房地產(chǎn)經(jīng)濟測算(存儲版)
【正文】 定價。該活動推出后，立即在社會上引起了一個“客戶開價”熱潮，僅僅半個多月時間，參與報價的客戶就達 63名。 即使自己的商品價格跟上同行業(yè)的平均水平。 進行量化統(tǒng)計的樓盤應(yīng)為可比性較強的，地段、價格、功能、用途、檔次應(yīng)相近。 分析目的：尋求一個合理的開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)風(fēng)險。 顯然：收入函數(shù) F(x)=2023x 成本函數(shù) C(x)=1000000+800x+5%*2023x 令 F (x) =C (x)得： 2023x=1000000+800x+100x 則 x=(平方米 ) 所以，該公寓樓最小開發(fā)面積為 。 作用： 敏感性分析的核心是從諸多的影響因素中找出敏感性因素，并設(shè)法采取對策和措施對它進行控制，以減少項目的風(fēng)險。 表 敏感度排序 變量 程度 價格 土地費用 開發(fā)費用 其他費用 容積率 敏感性程度 最高 最差 較高 較差 一般 排序 1 5 2 4 3 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 （ 5）結(jié)果分析與方案確定 房地產(chǎn)售價減少約 15% （即房地產(chǎn)售價為 ） 時，投資收益率降為零；開發(fā)費用增加約 %（即開發(fā)費用為 ） 時，期望利潤降為零；容積率減少%（即容積率為 ） 時，投資收益率為零；其他費用增加約 57%（即其他費用為） 時，期望利潤降為零；土地費用增加約 120%（即土地費用為 ） 時，投資收益率為零。全部投資均為貸款，貸款利率為每 6個月 %。 （ 2）現(xiàn)值：資金運動起點時的金額，也即本金 P 終值：資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額，為 F （ 3）利息：占用資金所付的代價，或放棄資金使用所獲得的補償，為 I 利率：在單位時間內(nèi)所得的利息額與借代金額之比，為 i=I/p (4) 單利：僅按本金計算利息， I=P*n*i (n為周期 ,i為利率 ) ， F=P*(1+n*i） 復(fù)利：在本息的結(jié)合上計算利息， I=P*[（ 1+i)n1] F=P*(1+i)n (5) 名義利率：即通常所說的年利率 r 實際利率：對應(yīng)于一定計息周期的利率 i=(1+r/m)m1 關(guān)系 ：當(dāng)計息周期為年時 r=i；當(dāng)計息周期小于年時， ir r不能完全反映資金的時間價值， i才能真正反映資金的時間價值 i越小，計息周期越短，則 r與 i之間的差異越大 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 、系數(shù) （ 1）現(xiàn)值（ P）、終值（ F） F=P*（ 1+i） n P=F/（ 1+i） n (2)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù) P= P1+P2+P3+…….+Pn =A / i*[1 1/(1+i)n] (3)等額序列支付的終值系數(shù) 由上面的 P=F /（ 1+i） n和 P=A / i*[11/(1+i)n] 可以得出 F=A*[（ 1+i） n1]/ i 例 5年后從銀行提取 1萬元購買家具，如果銀行利率為 12%，那么現(xiàn)在他應(yīng)該存入銀行 P=F/（ 1+i） n= 所以，他現(xiàn)在需存款 5674元，即意味著在利率 12%下，5年后的 10000相當(dāng)于現(xiàn)在的 5674元。 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 結(jié)束語 經(jīng)濟測算直接表現(xiàn)了項目的收益情況，也是開發(fā)商結(jié)合自身資源做出方案決策的依據(jù)，需要定性分析與定量分析的統(tǒng)一。若該家庭在按月等額還款 5年后，于第 6年初一次提前償還了貸款本金 8萬元。為了保證項目不虧損，在其他影響變量不變的情況下，必須嚴格控制房地產(chǎn)售價不減少 %，或在其他影響因素不變的情況下，嚴格控制工程建設(shè)費用不增加%。建設(shè)費為 600萬元，分 3期支付，每期 6個月，期末支付。 （ 2）選擇主要變量 現(xiàn)選擇價格、土地費用、開發(fā)費用、其他費用和容積率為主要變量。 ，固定費用為常數(shù)，它通常包括置地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、勘察設(shè)計和借貸利息等費用；變動費用是建筑面積的線性函數(shù)，除單價、管理費、人工費和營銷費外，還可包括有關(guān)稅費等。 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 例 ，預(yù)計該樓平均單價為 2023元/平方米，置地、勘察設(shè)計費等固定費用為 100萬元，每平方米建筑面積的可變費用（造價、管理費、銷售費用等）為 800元 /平方米，銷售稅率為 5%。 求解式中的 a與 b，可得： Y=1266+ 本項目的樓盤得分為 ，套入上式，得出本項目的均價約為：2300元 /平方米。 權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 一、項目定價的方法 成本導(dǎo)向定價 成本加成定價 目標(biāo)收益定價 售價加成定價 總結(jié) 需求導(dǎo)向定價 理解值定價 區(qū)分需求定價 競爭導(dǎo)向定價 隨行就市定價 追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價 可比樓盤量化定價 二、項目不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 可比樓盤量化定價 針對許多樓盤傾向于定性描述而產(chǎn)生的經(jīng)驗誤差，應(yīng)該對樓盤進行定量描述。 房地產(chǎn)區(qū)分需求定價的主要形式： 以消費群體差異為基礎(chǔ) 以數(shù)量差異為基礎(chǔ) 以產(chǎn)品外觀、式樣、花色差異為基礎(chǔ) 以地域差異 以時間差異 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 一、項目定價的方法 成本導(dǎo)向定價 成本加成定價 目標(biāo)收益定價 售價加成定價 總結(jié) 需求導(dǎo)向定價 理解值定價 區(qū)分需求定價 競爭導(dǎo)向定價 隨行就市定價 追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價 可比樓盤量化定價 二、項目不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 附：房地產(chǎn)資金等效值簡單計算 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 競爭導(dǎo)向定價 基本思路：企業(yè)為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法，以競爭者的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方力量等情況，制定價格，達到增加利潤、擴大銷售量或提高市場占有率等目標(biāo)。 該活動具體操作方式如下：開發(fā)商拿出 3至 7層共 30套房源，在確定其底價為每平方米 5900元后，顧客可以以高于此的任何價格報價。對應(yīng)多種形式 目標(biāo)利潤 =總投資額 ﹡ 目標(biāo)投資利潤率 目標(biāo)利潤 =總成本 ﹡ 目標(biāo)成本利潤率 目標(biāo)利潤 =銷售收入 ﹡ 目標(biāo)銷售利潤率 售價 =（總成本 +目標(biāo)利潤） /預(yù)計銷售量 房地產(chǎn)策劃報告中的經(jīng)濟測算 例 2： 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為 20萬平方米的小區(qū)，估計未來在市場上可實現(xiàn)銷售 16萬平方米，其總開發(fā)成本為 4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤率的 15%，問該小區(qū)的售價為多少？ 解：目標(biāo)利潤 =總成本 ﹡ 成本利潤率 =4 ﹡ 15% =（億元） 每平方米售價 =（總成本 +目標(biāo)利潤） /預(yù)計銷售量 =（ 4+） /160000
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