【正文】 交占比亦較高，二房的成交占比相對無錫等城市明顯較低。 項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營樓層 經(jīng)營面積 開業(yè)時間 麥德龍 超市 地上 1層 7100 2023年 6月 24日 大統(tǒng)華 超市 地下一層 7000 2023年 9月 時代超市 超市 地上 5層，地下 1層 35000 2023年 8月 31日 大潤發(fā) 超市 地上 2層，地下 1層 9800 2023年 11月 農(nóng)工商 超市 地上 1層 12600 2023年 1月 江陰賣場業(yè)態(tài)已相當(dāng)成熟，城市東、南、西、中等各區(qū)域都有品牌賣場布局 超市賣場分析 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 賣場發(fā)展成熟、認知主流 ] 江陰目前品牌購物中心主要有：希望廣場、澄江福地、時代超級購物中心。 規(guī)劃了西區(qū)商業(yè)區(qū)和澄東區(qū)域的東區(qū)商業(yè)區(qū)。喜來登將于 11月 1日正式開業(yè)，預(yù)計價格將會明顯高于目前市場水平； ? 各酒店都有集團公司及政府客群做支撐。面對不好的時機，想要吸引購房者，產(chǎn)品最為關(guān)鍵。江陰精裝房的市場需求量在逐年增大，但從目前江陰房地產(chǎn)市場來看，精裝項目多集中一些小戶型、酒店式公寓等，普通住宅類物業(yè)目前尚無精裝修物業(yè)面世；但隨著未來政府對低碳的倡導(dǎo)，精裝物業(yè)的出現(xiàn)將不可避免； [類辦公市場需求空間分析 —— 精裝修市場 ] ? 基本概況 戴斯國際、長晟豪生環(huán)球公寓目前已經(jīng)銷售，總部壹號的精裝修公寓目前尚未正式推出，預(yù)計在 11年年初將會入市； 但未來市場中確定有精裝修物業(yè)的項目亦多以酒店式公寓為主 戴斯國際 長晟豪生環(huán)球公寓 總部壹號 項目 戴斯國際 長晟豪生環(huán)球公寓 總部壹號 位置 澄江中路北側(cè)，香 山路東側(cè) 通渡北路東，通惠 路北 濱江西路不通渡 北路 開發(fā)商 江陰長盛 江陰瑞和 江陰宇邦 總建面 22400 1050000 9000 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2500 3000 —— 物業(yè)類型 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 銷售均價 11481 11868 —— [類辦公市場需求空間分析 —— 精裝修市場 ] 目前 城西市場中未有普通住宅項目有精裝房源入市 ，市場中精裝修項目僅長晟豪生環(huán)球公寓，項目目前對外宣傳的裝修標(biāo)準(zhǔn)為 3000元 /平米，近三月銷售均價在 12023元 /平米左右，城西毛坯高層物業(yè)目前基本成交均價在7500元 /左右。雖然城西目前被重點定位于第三產(chǎn)業(yè)（商業(yè)、金融等），但辦公類產(chǎn)品的消化將極大程度上依賴于整體發(fā)展，缺乏足夠的發(fā)展主動權(quán)。特別是2023— 2023年期間將有大量的寫字樓項目面市，給市場更大的去化壓力 。 