【正文】 以及進(jìn)度安排。 同時(shí)，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管。 嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理， 依法制止炒買炒賣土地行為。 運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加大對(duì)投機(jī)性、投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 人民銀行 各分支機(jī)構(gòu)要加大 “ 窗口指導(dǎo) ” 力度，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理 . 銀監(jiān)局 要加大對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。 43 各地可根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò) 20%， 并報(bào)建設(shè)部等部門備案。 45 各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對(duì)象檔案； 切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定， 著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。 47 嚴(yán)肅查處和嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時(shí)間、銷售價(jià)格與套型面積控制等項(xiàng)目建設(shè)要求的行為。 要求各有關(guān)部門加強(qiáng) 信息溝通與整合 ，適時(shí)披露土地供應(yīng)情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求及房?jī)r(jià)、地價(jià)變動(dòng)等信息。 50 全國(guó) 31個(gè)?。▍^(qū)、市）中， 有 21個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同比回落，其中 北京、遼寧、浙江、福建等 7 個(gè)省（區(qū)、市）增幅回落超過(guò) 20個(gè)百分點(diǎn)。5556 此外，買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的比重有所改變。 9月份， 40個(gè)大中城市 120平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的 ％提高到 ％； 其中 80平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的％提高到 ％。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)抽樣調(diào)查， 9月份 70個(gè)大中城市 新建商品住房銷售價(jià)格 比去年同月上漲 %， 同比漲幅 分別較 8月份、 7月份漲幅低 、 ；比上月上漲 %， 環(huán)比漲幅 與 8月份持平。 另?yè)?jù)上海市調(diào)查，考慮送裝修、家具等隱性降價(jià)因素，一些高價(jià)位樓盤銷售價(jià)格 實(shí)際下降了 10％左右。 有的以 投資基金 參股方式，有的通過(guò) 信托融資 用于房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。67 閑置土地處置力度進(jìn)一步加大 。 隨著享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的制定和有區(qū)別的住房交易營(yíng)業(yè)稅政策的實(shí)施，一些開發(fā)企業(yè)對(duì)正在開發(fā)或即將開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案作調(diào)整，增加中小戶型商品住房，以適應(yīng)市場(chǎng)的需求。 以 40個(gè)大中城市為重點(diǎn)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng) 的開通，為全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、成交價(jià)格等真實(shí)情況，提供了便利。 深圳、北京 等地還開展了整頓房地產(chǎn)廣告、商品房銷售活動(dòng)等專項(xiàng)整治活動(dòng)。73 調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響，有兩個(gè)明顯特點(diǎn)。 中西部地區(qū) 等一些市場(chǎng)發(fā)展中矛盾相對(duì)緩和的城市，調(diào)控政策實(shí)施后，市場(chǎng)運(yùn)行情況比較平穩(wěn)，但過(guò)快的投資增長(zhǎng)趨勢(shì)有所抑制。東部沿海地區(qū)和內(nèi)地部分中心城市尤為明顯，有些城市降幅在 45％以上，甚至超過(guò) 60％。 這次調(diào)控在較短的時(shí)間內(nèi)取得較明顯效果， 既解決 當(dāng)前存在的突出矛盾和問(wèn)題， 又保持 了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，得到了社會(huì)各界的普遍支持。7779 據(jù)調(diào)查， 某市 套型面積 60平方米以下 的住房需求比例為 16%，市場(chǎng)供應(yīng)比例只有 %； 60100平方米 的住房需求比例為 61%，市場(chǎng)供應(yīng)比例只有 24%； 150平方米以上 的住房需求比例僅為 2%，市場(chǎng)供應(yīng)比例則高達(dá) 35%，嚴(yán)重供大于求。 據(jù)國(guó)土資源部最近組織的調(diào)查顯示，全國(guó)有 40萬(wàn)畝房地產(chǎn)開發(fā)用地在開發(fā)企業(yè)手上逾期兩年未開發(fā)。 當(dāng)前，城鎮(zhèn)化過(guò)程 中外來(lái)人員住房需求以及城市居民改善型住房需求 仍然較為旺盛，將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)得到持續(xù)釋放。83 四是一些地方住房保障工作推進(jìn)情況仍不理想。 但也有個(gè)別不負(fù)責(zé)任的媒體，對(duì)調(diào)控政策及市場(chǎng)反應(yīng)做了一些不夠客觀公正的報(bào)道。 近年來(lái)為緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾，一些地方政府采取了加大市場(chǎng)供應(yīng)量的措施，目前這部分項(xiàng)目正處于上市期，如果成交量持續(xù)萎縮， 有可能使供應(yīng)關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，帶來(lái)空置量的上升。87 二是關(guān)注部分地區(qū)新開工面積的變化。 因商品房銷售速度明顯放緩，開發(fā)企業(yè)的資金回收期延長(zhǎng)，杭州等城市已經(jīng)出現(xiàn)拖欠稅款、逾期還貸現(xiàn)象。 91 五是關(guān)注部分開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的抬頭。92 因調(diào)控的時(shí)間尚短，以上問(wèn)題還只是部分城市反映出來(lái)的初步現(xiàn)象，不應(yīng)影響調(diào)控政策的全面貫徹。預(yù)售制使市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn) 過(guò)多地轉(zhuǎn)嫁給了金融系統(tǒng)和消費(fèi)者。