【正文】 價格溢出客 均價： 16443元 /㎡ 累計成交面積： ㎡ 累計成交套數(shù)： 2113套 均格： 15204元 /㎡ 累計成交面積： ㎡ 累計成交套數(shù)： 340套 均格： 9304元 /㎡ 累計成交面積： ㎡ 累計成交套數(shù)： 1452套 價格溢出客 價格溢出客 34 0 7 . 1 0 8 . 8 周康板塊商品住宅供求走勢020210400006000080000100000120210140000020214000600080001000012021推案量 26485 5797 0 0 40248 88432 59180 40220 36637 3477 19977 63982 5058 5006 4457 8188 44681 248 9758 15610 成交量 31042 16663 47207 37212 71790 11731 92982 95060 68791 40101 35661 23739 17006 7148 18277 18862 44524 26561 14676 12615 成交均價 5648 5679 5815 6230 6276 6750 7011 7511 8241 8846 8606 8257 8029 8149 9105 9419 9427 10117 10386 8391 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808( 元 / ㎡ )( ㎡ )周康板塊市場供求 —— 剛性需求為主導(dǎo)，觀望下成交量仍大于供應(yīng)量 ?從供求上看： 08年 18月，板塊的商品住宅供求均明顯萎縮，但整體供求比仍為 1： ，需求大于供應(yīng)；可見，在整體觀望的市場下，周康板塊的剛性需求依然旺盛，月均成交 23100 M2。辦理 vip卡需交納 2萬元定金，可抵充房款 活動一周僅成交 11套 房源 萬科四季花城 寶山西城 7月中旬 6月 7日開盤，萬客會會員折扣，首付 50%再優(yōu)惠 1%，婚房認購簽約優(yōu)惠 1%， 相當最多可享受 96折 活動一周僅成交 11套 萬科金色雅筑 浦東三林 7月中 新推出約 90平方米裝修房，直接降價，相當 9折優(yōu)惠 活動一周內(nèi)成交 27套 房源 大華錦繡華城 浦東花木 北蔡 7月 下旬 之前報價 /平米以上，優(yōu)惠期 9號樓 10樓以下最低折扣到 /平米，均價 /平米左右， 最低 65折 的促銷活動 活動一周去化 19套 君御豪庭 靜安北塊 報價 41800~44000元 /平方米，但目前成交均價僅為 33575元 /平方米，相當于 8折 本次新推 214套房源，開盤一周并 無 成交。 各板塊重點促銷樓盤：海尚明城 .福地苑（寶山西城） 海尚明城 . 福地苑 0 7 . 1 0 0 8 . 8 的成交表現(xiàn)0100200300400 020214000600080001000012021推案量（套數(shù)） 成交量（套數(shù)） 成交價格（元 / 平米）6月 14日開盤，最高折扣 折，開盤當月去化 % 此后，項目無優(yōu)惠折扣，成交量大幅萎縮 26 銷售評估 ? 嘉定新城板塊在售樓盤相對較少，該盤以較為合理的價格推出，同時在 7月進一步加大優(yōu)惠力度，取得了相對較好的業(yè)績。 各板塊重點促銷樓盤：金地灣流域（浦東三林） 金地灣流域 7 8 月兩次開盤的成交表現(xiàn)0501001502002503003504002 0 0 8 年7 月 2 0 0 8 年8 月0500010000150002021025000推案量（套數(shù)） 成交量（套數(shù)） 成交價格（元 / 平米）8月遭遇雅筑客戶截流， 16日開盤相應(yīng)加大優(yōu)惠幅度，最高 ，一周內(nèi)去化 105套，去化率 % 7月 6日開盤，最高 惠，開盤一周后去化率為% 銷售評估 23 銷售評估 ? 08年 5月，該盤推出 282套房源，開盤報價 /平米，當月成交 153套，去化率 %，此后 2月，成交隨大市場陷入低迷，成交量萎縮明顯； ? 為刺激成交， 8月奧林匹克花園單價下調(diào) 1000元 /平米，當月去化 90套，是 67月當月去化總套數(shù)的近 4倍。 一方面 ， 即使銀根放松 ， 我們認為目前也難以惠及房地產(chǎn)行業(yè) ； 另一方面 ， 隨著人民幣升值減速 、 美元匯率恢復(fù)上升和奧運會的結(jié)束 ， 我們 要警惕境外熱錢在中國房地產(chǎn)市場掙取暴利后集體退市所帶來的惡劣影響 。 04 年 8 月至 08 年 7 月上海成交量與供求比走勢0500000100000015000002021000250000030000003500000400000045000000408 0410 0412 0502 0504 0506 0508 0510 0512 0602 0604 0606 0608 0610 0612 0702 0704 0706 0708 0710 0712 0802 0804 08060 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0推案量 ( ㎡ ) 成交量 ( ㎡ ) 供求比5 上海整體市場進入調(diào)整期 —— 價格仍然維持一定水平 ? 但是，價格線性走勢卻令與供求比的走勢呈現(xiàn)較大的差異。 涉及方面 復(fù)蘇期 高漲期 調(diào)整期 城市發(fā)展 規(guī)劃啟動，城市工地 拆遷增加，人口外移 城建加速，工地竣工 開發(fā)投資 投資增加，占比上升 投資驟增，占比新高 投資放緩，貸款減少 政策反應(yīng) 扶持為主，托市救市 清風(fēng)拂面，規(guī)范為主 規(guī)范打壓，擠壓泡沫 量價關(guān)系 量價穩(wěn)升，供求平衡 量價驟升，供不應(yīng)求 價格虛高，供求失衡 企業(yè)表現(xiàn) 利潤薄弱，追求回籠 利潤豐厚，捂盤惜售 風(fēng)險出現(xiàn)，企業(yè)套現(xiàn) 投資性需求 投資退場，自用進場 投機重現(xiàn)，投資增加 恐高撤離，觀望成風(fēng) 客戶構(gòu)成 本地為主，外來較少 外地為主，境外入場 本土投資，最后接棒 7 回顧歷史 050010001500202125003000350095 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08050100150200250300350400450一手商品住宅成交量（萬平方米） 一手商品住宅價格指數(shù)第一輪 第二輪 第三輪 國八條； 國六條； 國十五條； 限外； 加息； 上調(diào)準備金利率； 物權(quán)法； 福利分房制度改革 嚴格土地出讓方式（ 11號文件）； 征收房產(chǎn)稅； 地根緊縮； 嚴管信貸（ 121號文件）； 周期 年份 上升周期 下行周期 樓價 最大跌幅 GDP平均增幅 平均年成交量（萬 m2） 平均年成 交增幅 平均供求比 第一輪 1999年以前 15個月 9個月 % % % 第二輪 19992021年 62個月 10個月 % % 2189 15% 第三輪 2021年至今 22個月 8個月 % % 2559 % ?房地產(chǎn)發(fā)展處在上升通道 ?周期高點一輪高過一輪，只要熬過復(fù)蘇期，投資必勝； ?過往調(diào)控過程中，調(diào)控都是發(fā)生在經(jīng)濟過熱及預(yù)期過熱； ?量的收縮導(dǎo)致價格下挫，量的放大推動價格的上升； 8 差異維度