【正文】 律手段重錘打擊最容易形成泡沫、對(duì)房地產(chǎn)市場破壞力最大的市場投機(jī)行為。但我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前調(diào)控成效還是初步的，市場尚在發(fā)展變化中，需要冷靜觀察，密切關(guān)注走勢，注意穩(wěn)定政策不松懈。176 保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局，關(guān)系廣大人民群眾的切身利益。179 要繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序， 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入，加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處開發(fā)和銷售中的各種違法違規(guī)行為。 近兩年在市場的快速發(fā)展中，由于對(duì)調(diào)控缺乏經(jīng)驗(yàn)， 部分地區(qū) 出現(xiàn)投資增幅過大，影響到經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展； 部分地區(qū) 房價(jià)上漲過快，加重了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，加大了社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整難度； 部分城市 房價(jià)持續(xù)上漲，助長了投機(jī)行為，容易形成泡沫，影響金融安全和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。 188 如果放松調(diào)控，今年內(nèi)現(xiàn)有政策效應(yīng)不能達(dá)到預(yù)期，或出現(xiàn)房價(jià)反彈， 不排除調(diào)控政策還要加強(qiáng)，市場發(fā)展的不確定性還將增加。 同時(shí)，要 繼續(xù)整頓規(guī)范市場秩序， 嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，切實(shí)加強(qiáng)市場監(jiān)管。 193 （三）深化房地產(chǎn)體制改革。 規(guī)范發(fā)展 房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券等融資方式。 *研究制定鼓勵(lì)和 支持普通住宅建設(shè)及住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)政策。 建立定期市場分析報(bào)告和信息發(fā)布制度。 重點(diǎn) 督促地方加強(qiáng)規(guī)劃和土地的引導(dǎo)和調(diào)控作用，抓緊做好明后兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目安排和土地供應(yīng)計(jì)劃的制定公布工作，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。 希望這些開發(fā)商早日覺醒。183 正是房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位，以及其與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與解決居民住房問題的密切關(guān)系， 使得保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，既是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題，一直受到國務(wù)院的重視和關(guān)注， 184 98年以來國家出臺(tái)了一系列政策，加快了市場的培育和規(guī)范。加快廉租住房制度建設(shè)，重點(diǎn)幫助困難居民解決住房問題。175 國務(wù)院副總理 曾培炎 在遼寧考察了房地產(chǎn)市場，從以下方面作了強(qiáng)調(diào)： 當(dāng)前各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)， 市場形勢總體趨好。 有關(guān)政策措施具有較強(qiáng)的針對(duì)性，得到了各地和社會(huì)各界的普遍支持， 既有利于解決當(dāng)前存在的突出矛盾和問題，又為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展打下了基礎(chǔ)， 充分體現(xiàn)了貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的客觀要求。 國務(wù)院《通知》和七部委文件提的都是 穩(wěn)定房價(jià)，并明確要求 防止市場出現(xiàn)大起大落 ，使得調(diào)控以來市場 總體表現(xiàn)平穩(wěn)。所以把部分城市出現(xiàn)房價(jià)非正常上漲或有此苗頭作為當(dāng)前的主要問題； 二是從統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)入手，確定這次調(diào)控要達(dá)到的主要目的 。 九十年代日本經(jīng)濟(jì)停滯不前的 最大教訓(xùn)是政策搖擺不定，沒有把擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)張消費(fèi)和促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的政策堅(jiān)持始終。 但是到 1992年， 日本股票和土地價(jià)格下降造成的資產(chǎn)損失相當(dāng)于當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的 90％， 由此日本經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了長期停滯不前的 “ 失去的十年 ”時(shí)期。 前期 過度迎合社會(huì)急于趕超歐美心理， 鼓勵(lì)住大房子、好房子的政策急劇 吹大了需求，膨脹了價(jià)格； 后期 同樣過度迎合社會(huì)心理 ，讓國民買到便宜房子的政策宣言又一舉 刺破了 “ 泡沫 ” ， 完全打亂了社會(huì)價(jià)格預(yù)期。149 從住房政策分析： 上個(gè)世紀(jì) 80年代初， 日本急于趕超歐美生活水平，提出 “ 向二十一世紀(jì)新城鎮(zhèn)目標(biāo)邁進(jìn) ” 計(jì)劃，鼓勵(lì)人們 “ 住大房子、好房子 ” ，由此，地方開始加快舊區(qū)改造工作并進(jìn)行大拆大建， 房地產(chǎn)投資規(guī)模急劇擴(kuò)張，地價(jià)快速上漲。 