辦公市場存量分析 [十萬方辦公的市場空間 —— 未來辦公市場空間稀薄 ] 08年至今成交土地中尚有 15幅含辦公用地未入市，未來市場競爭壓力加劇 名稱 位置 用地性質(zhì) 總占地 商辦占地 容積率 出讓時間 拿地企業(yè) 2023C21 水岸新都東、新華路南、東外環(huán)路西側(cè) 商辦住宅 12628 3350 3 江陰總部經(jīng)濟園開 發(fā)投資 6750 4000 12695 8966 2023C32 萬港路東側(cè)、珠江路南側(cè)、長達路西側(cè) 商辦住宅 44767 19588 國瑞置業(yè) 2023C33 萬港路東側(cè)、浦江路南側(cè)、長達路西側(cè) 商辦住宅 23410 12376 中昊置業(yè) 2023C60 東外環(huán)路東、濱江東路南 商辦 32510 32510 5 海瀾投資 新長江雅閣 普惠路東、五星公園西、五星路北側(cè) 斴館業(yè)商辦住宅 78303 61636 3 新長江實業(yè) 金港福景園 萬港路東側(cè)、長達路西側(cè)、鎮(zhèn)澄路北側(cè) 商住辦公 48771 29263 福華置業(yè) 凱悅國際 青果路東、環(huán)城北路南 辦公 14829 14829 地上丌大亍 新星地產(chǎn) 2023C42(B2) 水岸新都東、名賢路南、東外環(huán)路西、人民東路北側(cè) 斴館業(yè)商辦 32739 32739 佳兆業(yè) 2023C44 春申路南、鰣魚港西側(cè) 商辦 8080 8080 地上丌大亍 忠心江南 海岸城 臨港新城華港路東側(cè)、長達路西側(cè)、珠江路北側(cè) 商辦住宅 32410 28750 4 海岸投資 豪布斯卡 天華軸線東、天平路南、香山路西、長江路北側(cè) 商辦住宅 22646 13646 3 興盛實業(yè) 2023C98 天華軸線東、長江路南、香山路西側(cè) 商辦 20985 20985 4 江陰藍天 浦江 23號 萬港路東側(cè) .浦江路南側(cè) .金港路西側(cè) .錢江路北側(cè) 辦公住宅 26774 8024 融科置業(yè) 2023C28 檢察院東側(cè)、鳳凰路西側(cè)、文化東路北側(cè) 公共交通商辦 12038 地上丌大亍 2 順嘉置業(yè) 未來市場潛在供應(yīng) [十萬方辦公的市場空間 —— 未來供應(yīng)競爭增大 ] 制造業(yè)、貿(mào)易、物流、裝修設(shè)計、房地產(chǎn)及信息咨詢業(yè)是目前寫字樓租賃市場主力客戶 海瀾國際大廈 入住業(yè)態(tài)以國際貿(mào)易、化工為主 江蘇航吉國際貨運代理有限公司 （ 12C） 海瀾國際貿(mào)易有限公司（ 21樓） 江陰海瀾嘉燁國際貿(mào)易有限公司（ 19樓） 捷晟進出口有限公司（ 18C） 江陰東鵬化工有限公司（ 6F） 江陰市金橋化工有限公司（ 10樓） 江蘇天水雅居餐飲管理有限公司（ 6F） 江蘇遠東快鹿物流有限公司江陰分公司 （ 6AB） 江陰瀚房貿(mào)易有限公司（ 7G） 國際商務(wù)中心 入住業(yè)態(tài)以機械、貿(mào)易為主 上海法爾勝達羅進出口有限公司 （ 1706室） 雙華鉆石工具廠（ 1602室） 江陰聯(lián)光控制系統(tǒng)有限公司（ 1709室） 金蝶軟件有限公司（ 1502室） 江陰托利稱重設(shè)備有限公司（ 1106室） 信拓貿(mào)易有限公司 （ 1508室） 江陰嘉祥貿(mào)易有限公司 （ 605室） 澤達化工商貿(mào)有限公司 （ 1809室） 海瀾永晟進出口有限公司 （ 1407室） 名都國際 入住業(yè)態(tài)以貿(mào)易為主 江蘇中燃油品儲運有限公司（ 20232023） 奧登貿(mào)易有限公司（ 1507） 宇通對外合作咨詢有限公司（ 905） 江陰東禾國貿(mào)有限公司（ 1602） 上海創(chuàng)僑進出口有限公司江陰分公司 （ 1209） 泓昇苑（鴻昇商務(wù)樓） 入住業(yè)態(tài)以房地產(chǎn)為主 江陰嘉運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 11樓） 江陰市泰昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（ 19B） 府順工程技術(shù)有限公司（ 12G） 江陰鴻佳臵業(yè)有限公司（ 10樓） 入駐公司分析 [十萬方辦公的市場空間 —— 江陰辦公客戶分析 ] 辦公目標(biāo)客戶由三個層面組成，即投資客群、企業(yè)經(jīng)營者、終極消費客群 偶得客群 游離客群 重點客群 核心客群 周邊縣、市、區(qū)與江陰有密切業(yè)務(wù)往來的中、小型企業(yè) 項目周邊公司、生產(chǎn)廠； 大型企業(yè)總部； 工商局注冊登記的中小型企業(yè)，各地商會、工商聯(lián)合會 全市現(xiàn)有辦公樓租用客戶；廣告公司、會計事務(wù)所、外地辦事機構(gòu)、律師事務(wù)所、金融、教育等服務(wù)類機構(gòu)；軟件設(shè)計企業(yè)、動畫企業(yè)、服務(wù)外包企業(yè)； 經(jīng) 營 客 群 核心客群 重點客群 游離客群 偶得客群 客戶分析 [十萬方辦公的市場空間 —— 江陰辦公客戶分析 ] 辦公借鑒個案小結(jié) ?主流項目均采用工建化的外立面以打造現(xiàn)代氣息 ?部分產(chǎn)品通過厚板樓的方式提供較大面積的產(chǎn)品， 主力產(chǎn)品仍停留在60~80平米左右 ?智能化及物業(yè)已達到較高水平， 部分項目已開始提供全裝修產(chǎn)品 [十萬方辦公的市場空間 —— 江陰借鑒案例小結(jié) ] 寫字樓市場供大于求 寫字樓與住宅倒掛 開發(fā)重硬件輕軟件 投資者與使用者 一方面大面積的已建寫字樓空臵，另一方面寫字樓供給總量不斷增加。本項目所在位臵屬于新興的城市次中心，但城西的開發(fā)進度相對遲緩。 [類辦公市場需求空間分析 —— 借鑒個案小結(jié) ] 市場競爭情況 項目產(chǎn)品情況 項目經(jīng)營情況 本項目建議 目前市場僅有 23個酒店式公寓項目在售；但著眾多品牌開發(fā)商入駐，多個酒店式公寓將進入市場，同時眾多頂級五星級酒店品牌， 高端酒店公寓市場整體競爭壓力增加 目前市場中酒店式公寓主打戶型在 5570平米間 ，高端酒店公寓均以五星級標(biāo)準(zhǔn)配臵，在硬件方面已經(jīng)達到高端酒店公寓的要求，由于目前尚無項目交付，軟件配臵方面仍待檢驗 目前市場中銷售較好的酒店式公寓均主打“投資回報”牌，由經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，但項目交付后若無法達到購房者先前的預(yù)期，將會對購房者信心打擊極大， 未來酒店式公寓市場發(fā)展仍存在一定的不確定性 我們建議項目酒店式公寓部分仍以 55平米左右的小戶型為主打產(chǎn)品，由于目前市場及未來市區(qū)內(nèi)高端酒店式公寓量仍較大，依舊眾多星級酒店的進駐， 建議本項目的酒店式公寓采用低裝修配臵為主 類住宅市場小結(jié) [類辦公市場需求空間分析 —— 市場小結(jié) ] 前期多個精裝酒店式公寓交付，普通公寓市場亦開始有精裝房源入市，市場開始步入精裝房時代 長晟豪生、戴斯國際 等精裝酒店式公寓入市 僅名人國際等少量小戶型精裝物業(yè) 江陰“精裝”步伐滯后于無錫 江陰人購買力強，經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑，追求個性化特征，由此也在一定程度上制約了精裝修市場的發(fā)展 10年新政以來，精裝修市場成為新的產(chǎn)品塑造點，開始逐漸出現(xiàn)多個精裝項目，整體發(fā)展區(qū)域有所抬頭，但依舊處于起步階段 2023 2023 2023 江陰政府從上世紀(jì) 90年代末期就開始推廣住宅精裝修，但當(dāng)時正在起步的房地產(chǎn)開發(fā)并不具備相應(yīng)的市場條件， 09年前江陰僅在名人國際等小戶型的商住樓中有裝修物業(yè)。 對于精裝房的看法，完全是一個硬幣的正反面。泓昇苑的價格略高于 4星級酒店。最有可能在城區(qū)集中商業(yè)區(qū)以外形成商圈的是河北街商業(yè)街商圈 。