與實(shí)踐經(jīng)歷了 3個(gè)階段： 臥城 衛(wèi)星城 新城鎮(zhèn) 第一階段 第二階段 第三階段 55 本報(bào)告嚴(yán)格保密 綠地國際花都 國際花都坐鎮(zhèn)新區(qū)核心，正對 1000畝天鵝湖，左臨市政大樓，與規(guī)劃中的商務(wù)中心接壤，近攬?zhí)禊Z湖風(fēng)景區(qū)、政務(wù)文化廣場、藝術(shù)公園。 而且 ， 較之普通的居家養(yǎng)老 ， 老年社區(qū)所能提供的為老服務(wù) ， 更集中 、 齊全也更便捷 ， 所有的生活 、 醫(yī)療 、 文化需求都可就近盡快得到 。 61 本報(bào)告嚴(yán)格保密 以老人家庭套型為平面組合的基本單元 ，具有家庭的溫情，能 保障老年人的私密性、獨(dú)立性和領(lǐng)域感，讓老年人的尊嚴(yán)得到 充分的保障。 ?項(xiàng)目性質(zhì) ： 項(xiàng)目總建筑面積 70萬平米，分七期銷售。 在開發(fā)建設(shè)中需考慮不同物業(yè)之間的功能促進(jìn)作用 。 作用 —— 城市綜合體在城市化過程中起著 營造城市新的商務(wù) 、 商業(yè)中心區(qū) ， 打造城市新地標(biāo) ， 創(chuàng)造城市活力之源 的商業(yè)綜合體和居住街區(qū) ， 創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時(shí) ，在避免城市中心空洞化 ， 減少城市通勤交通壓力 ， 打造城市 24小時(shí)不夜城 等方面起著重要作用 。 ?配套設(shè)施中，與知名醫(yī)院合辦的三級醫(yī)院投資 4— 5億元，還有老年文化中心、老年休閑娛樂中心等，每一個(gè)房間都設(shè)緊急救助按鈕，指紋門禁和智能家具保障老年人生活的安全和便捷 。國際化智能型房型設(shè)計(jì)，打造功能型住宅，集高效、簡約、實(shí)用、大氣于一體 3。 在西方國家 ， 區(qū)域性中心城鎮(zhèn) 主要指中等規(guī)模左右的城市 ， 即人口規(guī)模在１０萬～１００萬之間的城市 。 ? 環(huán)境優(yōu)先 、 永續(xù)利用 ：正確處理保護(hù)與開發(fā)的矛盾 ? 規(guī)劃的合理銜接：在規(guī)劃中將著重處理好一期工程與后續(xù)工程 、整個(gè)項(xiàng)目與各子項(xiàng)目之間的銜接 ， 50 本報(bào)告嚴(yán)格保密 教育地產(chǎn)開發(fā)模式 ?教育地產(chǎn)是指在樓盤達(dá)到一定規(guī)模后，發(fā)展商按規(guī)劃投資興建學(xué)校的，只有具備一定規(guī)模和實(shí)力的地產(chǎn)項(xiàng)目才有機(jī)會涉足教育地產(chǎn)。 ?建筑類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設(shè)施。 ? 總部大講堂 ：打造高端 ， 睿智 ， 博納的場所文化 ， 總建筑面積 1600平米 總部基地概況： 位于北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地內(nèi) 。 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心 （ Town Center） 適用條件 ?位于城市郊區(qū) ,城鄉(xiāng)結(jié)合部 ?占地規(guī)模較大 ， 可容納較多人口 ?多種物業(yè)組合 ， 以住宅為主 ， 多功能復(fù)合性社區(qū) ?良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng) 38 本報(bào)告嚴(yán)格保密 奧林匹克花園通過整合房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，打造運(yùn)動健康住宅 “讓奧林匹克文化走向大眾，走進(jìn)社區(qū) ” Olympic Garden Bring Olympic Culture to the masses,the the munity. ?中央體育區(qū) （ CSD） 由居住 、 體育 、 商貿(mào)三大職能設(shè)施所構(gòu)成 ， 強(qiáng)調(diào)以體育與居住功能為主 ， 以商貿(mào)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市格局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化 ，形成體育居住商貿(mào)中心 ，這里聚集規(guī)模宏大的居住群 ， 覆蓋體育產(chǎn)業(yè)的硬件資源及軟件資源 ， 還有與其匹配的商貿(mào)中心的精英部落 。 其它公共設(shè)施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等；郵政 、 電信 、 警察 、消防隊(duì)等 各級道路之長度與占地面積計(jì)劃表 編 號 區(qū) 分 寬 長 總 路 長 占用面積 1 中央干道 1OOFeet 約 (mile) 約 33英畝 2 主要道路 6OFeet 約 (mile) 約 28英畝 3 次要道路 5OFeet 約 5英哩 (mile) 約 203英畝 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密 采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因 ? 市鎮(zhèn)開發(fā)之建設(shè)工作 ， 皆分年分段實(shí)施 ， 川主要干道劃分十大區(qū)型 ， 作為十期建設(shè)范圍 。 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 ， 南邊為西方高速公路 。 認(rèn)識五 鄰里關(guān)系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風(fēng)格的統(tǒng)一； 更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 社區(qū)公共空間：在整個(gè)社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場、學(xué)校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。 適用條件 ?優(yōu)越的地理位臵－ CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件； ?較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺沖擊－超高層 /建筑群 ?政 府支持 ， 開發(fā)主體資金雄厚 。 模式五： 緊縮城市模式 23 本報(bào)告嚴(yán)格保密 亞特蘭大車站工程與北京 soho現(xiàn)代城市典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。 