【正文】 有效的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流和降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)業(yè)態(tài)形式趨于多元，并有意識(shí)的加大持有比例 ? 發(fā)展商將走聯(lián)合發(fā)展、轉(zhuǎn)變模式、介入城市運(yùn)營(yíng)、提高資金運(yùn)作能力等道路，地產(chǎn)進(jìn)入了洗牌和加速發(fā)展的階段，淘汰機(jī)制將在 3－ 5年的時(shí)間內(nèi)完成 ? 房地產(chǎn)將進(jìn)一步結(jié)合金融資本，資本和資源結(jié)合的行業(yè)特質(zhì)將逐步明顯，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)未來潛力巨大 ? 房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，優(yōu)勢(shì)企業(yè)群體將脫穎而出 ，土地價(jià)格高漲，投資決策和前端風(fēng)險(xiǎn)加大，土地儲(chǔ)備成為關(guān)鍵，專業(yè)能力成為支撐，競(jìng)爭(zhēng)更趨向?qū)I(yè)化和規(guī)?；? ? 市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，買方市場(chǎng)正在形成 ，客戶的影響在加大，政策的影響導(dǎo)致戶型的差異空間減少，產(chǎn)品層面的綜合競(jìng)爭(zhēng)如品牌、整體規(guī)劃、城市功能融合、社區(qū)、景觀、文化等開始加強(qiáng) ? 房地產(chǎn)投資增幅放緩，行業(yè)盈利水平降低，但需求和供給兩條線的支撐，導(dǎo)致行業(yè)整體仍然長(zhǎng)期看好 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 二． 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)和常用術(shù)語 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 1. 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí) 2. 房地產(chǎn)常用術(shù)語介紹 3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹 4. 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí) 5. 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) 什么是房地產(chǎn)？ 是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 狹義上講，是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過程 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)： 指所交易的商品是房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）的市場(chǎng)，是存在于賣者和買者之間的有關(guān)房地產(chǎn)的交易網(wǎng)絡(luò)，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成一個(gè)簡(jiǎn)單范疇的房地產(chǎn)市場(chǎng)。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ,即容積率越大 ,土地利用程度越高 ? 【 建筑密度（建筑覆蓋率） 】 用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 ? 【 用地紅線 】 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線，紅線內(nèi)土地面積就是取得使用權(quán)的用地范圍。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 ?【 凈高 】 是指層高減去樓板厚度的凈剩值 ?【 建筑高度 】 建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。 【 組團(tuán) 】 被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（ 1000～ 3000人）相對(duì)應(yīng)配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居民生活聚居地 ?【 配套設(shè)施 】 指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱 ?【 建筑小品 】 指既有功能要求，又有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱 房地產(chǎn)常用術(shù)語 ?【 房屋銷售面積 】 房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和 ?【 套內(nèi)建筑面積 】 房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積 ?【 套內(nèi)使用面積 】 指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積 ?【 公共建筑面積 】 各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積 ?【 實(shí)用面積 】 它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額 ?【 公攤面積 】 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％ 房地產(chǎn)常用術(shù)語 ?【 得房率 】 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比 ?【 道路用地 】 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地 ?【 玄關(guān) 】 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。 ?低層住宅為一層至三層； ?多層住宅為四層至六層； ?中高層住宅為七層至九層； ?高層住宅為十層及以上 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞 居住類地產(chǎn) ?是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的舒適式園林住宅，一般擁有私家車庫、花園、草坪、院落等。 