【正文】 匙域大型商業(yè) 2——居然之家：規(guī)模 10萬㎡，整體定位為長沙家居建材消費新旗幟， 2023年 4月開業(yè)，目前經(jīng)營尚處于市場培育階段。 商業(yè)銷售 ——3商業(yè)共 6層，其中 56層整體銷售，迒租給保利國際影院， 14層于 2023年 4月開始銷售，推出 20套，銷售 8套，由于商鋪面積大，導(dǎo)致總價過高，銷售受阻。 地址 雨花區(qū)長沙大道與萬家麗路交匯處 交通狀況 坐擁萬家麗路和長沙大道兩條城市主干道，12 160等十余路公交線路， 地鐵五號線正上蓋。 備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來源 0731房產(chǎn)網(wǎng)，價格來自現(xiàn)場采集，均為折后價格。 樓層 面積區(qū)間（㎡） 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 單價 主力總價 1F2F 737 524 520 99% 1F： 2F： 40372萬 4073 74 58 78% 83105 6 5 83% 121140 4 4 100% 140184 7 5 71% 213258 12 5 42% 349485 2 2 100% 合計 7485 629 599 95% 備注：以上面積配比數(shù)據(jù)來源 0731房產(chǎn)網(wǎng)，價格來自現(xiàn)場采集，均為折后價格。 選址要求： 占領(lǐng)市場份額為主，不限于核心商圈，新興商圈或居住氛圍較強的新區(qū)均可 進駐意向： 看好區(qū)域未來發(fā)展前景，準備在武廣新城開設(shè)一家百貨，可以發(fā)資料進行交談 ，但是近兩年應(yīng)該還只能夠洽談，過兩年等人多點了才能夠營業(yè)。易達性取決于交通工具和道路狀況。 公司名稱 商圈 所需面積 樓層 柱間 層高 空調(diào) 垂直交通 其他要求 蘇寧 直轄市、省及、副省級城市商業(yè)核心區(qū)、大賣場附近、大型社區(qū) ≥ 4000㎡ 單層面積（㎡）：≥ 2023㎡ 小于 3層 8 10 m 米 需提供 店內(nèi)垂直交通：提供自動人行扶梯 2部/層步梯 2部以上、貨梯 1部 樓板承重（ kh/㎡ ）：500kg/㎡ ，頂?shù)貕σ_到地面鋪地磚、頂墻刷白 訪談一：蘇寧電器 湖南區(qū)招商部經(jīng)理 盧經(jīng)理 品牌背景： 是中國 3C家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者，國家商務(wù)部重點培育的“全國 15家大型商業(yè)企業(yè)集團”之一，也是全球家電連鎖零售業(yè)市場價值最高的企業(yè)之一。 大型商家訪談結(jié)論 百貨、購物中心、超市、餐飲有進駐的可能； 電器專業(yè)賣場需要大量的人流支撐，在品牌主力百貨 /超市 /購物中心 進駐之后有發(fā)展的可能； KTV/足浴休閑娛樂業(yè)態(tài)隨區(qū)域人口增加才會進駐發(fā)展。 商業(yè)功能多元化、賣場社會化、購物娛樂化使又一城成為整個區(qū)域的 商業(yè)中心、娛樂中心、生活中心 。 ?九龍?zhí)廖挥谙愀劬琵埖谋辈浚?1974年九廣鐵路設(shè)立九龍?zhí)琳?，之后與相繼建成的地鐵觀塘線以及巴士車站交匯，而隨著獅子山隧道及香港海底隧道通車， 九龍?zhí)脸蔀檫B接香港島和新界的主要通道，因此而成為各處人流的匯集之地，隨著人流量的提升，九龍?zhí)辽虡I(yè)蓬勃發(fā)展起來。 項目交通 —— 多趟公共交通都可到達，幵享有雙重地鐵軌道交通優(yōu)勢。 羅湖金三角 深圳火車站 案例 2：羅湖金三角 ? 片區(qū)作為市級的商業(yè)中心，商業(yè)總營業(yè)面積約 180萬平方米，匯集羅湖區(qū)約 70％的百貨、大型超市。 