據(jù)各方面的資料顯示， 世界上許多國(guó)家和地區(qū)都允許新建房屋（相當(dāng)于我國(guó)的商品房）在竣工前進(jìn)行預(yù)售， 但對(duì)預(yù)售的管理和個(gè)人購(gòu)買預(yù)售房屋的貸款政策有所區(qū)別。各國(guó)新建房屋的銷售方式有較大差別。 中國(guó)香港 還對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)比例、期房轉(zhuǎn)讓等有明確規(guī)定。 105 有的國(guó)家和地區(qū)允許開發(fā)商把預(yù)收款用于工程建設(shè)。 107 歐美國(guó)家一般由雙方合同約定。 109 112 隨著房屋商品化、土地有償使用等制度的推行，各地 “統(tǒng)建辦 ”逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其服務(wù)對(duì)象也逐漸通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行選擇，但 其開發(fā)建設(shè)資金除獲得貸款外，主要仍然是購(gòu)房者預(yù)付的購(gòu)房款，商品房預(yù)售也逐步成主要的銷售方式。 114 商品房預(yù)售制度對(duì)促進(jìn)我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮了積極作用。 根據(jù)測(cè)算，預(yù)售項(xiàng)目比現(xiàn)售項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期約縮短 10個(gè)月。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開發(fā)資金來(lái)源中，約 40%來(lái)源于 訂金、預(yù)售款。 在資本市場(chǎng)不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，難以實(shí)施項(xiàng)目成片開發(fā)。預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，客觀上有利于購(gòu)房者，這也是預(yù)售制度為消費(fèi)者所接受的重要原因。三）取消商品房預(yù)售制度的利弊分析119 商品房預(yù)售的融資功能凸現(xiàn)，根本原因是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。 目前 尚沒(méi)有形成 銀行與開發(fā)商之外的第三方監(jiān)管的有效機(jī)制， 加上有的基層信貸機(jī)構(gòu)疏于管理，致使有的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款由開發(fā)商自由支配，有的項(xiàng)目出現(xiàn) 假按揭 （從目前情況看，多數(shù)由貸款銀行工作人員與開發(fā)商相勾結(jié)造成），容易引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。 122 一是市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮，影響房?jī)r(jià)穩(wěn)定。這與當(dāng)前 穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)是不相符的。目前，基于人民幣升值的預(yù)期和國(guó)內(nèi)巨大的市場(chǎng)需求，境外資金十分關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一旦取消預(yù)售制，留出的開發(fā)資金缺口將刺激外資加速進(jìn)入市場(chǎng)，加大市場(chǎng)的不確定性，加大宏觀調(diào)控的難度，有可能引發(fā)新的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。127四）社會(huì)各界反映128絕大多數(shù)專家學(xué)者贊成保留預(yù)售制度1）預(yù)售作為一種商業(yè)運(yùn)作模式 ,不宜以行政手段硬性取消。 一是削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)能力。 二是大量具備預(yù)售條件的在建項(xiàng)目不能上市，市場(chǎng)即期供應(yīng)將明顯減少。三是取消房屋預(yù)售制度后，短期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)存量房的需求可能會(huì)急劇增長(zhǎng)。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所主任劉洪玉教授 認(rèn)為，在當(dāng)前需求依然旺盛的情況下，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡，可能會(huì)引起短期內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上漲。134金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，來(lái)采取相應(yīng)的市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)策略，而不是要求取消預(yù)售制度。但是防范風(fēng)險(xiǎn)要靠金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，而不能靠取消房屋預(yù)售這種簡(jiǎn)單的做法， 防范風(fēng)險(xiǎn)不能因噎廢食，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不能以更大的收益的機(jī)會(huì)成本為代價(jià)， 而是要靠提高自身的風(fēng)險(xiǎn)控制、管理能力，才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)之本，一刀切的做法是不合適的。央行、專家、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為， 中國(guó)缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，融資渠道狹窄，開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金主要依賴銀行貸款。目前已有海外資金以直接投資或參股、間接投資以及外資貸款等多種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。138積極拓展房地產(chǎn)融資渠道完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)每套商品房預(yù)售全過(guò)程的跟蹤管理140 七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅141 一段時(shí)期來(lái)，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格過(guò)快上漲現(xiàn)象和人民幣趨于升值的背景下，一些輿論提出，我國(guó)正面臨日本在 1985年 “廣場(chǎng)協(xié)議 ”后的情況， 房地產(chǎn)業(yè)將因人民幣升值而出現(xiàn)大量 “泡沫 ”，國(guó)民經(jīng)濟(jì)已被房地產(chǎn)價(jià)格的快速膨脹所脅持，日本 10年衰退的教訓(xùn)有可能在中國(guó)重演。 因協(xié)議在廣場(chǎng)飯店簽署，故該協(xié)議又被稱為 “廣場(chǎng)協(xié)議”。這個(gè)固定匯率一直執(zhí)行了 22年。146 日元升值的這個(gè)第一階段，正是我們應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注的階段。在既沒(méi)有鐵礦石，也沒(méi)有能源的日本，鋼鐵業(yè)一舉成為了優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。