日本企業(yè)被迫轉(zhuǎn)向提高質(zhì)量、改進(jìn)技術(shù)、樹立品牌和節(jié)約資源等方面。1971年， 由于美國突然公布 “ 新經(jīng)濟(jì)政策” ，停止美元與黃金掛鉤，日本被迫于同年 11月將日元對(duì)美元大幅度升值為 306： 1。 這種割斷歷史的孤立分析是相當(dāng)有害的。 142強(qiáng)化商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理五）有關(guān)政策建議139國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉、西南證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員段海瑞 都認(rèn)為，基于人民幣升值的預(yù)期和國內(nèi)巨大的市場需求，境外資金十分關(guān)注中國房地產(chǎn)市場。商品房預(yù)售存在的風(fēng)險(xiǎn)和不規(guī)范，不在于這種方式的本身，只能是監(jiān)管上的問題。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認(rèn)為，取消預(yù)售 本質(zhì)上是對(duì)愿意購買期房的消費(fèi)者消費(fèi)權(quán)的一種侵犯， 有悖于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 多數(shù)開發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，一些中、小企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫退出市場，在提高產(chǎn)業(yè)集中度的同時(shí)，有可能帶來樓盤爛尾、拖欠工程款、合同糾紛等現(xiàn)象的大量出現(xiàn)， 也會(huì)影響金融安全。 121 從市場經(jīng)濟(jì)國家看，預(yù)售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。四是具有一定的價(jià)格優(yōu)勢。 我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式。113 1994年出臺(tái)的 《城市房地產(chǎn)管理法》 在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。個(gè)人購房貸款政策 商品房預(yù)售時(shí)，在多數(shù)國家和地區(qū)，購房者可以獲得各種形式的貸款，但在貸款方式上差別較大。 106 有的則明確規(guī)定，在房屋交付使用后購房款才轉(zhuǎn)付給開發(fā)商。 主要有兩類： 預(yù)售房屋中， 開工前已經(jīng)售出 的 ， 在建造期間售出 的 。9995 目前部分人士主張取消商品房預(yù)售制度，其主要考慮： 一是，除香港外，美國等大部分國家沒有預(yù)售制度，新建房屋都是現(xiàn)售。93六、關(guān)于商品房預(yù)售制度94 90 四是關(guān)注商品房銷售糾紛增長。 據(jù) 18月信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)， 40個(gè)重點(diǎn)城市中，有 18個(gè)城市 新增商品住房供應(yīng)量減少 ，其中 北京、杭州、蘇州 等 11個(gè)城市 批準(zhǔn)上市的商品住房面積同比下降 超過20%。84 五是個(gè)別媒體和專家的輿論引導(dǎo)存在偏差。 大量開發(fā)土地被開發(fā)企業(yè)掌握，加大了調(diào)控有效供應(yīng)的難度，增加了開發(fā)商炒作房價(jià)的空間，會(huì)影響調(diào)控的總體效果。五、當(dāng)前存在的主要問題五、當(dāng)前存在的主要問題及需要關(guān)注的新情況、新問題及需要關(guān)注的新情況、新問題78 （一）存在的主要問題 一是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的任務(wù)還十分艱巨。76 從發(fā)展走勢看， 隨著各項(xiàng)調(diào)控政策措施的不斷落實(shí)，市場調(diào)控效果將繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的矛盾將進(jìn)一步得到緩解； 同時(shí)，市場預(yù)期將趨于穩(wěn)定，合理住房需求逐步入市，開發(fā)投資較為理性。 從市場成交量情況看， 6月份明顯下降， 9月份有所回升。72 上述情況表明： 隨著中央穩(wěn)定住房價(jià)格的各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn) 。 沈陽 某開發(fā)商將已經(jīng)建成長期滯銷的 180240平方米大戶型商品住宅，拆分改造成每套 8090平方米。66 （六）房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量得到控制，結(jié)構(gòu)有所改善。 一些正在銷售的樓盤價(jià)格表面看未做調(diào)整，但有的已通過送裝修、汽車、家電、契稅、物業(yè)管理費(fèi)等方法 隱性降價(jià) 。 一些擬購房者也轉(zhuǎn)為租房，租賃市場漸趨活躍。52 東部地區(qū)投資增幅回落快于中西部地區(qū)。 基本原則是： 積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待；因地制宜，分類指導(dǎo)；強(qiáng)化法治，加強(qiáng)監(jiān)管。 實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。 對(duì)享受優(yōu)惠政策普通住房的認(rèn)定，要從嚴(yán)掌握，原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)： 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下的住房、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。40 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。 對(duì)中低價(jià)普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目， 在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。 