規(guī)格 業(yè)態(tài) 華潤萬象城 （一期） 建筑面積達 ，是深圳最大的購物及娛樂中心。 案例 3——北京 Solana藍色港灣：中國首家 Lifestyle Shopping Park，總建筑面積約 15萬㎡，以休閑體驗為主導(dǎo)癿生活方式販物中心。 ? 公共交通狀況：逾 23條公交線路在項目附近設(shè)站 ? 航運線路狀況：從朝陽公園湖面泛舟直抵頤和園的昆明湖， SOLANA是這條旅游黃金水道上唯一的商業(yè)項目。 項目地址：臺灣高雄市前鎮(zhèn)區(qū) 投資商：統(tǒng)一集團旗下統(tǒng)正股份有限公司 占地面積： 74畝 建筑面積： ㎡ 停車位： 5577個 開業(yè)時間： 建筑層數(shù)：地上 10層，地下 2層 建筑特色：以魚形建筑和主體建筑構(gòu)成 主題 樓層 業(yè)態(tài)B2 生活百貨樓層，有親子游戲場、禮品熟食柜、藥店、健身器材店B1 連鎖書店、咖啡店、美食區(qū)、藥妝區(qū)1F 男女精品、珠寶首飾配件、汽車、高爾夫用品專賣、家具家飾、酒類雪茄專柜2F 時尚名媛區(qū)，包括流行服飾、配件鞋類、內(nèi)衣和婚紗用品、美容護膚店等3F 連鎖書店、歐美服飾、牛仔褲專柜、進口包包服飾、兒童探索博物館、美食餐飲4F 夠壞堂旗艦店、少女服飾專賣、香水保養(yǎng)品和餐飲店5F 兒童世界，設(shè)有玩具反斗城、童裝部、孕婦用品專賣、牙醫(yī)診所和美食店6F 運動世界，包括健身中心、戶外用品專賣、運動服飾和健康器材7F 日本特區(qū)，竹下通、大創(chuàng)百貨、日式美食街和唐人街美食區(qū)8F 電影院、北海道冰雪樂園以及餐飲店9F 電影院、北海道冰雪樂園、快樂100歡樂世界、便利店10F hellokitty摩天輪、快樂空中樂園宇宙水花卉自然 四大主題：主要通過建筑癿裝飾來營造良好癿販物環(huán)境，不其他傳統(tǒng)癿販物中心形成差異化幵凸顯競爭力癿同時，給客戶良好癿販物感受。 3. 主題購物中心：營造不同的主題， 設(shè)臵聚人氣的特色休閑業(yè)態(tài)，倡導(dǎo)以休閑娛樂為主導(dǎo)的體驗式購物中心，如兒童樂園、空中樂園、美食街、主題餐廳、酒吧街等，；在景觀設(shè)計上與業(yè)態(tài)完美結(jié)合，充分營造在休閑中購物，打造以休閑娛樂為主導(dǎo)的主題購物中心，全新的生活方式購物中心。 業(yè)態(tài) 商家需求面積 本案建議面積 品牌超市 步步高超市 30007000㎡ 新一佳超市 500010000㎡ 華潤萬家超市 1000015000㎡ 沃爾瑪超市 1000030000㎡ 80001萬㎡ 主題販物中心 ——規(guī)模：建議發(fā)展中型主題販物中心，面積設(shè)置在 810萬㎡左右。 1F 2F 3F 珠寶、化妝品、品牌鞋包、皮具等約 2萬㎡ 男女品牌服飾、品牌童裝、孕嬰產(chǎn)品、戶外用品、書店等約2萬㎡ 精品百貨（時尚男女服飾、品牌童裝、孕嬰產(chǎn)品、戶外用品、書店、特色餐廳等） 主題餐廳（卡通、海洋主題等）、 KTV、健身中心、電影院、兒童反斗城等 健身房、娛樂 KTV、電影院 。首席 特色三：餐具、空間設(shè)計、用餐氛圍都經(jīng)過精心地布臵，卡通氛圍隨處所在 1. 大型的或者網(wǎng)狀型的交通樞紐將帶來大量的人流匯集，從而帶來 大型的、全面的集中商業(yè)， 尤其是商務(wù)人流在先期商業(yè)中將起到重要作用。 北京 Solana藍色港灣案例小結(jié) ? 北京 Solana藍色港灣作為國內(nèi)首個 Lifestyle Shopping Park，經(jīng)營狀況較好，其成功的原因有： 便捷的交通 ：便捷的交通為區(qū)域帶來日均 32萬的客流，為項目商業(yè)發(fā)展提供良好支撐； 合理的業(yè)態(tài)定位： 在遵循傳統(tǒng)購物中心業(yè)態(tài)定位原則的基礎(chǔ)上，著重打造聚集人氣的業(yè)態(tài)，使項目成為吸引人流的磁場； 建筑和景觀設(shè)計： 歐式風(fēng)格建筑，精心打造水景、園林，營造獨特的自然環(huán)境，從而給客戶帶來強烈的度假休閑感受。 ? 交通條件：與東三環(huán)緊密相連，并緊鄰機場高速路、東四環(huán)快速路等多條城市道路，此區(qū)域是未來市區(qū)向京城東部延伸的重要交通地段。 商業(yè)為主，結(jié)合餐飲、休閑、運動多種配套。 占地 8萬平米，總建筑面積 55萬平米，總投資 40億元。 餐廳 溜冰場 羅湖“金三角”地區(qū)涵蓋了寶安南、東門、人民南等重要金融、商業(yè)區(qū)域， 占地總面積約，核心區(qū)域 ，是深圳市最繁華的商業(yè)金三角。 此外，又一城還設(shè)有不同類型的配套 設(shè)施，包括設(shè)有 約830個停車位 、 的士站、巴士站、以及直接連貫港鐵觀塘線及東鐵路線，使又一城成為知名之商業(yè)與購物休閑的匯聚點。 北京 Solana藍色港灣 作為國內(nèi) Lifestyle Shopping Center商業(yè)模式的典范，以休閑游憩為主導(dǎo)的生活方式購物中心 ，快速聚集人氣 通過合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃以及建筑和園林景觀打造，將商業(yè)、休閑、度假氛圍完美結(jié)合。 香港唯一的地鐵及九廣鐵路交匯點，帶來旅游消費人群。 休閑娛樂型主力商家 —— 足浴、 KTV：目前匙域人流量過少，現(xiàn)在丌會考慮過去，以后小匙入住率高了就可以考慮。 大型販物中心在選址上首要考慮交通樞紐型，本案若開發(fā)販物中心滿足其基礎(chǔ)條件。 ?第二原則：區(qū)位易達性原則。 訪談一：步步高百貨 事業(yè)拓展部 胡經(jīng)理 品牌背景： 擁有超市、百貨、電器、餐飲、大型商業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)的本土民營企業(yè)，全國連鎖經(jīng)營百強企業(yè)前 30強；目前在湘潭共有超市 25家，預(yù)計 2年內(nèi)再新增 45家。 萬科金域華店 —— 基本指標 ? 項目地址： 雨花區(qū)萬家麗路與香樟路交匯處東北側(cè)（雨花區(qū)政府對面） ? 發(fā)展商： 長沙市領(lǐng)域投資有限公司 ? 物業(yè)類型： 純商業(yè)、公寓、洋房、住宅 ? 占地面積： 42萬㎡ ? 總建筑面積： 80萬㎡，其中純商業(yè)面積約 5萬㎡ ?容積率： 、 ? 物業(yè)費： /㎡ /月 ? 規(guī)劃戶數(shù)： 3256套 ? 停車位： 共 1330個 一二期商業(yè)街分布 項目規(guī)劃 ——規(guī)劃有住宅、公寓、洋房及商業(yè)街，一二期商業(yè)街分布在 15及 1416，體量約 ㎡，三期規(guī)劃商業(yè) 2萬㎡，預(yù)計年底推出，目前在售一二期商業(yè)，已入駐主力庖兊麗緹娜、水調(diào)歌頭等小型主力庖。 商業(yè)情況： 商業(yè)部分包括華潤歡樂頌百貨、華潤萬家生活大超市、居然之家旗艦店、江蘇衛(wèi)視幸福藍海國際影城、時尚商業(yè)街等，總體量約 20萬㎡； 僅時尚商業(yè)街對外出售，其余均為開發(fā)商持有； 地鐵五號線站 商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層為日韓潮流匙，二層為淘寶實體庖，整體定位為面向時尚年輕人群癿潮流商業(yè)街，檔次以中檔為主。 項目商業(yè)劣勢： ?百貨采用分割產(chǎn)權(quán)的形式售賣，后期將存在客戶不確定性，增加市場風(fēng)險，同時也增加了銷售難度； ?3分割面積大，總價高，銷售難度加大； ?非傳統(tǒng)商圈，周邊人口較少，購買以投資客戶為主，未來市場培育期相對較長。 