【正文】 體標準，具體標準可在上述標準基礎上適當浮動，但向上浮動的比例不得超過 20%， 并報建設部等部門備案。 45 各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對象檔案； 切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定， 著力擴大廉租住房制度覆蓋面。 47 嚴肅查處和嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時間、銷售價格與套型面積控制等項目建設要求的行為。 要求各有關部門加強 信息溝通與整合 ，適時披露土地供應情況、房地產(chǎn)市場供求及房價、地價變動等信息。 50 全國 31個省（區(qū)、市）中， 有 21個房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同比回落，其中 北京、遼寧、浙江、福建等 7 個?。▍^(qū)、市）增幅回落超過 20個百分點。55 一些前段市場觀望氣氛較濃、市場收縮較大的沿海城市成交量有所回升， 上海、沈陽、大連、杭州 等 16個城市環(huán)比增長 20%以上。 57 （三）中小套型、中低價位商品住房成交比例有所提高。59 （四）商品住房價格漲幅趨緩。 60 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 上海市 今年前 9個月商品住房預售價格環(huán)比漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、－ %、－ %、－ %、－ ，比上年底累計上漲 ％。 65 與此同時，一些開發(fā)企業(yè)開始尋求其它非銀行的融資渠道。 在前兩年供應量較大的情況下，今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)用地供應量 比去年同期減少了 %； 其中， 經(jīng)濟適用住房用地供應量 所占比例比去年同期提高了 。 68 （七）有區(qū)別的稅收政策促進了住房供應結(jié)構(gòu)的改善。70 （八）房地產(chǎn)市場秩序逐步規(guī)范。 南京市還通過網(wǎng)絡監(jiān)測每一樓盤的銷售活動，實時公布房價漲幅排行榜、轉(zhuǎn)手率排行榜，促使企業(yè)加強自律。 部分地區(qū)房地產(chǎn) 投資規(guī)模增長趨勢 得到控制， 投機行為 得到遏制， 住房價格漲幅 趨緩，住房 供應結(jié)構(gòu) 有所改善， 消費心理 正發(fā)生變化，各地 房價總體回落 ，房地產(chǎn) 市場總體趨于穩(wěn)定 ， 朝著預期目標發(fā)展。上海、杭州等熱點城市 ，投資增幅趨緩，投機性需求基本退市、投資性需求得到抑制，供求矛盾得到緩解，市場秩序有所好轉(zhuǎn)，房價有一定的回落。 6月份， 40個大中城市中，有 24個城市當月商品住房成交面積同比負增長。75 國辦發(fā)和七部委發(fā)的兩個穩(wěn)定房價的文件，對解決全國房地產(chǎn)市場存在的突出問題，促進市場健康發(fā)展發(fā)揮了積極和重要的作用。 因此， 預計今年四季度將延續(xù)三季度后期平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢， 開發(fā)投資、成交總量將保持一定的增長，房價漲幅進一步趨緩，市場總體上朝著供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的方向發(fā)展。 住房供應結(jié)構(gòu)不合理是各地普遍存在的突出問題 9月末， 40個重點城市累計可售商品住房面積中，120平方米以上的住房占 50%以上的 有 21個城市 ，最高的 達 %； 有 17個城市 套型面積 80平方米以下的住房不到總面積的 10%。81 二是開發(fā)商囤積土地、圈占土地的現(xiàn)象沒有從根本上得到有效解決。 82 三是房價上漲的壓力依然存在。 從統(tǒng)計快報看，北京、上海等地商品住房 新開工面積同比下降較大， 也可能影響今后兩年市場供應量和市場供求關系，加大穩(wěn)定房價的困難。 中央調(diào)控政策實施以來，新華社等主流媒體進行了大量正面報道，對引導市場預期起到了積極作用。 一方面，關注成交量萎縮帶來的問題。 新增供應量的減少，將加大部分城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、穩(wěn)定房價的困難。 89 三是關注在建項目的資金鏈。 部分城市已經(jīng)出現(xiàn)因新推出樓盤價位較低，引發(fā)周邊以較高價位購買了住房者的心理不平衡，以各種理由要求退房或進行經(jīng)濟補償?shù)募m紛增多， 甚至出現(xiàn)集體上訪現(xiàn)象。 這些違法違規(guī)的行為的重新抬頭，容易引發(fā)新的售房糾紛和矛盾，擾亂正常的市場秩序。 二是， 預售款 由開發(fā)商支配，資金缺乏安全性，少數(shù)開發(fā)商通過假按揭套取銀行貸款，已直接構(gòu)成了房地產(chǎn)信貸風險。 97一）世界主要國家和地區(qū)商品房預售制度及特點98有關國家新建房屋銷售情況 據(jù)美國人口普查局統(tǒng)計， 預售量占新建房屋銷售量的比例已由 1963年的% 上升到 2023年的 % 。100 如 澳大利亞 預售前需取得項目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。 