33 調(diào)整供應(yīng)， 重點(diǎn)是改善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)； 調(diào)控需求， 重點(diǎn)是遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動(dòng)性需求； 整頓規(guī)范市場秩序， 重點(diǎn)是查處違規(guī)銷售、惡意哄抬房價(jià)等行為。 今年以來，針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價(jià)上升幅度過快的問題，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次作出重要批示， 溫家寶總理 在十屆人大三次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中指出： “ 要抑制房價(jià)過快上漲勢頭 ” ， 并將此作為今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。26 三、穩(wěn)定房價(jià)的意義三、穩(wěn)定房價(jià)的意義 去年一些城市拆遷安置需求一度占市場商品住宅需求的一半，有的甚至達(dá)到 60%。 長三角主要城市， 商品住宅銷售中投資性購房比例達(dá)到 20%左右。 投資性購房已由原來的非住宅為主擴(kuò)展到住宅，進(jìn)一步加劇了房價(jià)過快上漲的態(tài)勢。 17 但是，也有許多 不合理因素， 最主要的是 各種投資、投機(jī)需求大量增加 ，部分地區(qū)市場總需求偏大，導(dǎo)致價(jià)格上漲過快，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開發(fā)投資和購房投資與投機(jī)，從而使房價(jià)進(jìn)一步上漲。 2023年 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長 %，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅。 2023年以來，全國商品房 銷售面積增幅連續(xù) 5年大于竣工面積增幅 ，其中 2023年銷售面積增幅高出竣工面積增幅 。 主要表現(xiàn)是： 7 （一）房價(jià)上漲過快。建設(shè)部 謝家瑾2023年 11月1一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題二、存在問題的原因分析三、穩(wěn)定房價(jià)的意義和主要政策措施四、近期房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況五、當(dāng)前存在的主要問題及需要關(guān)注的新情況六、關(guān)于商品房預(yù)售制度七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅八、結(jié)束語2一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題近兩年來出現(xiàn)的主要問題3 1998年以來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。； 四是 房價(jià)上漲過快現(xiàn)象呈 蔓延態(tài)勢 ，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展； 9 五是 商品房銷售價(jià)格上漲帶動(dòng) 二手房交易價(jià)格上漲， 2023年一季度 35個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格上漲 %。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。 商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。 在這種情況下，大量社會(huì)資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市場。 一段時(shí)期以來，外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房價(jià)差，紛紛進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。 少數(shù)開發(fā)商利用政策、市場信息不對(duì)稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息， 哄抬房價(jià)，誤導(dǎo)市場預(yù)期。29 4月 25日， 曾培炎同志 在部分城市房地產(chǎn)市場及房價(jià)問題座談會(huì)上，就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)措施，聽取了地方同志的意見和建議，并發(fā)表了重要講話。 35 2023年 5月 9日，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì) 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》（國辦發(fā)〔 2023〕 26號(hào)）。 要求各地在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下， 對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房價(jià)格上漲過快的城市， 適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。 同時(shí)要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。 要求各地按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定， 落實(shí) 經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低成本、控制開發(fā)利潤。 ?48 （八）加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 19月，商品住房累計(jì)成交面積有 17個(gè)城市同比下降 ；其中， 寧波、溫州、杭州市 降幅達(dá) 30％以上， 上海市 下降 ％。 58 上海市 4000元 /平方米以下的商品住房成交套數(shù)占比由 1－ 7月的 %上升到 19月的 %， 1萬元 /平方米的高價(jià)位商品住房比重從 %下降為 %。 61626364 （五）房地產(chǎn)信貸增幅放緩。前三季度，存量用地占土地供應(yīng)總量的 %， 比去年同期提高了 。通過即時(shí)發(fā)布市場信息，增強(qiáng)了市場的透明度； 通過建立網(wǎng)上投訴等信息反饋渠道，形成社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。 一是各地結(jié)合本地