成功關(guān)鍵要素 中心城鎮(zhèn)模式特征 ?現(xiàn)代化特征： 具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感 ， 建筑充滿現(xiàn)代都市氣息； ?國際化特征： 吸引外國資本參與 ， 建筑風(fēng)格多元化； ?人文化 、 生態(tài)化： 通過新城鎮(zhèn)的綠化 、 建筑 、 小品等體現(xiàn)健康與親和的特征 。 研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益 ，又可避免人口超過 100萬在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會方面過度膨脹的特點(diǎn) 。 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式特征 ? 特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力 ， 特色產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)殚_發(fā)盈利； ? 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力； ? 特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用 。 主要建設(shè)措施： 外部功能內(nèi)部化 ?采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因； ?通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； ?通過大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。通過 主題吸引消費(fèi)者的關(guān)注 ，通過 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費(fèi)者的心理抗性。 ?波托菲諾純水岸四期，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 5萬元 /㎡以上。 傳統(tǒng)對大盤價(jià)值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤； 大盤價(jià)值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。 ? 大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式 ? 大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)。 ? 大盤從上世紀(jì)二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤發(fā)展階段。 傳統(tǒng)對大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模； 大盤影響力最重要的是對社會發(fā)展的影響力。 ?華僑城建設(shè)經(jīng)過 20年，已經(jīng)成為“旅游 +地產(chǎn)”成功開發(fā)模式樣板 。 教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等 的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動方式。 成功關(guān)鍵因素 16 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式 — NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè) 最早追溯到 1898年霍華德的“ 花園城市 ” 構(gòu)想，通過付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展 , 形成了今天 New Town模式。 特色產(chǎn)業(yè)； 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營； 產(chǎn)業(yè)影響力； …… 深圳華僑城 模式三： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式 觀瀾湖大宅 19 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動不僅要選擇既能驅(qū)動項(xiàng)目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系 Business Park發(fā)歷程 ※ 第一代：工業(yè)園區(qū) ※ 第二代：商務(wù)與社區(qū) ※ 第三代：鄰里商務(wù)區(qū) ※ 第四代： Business Town. 休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展： ※ 第一階段：單一大中型文化主題園； ※ 第二階段：綜合性 、區(qū)域性開發(fā)； ※ 第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn) 。 區(qū)域性中心城鎮(zhèn) 主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn) ， 即人口在 10萬～ 100萬之間的城鎮(zhèn) 。 ?區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持 ， 未來前景好 ， 消除市民心理抗性 。 綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 24 本報(bào)告嚴(yán)格保密 緊縮城市開發(fā)模式的關(guān)鍵是選擇合理的物業(yè)配比模式和驅(qū)動模式，政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 緊縮城市發(fā)展模式 ： ?各種 功能均衡 發(fā)展模式 ?以 “ 商務(wù) ” 為核心 的發(fā)展模式； ?以 “ 商業(yè) ” 為核心 的發(fā)展模式； ?以 “ 酒店 ” 為核心 的發(fā)展模式 。 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密 街區(qū)建設(shè)與公共空間： 街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關(guān)鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