如 韓國， 購房人繳納的首 付款為房款的 2030%，可在一年內(nèi)分期付清； 日本、中國香港和澳大利亞 購房人繳納的訂金分別為房款的 20%、 10%、 510%。 如澳大利亞， 買賣雙方達成協(xié)議后，購房人繳納510%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。 東南亞國家和歐洲一些國家，在預售時購房人就可以向銀行申請購房貸款。美國的金融機構(gòu)在項目完工后才為購房人發(fā)放抵押貸款，但在預售階段，根據(jù)未來的抵押貸款情況，購房人可以獲得短期的建筑貸款，用以支付房屋在建時分段支付的款項； 房地產(chǎn)開發(fā)的前身是改革開放初期（ 80年代中期）的城市房屋 “統(tǒng)代建 ”，即需要建房的單位按國家批準的建房計劃委托由政府組織成立的 “統(tǒng)建辦公室 ”（政府事業(yè)單位）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一結(jié)算，建設資金來自各參建單位。 目前各主要城市 商品房預售比例普遍在 80％以上，部分城市甚至達 90％以上。 預售制加速了建設資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，促進了住宅發(fā)展。在我國現(xiàn)有的融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要的現(xiàn)實條件下， 預售實際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。特別是，由于歷史欠帳多，新建住宅量大， 我國房地產(chǎn)市場一直以增量市場為主，開發(fā)項目大多是成片、滾動開發(fā)，有的一開就是幾十萬、上百萬平方米 （北京方莊、回龍觀等），這是有別于世界其他國家的中國特色。 120 購房貸款進入開發(fā)建設環(huán)節(jié)在一些市場經(jīng)濟國家同樣存在，但我國對預售款使用的監(jiān)管相對較弱。 在我國融資工具缺乏、相關配套措施不健全的情況下， 簡單取消預售制度，將帶來較大的負面影響。 同時，市場價格的傳導機制，成本的上升將不可避免地部分轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。 125三是外資將可能大量進入房地產(chǎn)開發(fā)領域，增加新的不確定性因素。當前的著力點應當放在進一步完善商品房預售制度上，而不是取消該制度。129130房屋預售制度的存在是由房地產(chǎn)市場的供需關系決定的，房屋預售制度的存留應以及是否成為主流應該讓市場去調(diào)節(jié)，而不應通過行政干預， 否則不利于市場制度的長遠建設。132國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認為，在目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不健全、相關配套措施不健全的情況下， 取消房屋預售制度可能加劇開發(fā)商的資金壓力，使開發(fā)商尤其是一些實力不強的開發(fā)商放棄相關的開發(fā)項目，極大影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模市場上商品房的供給數(shù)量。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉 也認為，如果單純?nèi)′N預售， 對房價無疑是火上澆油。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉 認為，如果從防范金融風險角度出發(fā)，完全可以提高期房按揭貸款的利率或首付款比例，或者干脆不給期房銷售提供按揭貸款。135國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認為，央行研究報告建議取消房屋預售，主要目的是防范金融風險。4）為外資大量進入房地產(chǎn)開發(fā)領域開辟空間。137清華大學的劉洪玉認為 ，一旦取消預售制度，留出的開發(fā)資金缺口將刺激外資加速進入外資加速進入市場，使國內(nèi)大量儲蓄資金以低收益方式放于銀行，而銀行儲蓄資金沉淀本身就是一種損失。加強商品房預售資金監(jiān)管 所謂廣場協(xié)議， 是指 1985年 9月 22日 ，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國、英國的財政部長和中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會議，達成五國政府 聯(lián)合干預外匯市場， 誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題的協(xié)議。 144 日本在戰(zhàn)后為盡快恢復經(jīng)濟和發(fā)展出口產(chǎn)業(yè)，按照美國占領軍幫助制定的 “ 道奇計劃 ” ，于 1949年將本幣一下子貶到 360日元比 1美元，并執(zhí)行固定匯率。 1451973年 2月， “ 布雷頓森林體制 ” 解體，日本和其他發(fā)達國家共同開始實行浮動匯率。促使日本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的極大升級。 我國面臨的，實際上是日元第一次升值時的發(fā)展水平。二）日本房地產(chǎn)泡沫分析 日本的歷屆政府都把改善國民生活作為自己的政治綱領。 