【正文】 理等項(xiàng)工作。 【 CCTV《 中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)道 》 ：買(mǎi)房陷阱知多少 】 ? （ 3）消費(fèi)環(huán)節(jié)。 1908年 ，成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織 —— 芝加哥建筑物管理人員組織（ Chicago Building Managers Organization， CBMO） 。 ? 在房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程中 ， 由于普遍存在著 “ 重建設(shè) 、輕管理 ” 的傾向 。 第 24頁(yè) ? 1994年 3月 ，建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，強(qiáng)調(diào)新建小區(qū)必須推行物業(yè)管理。 ? ，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。 所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)就是要求企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模 ， 此時(shí)產(chǎn)品的單位成本最低 。 在香港從事私人樓宇 、 商業(yè)大廈和公共屋村管理的管理機(jī)構(gòu)人員組成都較少 ， 管理機(jī)構(gòu)將保安 、 清潔 、 維修等工作都以合同形式發(fā)包給專(zhuān)業(yè)公司 、 承包商去做 。 ? （ 2） 設(shè)備 。 第 34頁(yè) ? 完整地把握物業(yè)的概念 ， 需注意兩點(diǎn) : ? 第一 ， 物業(yè)的主體是建筑物 ， 輔助部分是配套的設(shè)備 、 設(shè)施與場(chǎng)地等 。 第 36頁(yè) （三）物業(yè)的分類(lèi) ? 居住物業(yè) 。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年；綜合或者其他用地 50年。 ? 合理有效清晰的產(chǎn)權(quán)，可以使人們各盡其能、各守其責(zé)、各得其利。 ? 建筑物區(qū)分所有，是將一幢房屋特別是樓房，按其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個(gè)獨(dú)立單元，每一單元均構(gòu)成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的所有權(quán)客體，由此在一幢房屋上形成兩個(gè)以上的所有權(quán)。 請(qǐng)問(wèn) ， 后勤服務(wù)集團(tuán)的服務(wù)是不是就是物業(yè)管理 ？ 第 47頁(yè) 后勤服務(wù)與物業(yè)管理的不同 項(xiàng)目 后勤服務(wù) 物業(yè)管理 單位性質(zhì) 學(xué)校等單位下屬的企業(yè)單位 一般是社會(huì)化的單位 專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng) 主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等 主要是保安、房屋及設(shè)備維修等 費(fèi)用收取 通常比社會(huì)上的服務(wù)費(fèi)低 通常是市場(chǎng)化的收費(fèi) 業(yè)務(wù)來(lái)源 主要是系統(tǒng)或單位內(nèi)部需求 主要到社會(huì)上去尋找 服務(wù)對(duì)象 主要是面向單位的員工 社會(huì)各單位、各物業(yè) 服務(wù)內(nèi)容 針對(duì)性強(qiáng)，相對(duì)單一、層次雷同 針對(duì)性較弱 ， 內(nèi)容多樣 、 層次不一 四、物業(yè)管理的性質(zhì)、類(lèi)型和原則 第 49頁(yè) （一）物業(yè)管理的性質(zhì) ? 【問(wèn)題】 房地產(chǎn)業(yè)屬于第幾產(chǎn)業(yè)？物業(yè)管理呢？ 第 50頁(yè) 三次產(chǎn)業(yè)分類(lèi)的理論 ? 第一產(chǎn)業(yè) 就是指那些直接依賴(lài)于自然資源的開(kāi)發(fā)和利用，并且只能在自然資源所在地進(jìn)行生產(chǎn)過(guò)程的行業(yè)。 行業(yè)分類(lèi)與代碼 第 52頁(yè) 物業(yè)管理的性質(zhì) ? 物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)。 第 55頁(yè) （三）物業(yè)管理的主要原則 ? ? 業(yè)主是物業(yè)的主人，享有物業(yè)所有權(quán)。 ? ? 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的人員 ， 應(yīng)掌握和熟悉有關(guān)物業(yè)管理方面的法律 、 法規(guī)和政策規(guī)定 ，正確地解決和處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題 。 第 60頁(yè) ? ， 為用戶(hù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益作早期的籌劃 。 ? 針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) ? 是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿(mǎn)足其中部分住戶(hù)、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。 第 63頁(yè) （四）物業(yè)管理中的社會(huì)管理內(nèi)容 ? 物業(yè)管理公司要和各級(jí)政府、政法、公安、醫(yī)療等部門(mén)加強(qiáng)聯(lián)系，隨時(shí)傳達(dá)新的政策和法令，協(xié)助開(kāi)展工作。 第 66頁(yè) ? ：形象第一 ? 良好的物業(yè)管理可以創(chuàng)造商場(chǎng)的美好形象，從而吸引顧客，這是公共商業(yè)樓宇管理的最大要求。 ? 在工業(yè)廠(chǎng)房管理中，主要是確保水電等的供應(yīng)不受影響，以保證生產(chǎn)順利進(jìn)行； ? 貨物運(yùn)輸必須流暢，這就使工廠(chǎng)貨物裝卸區(qū)的設(shè)立和管理成為工業(yè)廠(chǎng)房管理非常重要的一環(huán)。這類(lèi)公司不帶工人隊(duì)伍，而是通過(guò)合同形式與社會(huì)上各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。 這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶(hù)入住前就制定完成 ，并通過(guò)日后的管理實(shí)踐 ， 再逐步補(bǔ)充 、 修改和完善 。 ? 物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事： ? 做好入住前的清潔衛(wèi)生工作 。 ? （ 十 ） 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) ? 