就國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力說(shuō)，我國(guó)目前的發(fā)展階段與日本這個(gè)時(shí)期的水平相當(dāng)；和 “ 廣場(chǎng)協(xié)議 ” 時(shí)的日本不在同一發(fā)展階段上。其中最具代表性的有六十年代初池田內(nèi)閣的《國(guó)民收入倍增計(jì)劃》，七十年代田中內(nèi)閣的《社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本計(jì)劃》（日本列島改造論）、八十年代中曾根內(nèi)閣的《 80年代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的展望和方針》等。 但這個(gè)政策采取了 “ 硬著陸 ” 的不當(dāng)方式。 這一連續(xù)節(jié)目成了社會(huì)價(jià)格預(yù)期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 153 貨幣政策方面分析： “ 廣場(chǎng)協(xié)議 ” 后日本為緩解本幣升值的影響，1986年 1月起連續(xù) 5次降低貼現(xiàn)率 ， 1987年達(dá)到％的戰(zhàn)后最低水平 。 貨幣政策 180度大轉(zhuǎn)彎使得房地產(chǎn)市場(chǎng) 來(lái)不及調(diào)整而迅速崩潰。 1993年 日本 經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率 從 1990年的 ％急劇下滑為 ％。 指望中短期內(nèi)就能滿足大多數(shù)人住房需求的良好愿望，往往會(huì)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)生矛盾。159 三是 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題的調(diào)控要 堅(jiān)持積極穩(wěn)妥的原則，注意把握力度，著眼于軟著陸，切忌下猛藥，造成大起大落。 因房?jī)r(jià)問(wèn)題是市場(chǎng)運(yùn)行狀況的綜合反映，表現(xiàn)得也最為直接和敏感。房?jī)r(jià)上漲有 合理的原因： 如城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)較快，居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修，帶來(lái)商品房開發(fā)建設(shè)成本增加等。 國(guó)家的 統(tǒng)一政策 解決或防范普遍性問(wèn)題，地方的調(diào)控措施則針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，有什么問(wèn)題解決什么問(wèn)題，尚未暴露問(wèn)題的則未雨綢繆、注意防范，不搞一刀切。 *首先 采取經(jīng)濟(jì)手段加法律手段重錘打擊最容易形成泡沫、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)破壞力最大的市場(chǎng)投機(jī)行為。 要求各地抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對(duì)象檔案，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定， 著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。但我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前調(diào)控成效還是初步的，市場(chǎng)尚在發(fā)展變化中，需要冷靜觀察，密切關(guān)注走勢(shì)，注意穩(wěn)定政策不松懈。 174 國(guó)辦發(fā)曾培炎主持召開的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)議紀(jì)要明確提出： *根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)的形勢(shì)， 下一步要繼續(xù)推進(jìn)和落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，不再出臺(tái)新的調(diào)控政策。176 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局，關(guān)系廣大人民群眾的切身利益。178 要加快調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房，以及經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的供應(yīng)。179 要繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序， 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處開發(fā)和銷售中的各種違法違規(guī)行為。 182 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 近兩年在市場(chǎng)的快速發(fā)展中，由于對(duì)調(diào)控缺乏經(jīng)驗(yàn)， 部分地區(qū) 出現(xiàn)投資增幅過(guò)大，影響到經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展； 部分地區(qū) 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，加重了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，加大了社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整難度； 部分城市 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，助長(zhǎng)了投機(jī)行為，容易形成泡沫，影響金融安全和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。 187 大多數(shù)開發(fā)企業(yè) 能夠認(rèn)清這些道理，支持調(diào)控政策實(shí)施。 188 如果放松調(diào)控，今年內(nèi)現(xiàn)有政策效應(yīng)不能達(dá)到預(yù)期，或出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈， 不排除調(diào)控政策還要加強(qiáng)，市場(chǎng)發(fā)展的不確定性還將增加。 要按照國(guó)務(wù)院的要求，切實(shí)抓好 財(cái)稅、金融、土地、城市規(guī)劃 等各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)和細(xì)化工作，嚴(yán)格把好土地和金融兩道閘門。 同時(shí)，要 繼續(xù)整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序， 嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。192 （二）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，關(guān)注市場(chǎng)變化。 193 （三）深化房地產(chǎn)體制改革。 *進(jìn)一步明晰 經(jīng)濟(jì)適用住房定位 ，完善價(jià)格形成機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制和實(shí)現(xiàn)方式。 規(guī)范發(fā)展 房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券等融