150 1990年， 日本政府已經(jīng)意識到過度快速上漲的房地產(chǎn)價格可能給金融和國民經(jīng)濟帶來的風險，開始 大造壓低房地產(chǎn)價格輿論， 采取措施抑制價格，調(diào)整市場。151 1990年 9月， 日本國營廣播電視臺 NHK連續(xù)五個晚上在黃金時段播放了有關土地問題的特別節(jié)目， 提出應讓日本的地價下降一半；主張進行土地稅制的改革，限制房地產(chǎn)融資。 這個循環(huán)構(gòu)成了日本房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 從產(chǎn)生到破滅的政策基礎。 但 貨幣政策采取了 “ 硬著陸 ” 的不當方式， 央行快速抽緊銀根，通過連續(xù)五次加息，把利率從 ％一下提高到 1990年 8月的 6％。 156房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 破滅后，房價一落千丈，銀行大量貸款成為不良資產(chǎn)， 經(jīng)濟衰退就此開始。 我國是一個發(fā)展不平衡的大國，滿足人民群眾的住房需求需要一個長期的發(fā)展建設過程。 我國已經(jīng)走過了短缺時代，住房消費需求的高漲是社會消費需求結(jié)構(gòu)變化的良性反映， 堅定不移地采取鼓勵住房消費的政策需要從長期戰(zhàn)略高度來認識。 161 一是首先認真分析市場出現(xiàn)的問題，并找準其中的主要問題 。 即采取有效措施，穩(wěn)定房價 ,阻止房價的非正常上漲；162 三是為妥善解決問題，先把產(chǎn)生問題的原因分析清楚。 166 這次調(diào)控比較成功的方面： 一是中央確定的調(diào)控目標和基本政策，堅持了 “ 積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導，強化法治、加強監(jiān)管 ” 的基本原則，同時，強調(diào)地方政府在穩(wěn)定房價問題上的責任。 168 三是調(diào)控政策具有很強的針對性，下藥較準，用量適度。 *第三，強化住房保障工作，努力使沒有能力進入市場的最低收入家庭得到基本保障。171 盡管隨著各項調(diào)控政策的逐步落實，政策效應已經(jīng)得到初步顯現(xiàn)。 *兩個關鍵： 一是著力 改善供應結(jié)構(gòu) ，增加中低價位普通商品房、經(jīng)濟適用住房及廉租住房建設，嚴格控制高檔商品房開發(fā)；二是切實 整頓和規(guī)范房地產(chǎn)秩序 ，遏制投機炒作。 各地要進一步把思想行動統(tǒng)一到國務院調(diào)控房地產(chǎn)市場的各項政策措施上， 促進住房價格基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 同時， 合理引導住房消費，鼓勵居民正常的住房消費需求。 繼續(xù)控制高檔商品住房和政府機關辦公樓等非住宅開發(fā)，控制其投資過快增長。 國務院 18號文件指出：促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展， 是 提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是 促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施； 是 充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。 但市場健康發(fā)展的標志不是速度，而是可持續(xù)。186 認清以上關系， 才能自覺把行業(yè)的發(fā)展放到國民經(jīng)濟全局中，放到與相關產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的大環(huán)境中，服從于、服務于宏觀調(diào)控大局， 高度關注市場發(fā)展動態(tài)，切實抓好各項調(diào)控政策的落實 . 努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場 “ 供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定 ” 的調(diào)控目標，唯此，市場才會有持續(xù)健康的發(fā)展。打擊投機、穩(wěn)定房價是這次調(diào)控的重點，目前調(diào)控只是取得初步成效，房價總體還處于高位，市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務十分艱巨， 因此，落實好出臺的各項調(diào)控政策不能有絲毫放松。 重點做好以下幾方面工作：190 （一）繼續(xù)抓好各項調(diào)控政策的落實工作。 191 加強對居民住房需求狀況的調(diào)查， 通過需求信息的披露，引導開發(fā)企業(yè)調(diào)整供應結(jié)構(gòu)。積極鼓勵和倡導企業(yè)開展誠信活動，加強行業(yè)自律。 重點關注一些市場運行情況變動較大地區(qū)的市場走勢，關注市場成交總量與結(jié)構(gòu)、新開工面積、商品住房價格等主要指標的變動情況， 特別是要注意防止投資規(guī)模和住房價格漲勢反彈。 194 三是 進一步 完善城鎮(zhèn)住房保障體系和供應體系，強化各級政府的住房保障職能 。 195 四是完善房地產(chǎn)金融制度。196 我們相信，只要國務院的文件精神得到切實貫徹執(zhí)行，我國的房地產(chǎn)市場一定會得到健康持續(xù)發(fā)展！197