物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門(mén)相互關(guān)系的協(xié)調(diào) ，如自來(lái)水公司 、 供電局 、 煤氣公司 、 居委會(huì) 、 通訊部門(mén) 、 勞動(dòng)局 、 工商局 、 稅務(wù)局 、 物價(jià)局 、 公安局 、 環(huán)衛(wèi)局 、 園林局 、 房管局 、 城管辦等有關(guān)政府主管部門(mén) ， 涉及面相當(dāng)廣泛 。 第 76頁(yè) ? （ 八 ） 日常管理和維修養(yǎng)護(hù) ? 房屋管理； ? 機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修； ? 公共配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修； ? 環(huán)境衛(wèi)生； ? 治安保衛(wèi)； ? 便民服務(wù)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等等 。 第 74頁(yè) ? （六）住戶(hù)入住 ? 住戶(hù)入住是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié) 。 另一方面能夠闡明物業(yè)權(quán)利主體的權(quán)責(zé)內(nèi)容 ， 有利于約束和規(guī)范物業(yè)權(quán)利主體的行為規(guī)范 。 ? 物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)一般有兩種形式： ? 一是實(shí)體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個(gè)層次：即管理層和作業(yè)層。 第 68頁(yè) ? ：難度較大 ? 工業(yè)廠(chǎng)房是較難管理的一種物業(yè)，因?yàn)槠涫褂玫奶厥庑远鴮?dǎo)致矛盾多，使得管理難度大。 第 65頁(yè) ? ：最受關(guān)切 ? 供水 、 供電 、 供氣 、 供暖等的狀況如何是人們最關(guān)切的問(wèn)題 。 ? 、 餐飲 、 旅游 、 游泳池 、 電影院等各種生活文化娛樂(lè)設(shè)施等 。 第 61頁(yè) （二）物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容 ? 常規(guī)性的公共服務(wù) ? 是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作 ， 是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主 、 物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù) 。 ? ， 努力營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美宜人的環(huán)境 。 ? ? 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要 ， 通過(guò)簽訂合同的辦法 ， 將一些專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)的項(xiàng)目分包給各有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司 ， 如房屋修繕公司 、 清潔公司 、 綠化公司 、保安公司 、 市政公司等等 。 第 54頁(yè) （二）物業(yè)管理的類(lèi)型 ? 委托服務(wù)型物業(yè)管理 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)建成的物業(yè)出售給用戶(hù)，一次性收回投資并獲取利潤(rùn)，然后委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，完善其售后服務(wù)。 ? 2023年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)》 (GB/T47542023)，把我國(guó)經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為：門(mén)類(lèi) 20個(gè)，大類(lèi) 95個(gè)，中類(lèi) 396個(gè)，小類(lèi) 913個(gè)，其中 建筑業(yè)被列為第 E門(mén)類(lèi)，房地產(chǎn)為第K門(mén)類(lèi) 。 狹義的物業(yè)管理 （ Real Property Management或 Property Management） ， 是指由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員 ， 依據(jù)合同和契約 ，對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施 、 周?chē)h(huán)境等實(shí)施統(tǒng)一的 、 專(zhuān)業(yè)化的 、 綜合性的經(jīng)營(yíng)管理 ， 并向人們提供綜合性的有償服務(wù) 。 ? （ 3）集體產(chǎn)權(quán) ? 一種產(chǎn)權(quán)如果是集體的，則關(guān)于如何行使對(duì)資源的各種權(quán)利的決定就必須由集體做出，由集體的決策機(jī)構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使作出規(guī)定和約束。 第 39頁(yè) （五）物業(yè)的產(chǎn)權(quán) ? ? 產(chǎn)權(quán)就是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是指對(duì)財(cái)產(chǎn)的各種權(quán)利的總稱(chēng)，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費(fèi)權(quán)及其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。 ? ? 每種物業(yè)都是單件產(chǎn)品，在類(lèi)別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣上都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方，沒(méi)有兩宗物業(yè)是完全相同的。 ? （ 3） 概念外延不同 ? 房地產(chǎn)概念的外延包括房地產(chǎn)的投資 、 開(kāi)發(fā) 、 建設(shè) 、 銷(xiāo)售 、售后管理等整個(gè)過(guò)程 。 ? （ 4）場(chǎng)地 。 第 33頁(yè) ? 一個(gè)完整的物業(yè)包括四個(gè)部分： ? （ 1） 建筑物 。 專(zhuān)業(yè)化的生產(chǎn)服務(wù)又要求社會(huì)上其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)與它相配套 ， 這樣才有充足的市場(chǎng) 。 ? 。 ? 目前， 物業(yè)管理新體制 不僅在新舊住宅區(qū)全面推廣，而且 已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商店、辦公樓宇等各類(lèi)物業(yè)采用 。