房屋具有獨(dú) 立的圍護(hù)墻體， 房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。 聯(lián)排別墅又稱 TOWNHOUSE， 有天有地 ， 每戶獨(dú)門獨(dú)院 。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長(zhǎng)度大于次要朝向建筑長(zhǎng)度兩倍以上時(shí)，其主要朝向的建筑外墻稱長(zhǎng)邊，次要朝向的建筑外墻稱端邊。 ? 酒店式辦公樓 。 其它相關(guān)物業(yè)類型名詞 —— 商業(yè)類地產(chǎn) ? 商圈 ? 是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)張，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單的說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。 其它相關(guān)物業(yè)類型名詞 —— 商業(yè)類地產(chǎn) ? 業(yè)態(tài)介紹 ? 百貨店：是在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。 ? 家居中心：是指以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。其優(yōu)點(diǎn)是耐火性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性好；易于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥和木材；隔熱、隔聲性能好。采用預(yù)應(yīng)力方法將預(yù)制板、柱連成整體，叫預(yù)應(yīng)板柱結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)體系，一般以橫墻承重為多。其中剪力墻是主要的抗側(cè)力構(gòu)件。建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。 ? 容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。 ? 單體建筑的地上建筑面積：指該建筑物地上部分每層外墻外圍的水平投影面積之和?？照{(diào)冷卻塔等設(shè)備高度不計(jì)入建筑高度。 ? 建筑工程與城市道路之間的距離：系指建筑物臨城市道路一側(cè)最突出部分與道 路紅線之間的水平方向的垂直距離?！?20186。在正東西向按照 距系數(shù)計(jì)算后，建筑間距大于 50米 時(shí)，可按 50米控制建筑間距。綠化設(shè)計(jì)中園林設(shè)施的占地 , 計(jì)算為綠化用地；非園林設(shè)施的占地 , 不計(jì)算為綠化用地。 建筑工程綠化用地面積的要求與計(jì)算辦法 建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí) —— 建筑平面圖 ? 建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門窗的類型和位置等。 ? 閱讀建筑剖面圖應(yīng)注意以下內(nèi)容： ? 明確剖面圖的剖切位置、投影方向； ? 了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關(guān)系、構(gòu)造做法及結(jié)構(gòu)形式等； ? 了解建筑物的總高、室內(nèi)外地坪標(biāo)高、各樓層標(biāo)高、門窗及窗臺(tái)高度等； ? 注意圖中索引及文字說明，了解詳細(xì)的位置、內(nèi)容等。）； —— 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積（ｍ 178。 ? 利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)凈高超過 ，凈高在 1/2面積，凈高不足 。 ? 建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋 、挑臺(tái)等。 ?會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)分析 ?組織日常的會(huì)計(jì)核算工作 ?編制財(cái)務(wù)報(bào)表、報(bào)告等，為高層提供決策依據(jù) ?預(yù)算管理 ?負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算管理，組織編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，并進(jìn)行監(jiān)控，提出調(diào)整意見 ?資金管理 ?編制資金計(jì)劃、負(fù)責(zé)資金結(jié)算、協(xié)調(diào)資金的使用 ?融資管理 ?負(fù)責(zé)公司融資管理等工作 ?稅務(wù)管理 ? 依法按時(shí)繳納各類稅款，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ； ? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與稅務(wù)和工商等機(jī)構(gòu)的關(guān)系，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策 ?資產(chǎn)管理 ?負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)的財(cái)務(wù)處理，協(xié)助進(jìn)行固定資產(chǎn)盤點(diǎn) ?會(huì)計(jì)資料管理 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 出 納 會(huì) 計(jì) 人力資源部關(guān)鍵職責(zé)和崗位設(shè)置 部門目標(biāo) 關(guān)鍵職責(zé) 崗位設(shè)置 ?依據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌實(shí)施人力資源開發(fā)、管理和使用，營(yíng)造良好的用工環(huán)境，為員工提供和諧的工作氛圍，保證組織快速發(fā)展過程中的人力資源供給和員工的能力成長(zhǎng) ?人力資源規(guī)劃 ?依據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略制定總體人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃 ?負(fù)責(zé)總部員工、項(xiàng)目公司高層的人力資源管理工作 ?指導(dǎo)下屬公司開展中基層員工的人力資源管理工作 ?招聘管理 ?負(fù)責(zé)公司員工的集中招聘工作 ?薪酬福利 ?制訂符合公司實(shí)際的薪酬福利體系，并組織實(shí)施 ?負(fù)責(zé)公司員工社會(huì)保險(xiǎn)管理 ?績(jī)效管理 ?