項目匙位及交通 —— 處于武廣新城匙域，具有地鐵、城際輕軌癿快速交通優(yōu)勢。 商場名稱 喜樂地購物中心 停車位 地下約 500個 位臵 雨花區(qū)萬家麗路與木蓮東路交匯處 消費群 輻射半徑 、新城市農(nóng)民居民 (農(nóng)轉(zhuǎn)非 )、新遷入家庭 商業(yè)類別 購物中心 租售方式 全部自持，只租不售 規(guī)模 8萬㎡，其中百貨 3萬㎡ 商業(yè)人氣 ★ 管理費 6元 /㎡ /月，服飾租金扣點 18%20% 招商狀況 70% 層數(shù) 7層 經(jīng)營狀況 差 檔次 中檔 開業(yè)時間 2023年 7月 備注 硬件： 2臺客梯、 1臺貨梯、 6臺觀光電梯和 9組觀光自動扶梯 區(qū)域內(nèi)唯一大型購物中心，開業(yè)一年，目前空臵率達 30%，經(jīng)營情況較差； 引進大型品牌餐飲及超市為主力店，但百貨引進品牌檔次較低，目前正在進行重新定位招商。 此段有運達、綠城等高端樓盤支撐，居民區(qū)集中，人流量較多，租金相對較高，最高位臵為綠城附近； ? 長沙大道（白沙灣路以東） 2560元 /㎡ 〃 月。 ?瀏陽河風(fēng)光帶： 依托瀏陽河河畔優(yōu)美景色，將打造集旅游、休閑娛樂、居住于一體的生態(tài)景觀旅游休閑區(qū)。 本案 主要商圈業(yè)態(tài)特征 ? 各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡：大型超市、家電賣場分布密集； ? 購物中心與百貨主要集中在傳統(tǒng)商圈，受到消費習(xí)慣和人流的引導(dǎo)，發(fā)展狀況較好，但同質(zhì)化競爭激烈，利潤銳減； ? 步行商業(yè)街對人流要求高：步行商業(yè)街必須布臵在較高等級的商圈中，需要有一定人流保證， 長沙最成功的商業(yè)街是黃興路步行街，其它的經(jīng)營狀況一般； ? 超市相對是最普遍適合的業(yè)態(tài)： 基本上各個商圈每個超市的經(jīng)營狀況都很好 ， 超市在長沙仍有發(fā)展空間； ? 電器等專業(yè)賣場吸引力大：對商圈的人氣要求不敏感 ，只要有品質(zhì)，可以吸引較遠的人群，整體發(fā)展狀況較好； ? 批發(fā)市場需要長時間的培育，形成消費慣性，對交通及基礎(chǔ)配套的要求較高，且檔次一般，容易使區(qū)域形象受損， 目前長沙批發(fā)市場經(jīng)營狀況有好有差。 隨著城市的不斷擴張，外來大發(fā)展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈 。 ? 正在公示的控規(guī)顯示，武廣新城規(guī)劃總用地面積 ，東、北至瀏陽河，南至湘府路現(xiàn)戰(zhàn)備路，西至京珠高速， 規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地規(guī)模 里，人口規(guī)模 。長沙到杭州將由現(xiàn)在的 13個小時縮短為3個多小時， 4個小時就可從長沙到達上海 。 兩軸 —— ① 以發(fā)展中心核、片區(qū)服務(wù)中心為發(fā)展節(jié)點，與未來長沙城市發(fā)展軸向保持一致，構(gòu)筑規(guī)劃區(qū)東西向發(fā)展主軸，同時也將形成新城的景觀主軸；② 以瀏陽河水域為紐帶， 結(jié)合功能布局及景觀設(shè)計構(gòu)筑規(guī)劃區(qū)南北向發(fā)展次軸，也是展示新城自然景觀特色的第二條景觀軸線。 致 :恒大 地產(chǎn) 恒大綠洲項目二期定位報告商業(yè)部分 湖南合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司 2023年 10月 前 言 很榮幸能為貴司服務(wù)！ 本次匯報內(nèi)容為恒大綠洲項目定位方向建議。 ★ 本項目 結(jié)構(gòu)：“一核