江陰品牌賣場的營業(yè)面積一般在 5000平方米以上；其中最大的時代超市營業(yè)面積達到 18000平方米。 [住宅市場需求空間分析 —— 城區(qū)庫低價優(yōu)，以高層為主 ] 城西板塊在未來城區(qū)將占據(jù)絕對成交比重，處于量高價低的局面，是一個跑量的板塊 ? 城區(qū)商品住宅庫存量接近總量的 6成，商業(yè)物業(yè)接近 3成； ? 城區(qū)各個板塊中，城西、城東板塊為庫存主力，城西板塊整體庫存量接近總量的五成； ? 城西板塊中，高層住宅為絕對主力物業(yè)類型，占到了總量的 6成以上。 [住宅市場需求空間分析 —— 區(qū)域物業(yè)形態(tài)主流變化 ] 商品住宅借鑒個案小結(jié) ?目前受市場關(guān)注較多的項目多數(shù)為 大盤復(fù)合型產(chǎn)品 ，其他的物業(yè)類型及不同種類的住宅物業(yè)都給予客戶較充足的選擇面 ?多數(shù)項目總建容積率均在 2以下 ，通過圍合的方式能有效降低建密率，并造就較好的景觀資源 ?精裝住宅的概念已在江陰市場受到一定的接受 [住宅市場需求空間分析 —— 借鑒個案小結(jié) ] ?整體市場產(chǎn)品以 高層 /小高層的 120~160產(chǎn)品呈現(xiàn) ，同時也是市場庫存產(chǎn)品的重點 ?由市區(qū) 城西版塊及臨港新城版塊將成為未來若干內(nèi)的市場重點 ?隨著幾大園區(qū) /開發(fā)區(qū)的發(fā)展，未來存在一定的人口導(dǎo)入而產(chǎn)生的中小戶型需求，但仍無法成為城市主流需求量 [住宅市場需求空間分析 —— 住宅市場小結(jié) ] ?住宅市場空間充足，未來城西將成為成交、供應(yīng)主力； ?江陰客群經(jīng)濟基礎(chǔ)高，產(chǎn)品相對集中，為 90㎡ 的兩房和 140㎡ 的大三房、四房，建議是項目住宅主力面積段考慮的方向； ?未來新江陰客群及本地客群將成為項目住宅兩大客群，兩大住宅組團可分別以 90㎡ 和 140㎡ 為主力戶型，視開發(fā)節(jié)奏和資金回籠要求而定開發(fā)及推案節(jié)奏。 四房以上戶型，提高住宅部分項目檔次，可考慮平層大戶型。 外地客戶的年齡結(jié)構(gòu)相對年輕化，而江陰本地客戶則以 40歲以上的客戶為主 在外地客群中，以年輕有為一族的販房者更具多數(shù)，其目前可能更多的是在江陰從事一些知名企業(yè)的中高層管理者等工作。 零坐標(biāo) D3 本案商業(yè)中心的定位是引領(lǐng)及凝聚江陰殷實消費力的核聚點。 [住宅市場需求空間分析 —— 區(qū)域需求強勢 ] 城西住宅項目成交均價分析 從城西板塊和全市月度成交均價對比來看，在 2023年 4月份之前全市的成交均價及上漲幅度要略大于城西，但進入 4月份后，城西板塊中價格相對較高的 長江國際四期洋房房源 入市大幅度拉升的城西板塊的成交均價，而且保持連續(xù)五個月高于全市的水平。 [住宅市場需求空間分析 —— 住宅市場格局 ] 注： Flash演示文件見附件 歷年商品住宅市場成交走勢 20232023年 20232023年 2023年以前 ? 10年春節(jié)期間信貸及政策的逐步收緊及 4月新國十條的出臺，江陰房地產(chǎn)市場成交雖 有所 影響 但依舊 明顯低于上海無錫等地 ? 08年江陰房地產(chǎn)市場受 全國樓市的 影響相對 較 小 ，成交量價較 07年均出現(xiàn) 20%以上的漲幅 ? 2023年以前，江陰 商品住宅市場處于一個起步期，項目較少，年度成交量均在百萬方以下，月均成交量在 10萬方以下 [住宅市場需求空間分析 —— 住宅成交市場較為穩(wěn)定、夯實 ] 城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)成交體量分析 鎮(zhèn)區(qū)成交量占優(yōu) 城鄉(xiāng)均價差距顯著 從成交結(jié)構(gòu)來上，雖然在