制定公司員工績(jī)效考評(píng)體系和實(shí)施辦法，并組織實(shí)施 ?負(fù)責(zé)公司總部員工的績(jī)效考核，并指導(dǎo)下屬公司績(jī)效工作 ?培訓(xùn)工作 ?建立健全培訓(xùn)管理體系，并組織實(shí)施，提升員工知識(shí)技能 ?員工關(guān)系維護(hù) 人力資源部經(jīng)理 績(jī)效培訓(xùn)專員 招聘專員 薪酬福利專員 綜合管理部關(guān)鍵職責(zé)和崗位設(shè)置 部門目標(biāo) 關(guān)鍵職責(zé) 崗位設(shè)置 ?負(fù)責(zé)公司行政辦公體系建設(shè)，開展公司行政后勤管理、檔案管理、公關(guān)關(guān)系維護(hù)、IT管理等工作，為公司提供順暢的內(nèi)部工作環(huán)境，并完成好公司上傳下達(dá)的樞紐作用。 ? 獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油（水）灌、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地 下人防通道、地鐵隧道。 建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范 —— 建筑面積規(guī)范 ? 計(jì)入建筑面積的部分 ? 建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)排氣 豎井、附墻煙囪應(yīng)按自然層計(jì)算建筑面積 ? 雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過 ，就按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投 影面積的 1/2計(jì)算 ? 有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的 1/2計(jì)算 ? 建筑物的陽臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的 1/2計(jì)算 ? 有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平 投影面積的 1/2計(jì)算 ? 高低聯(lián)跨的建筑物，應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計(jì)算建筑面積，其高低跨內(nèi)部連通 時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨面積內(nèi) ? 以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積 ? 建筑物外墻有外保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積 ? 建筑物內(nèi)變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算 建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范 —— 住宅建筑面積規(guī)范 ? 不計(jì)入建筑面積的部分 ? 建筑物通道（騎樓、過街樓的底層）。 ? 陽臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。）； —— 套內(nèi)使用面積（ｍ 178。 建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí) —— 建筑剖面圖 ? 假想用一個(gè)或兩個(gè)（必要時(shí)多個(gè)）剖切平面沿著房屋的橫向或縱向，將房屋垂直剖切后所得到的平面圖，稱為建筑剖面圖。 ? 凡符合上述規(guī)定的地下設(shè)施實(shí)行覆土綠化的，其地下設(shè)施頂板上部至室外地坪覆土厚度 達(dá) 3米（含 3米）以上，其綠化面積可按 1： 1計(jì)入該工程的綠化用地面積指標(biāo)；覆土厚度 達(dá) （含 ）以上，其綠化面積可按 1/2計(jì)入該工程的綠化用地面積指標(biāo)。 ? 城市防災(zāi)疏散間距 城市主要防災(zāi)疏散通道兩側(cè)建筑間距應(yīng)大于 40米，且應(yīng)大于建筑高度的 。)的準(zhǔn)確性。（只有在同期規(guī) 劃建設(shè)的平行相對(duì)的板式建筑之間，指遮擋建筑與被遮擋建筑在平行相對(duì)的垂 線方向上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。 ? 退界距離：系指建筑物后退相鄰單位建設(shè)用地邊界線的距離。 建筑高度 一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為 1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。 ? 勁鋼結(jié)構(gòu)是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)結(jié)合的新型結(jié)構(gòu)形式，主要建造超高層和超大跨度建筑；如： CBD會(huì)展中心和綠地雙子塔。 ? 剪力墻宜不開洞（構(gòu)造洞除外），尤其是底層；如開門窗孔洞，應(yīng)符合如圖要求。裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)一般由裝配式大型墻板拼裝而成。 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑基本分類 ?按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：板柱結(jié)構(gòu) ? 由樓（屋面）板、柱等構(gòu)件組成的、承受垂直及水平荷載的空間結(jié)構(gòu)體系，板柱結(jié)構(gòu)除有框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)外，還有結(jié)構(gòu)高度小，頂棚平整，采光、通風(fēng)及衛(wèi)生條件好，模板及施工簡(jiǎn)單等優(yōu)點(diǎn)。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn)。 ? 購物中心：是指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 ? 邊圈：即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。 其它相關(guān)物業(yè)類型名詞 —— 商業(yè)類地產(chǎn) ? 定義 ? 商業(yè)地產(chǎn)，即商業(yè)房地產(chǎn)，也叫商業(yè)物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據(jù)使用要求，可由一種或數(shù)種平面單元組成。 ? 板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本和戶型的平衡。 ? 疊拼別墅 ? 該類別墅是由兩組類