【正文】 理位置在很大程度上決定了房地產(chǎn)商品的價值。時間跨度造成的不確定性，是所有風(fēng)險的本質(zhì)來源。（3）高投資額房地產(chǎn)對資金額的要求很高，這是因為土地的獲取、工程施工到房屋銷售環(huán)節(jié)等，耗資都是非常巨大的。巨額的投資資金和相對較長的投資回收期使得一旦項目資金鏈條斷裂籌不到資，項目無法進行下去，會使房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商損失巨大甚至直接破產(chǎn)。當(dāng)經(jīng)濟繁榮時，房地產(chǎn)商品需求旺盛，房地產(chǎn)商可以迅速將現(xiàn)有的或者正在建的房地產(chǎn)商品出售、預(yù)售或者預(yù)租出去，資金回收極易完成；經(jīng)濟蕭條時，房地產(chǎn)市場也隨著萎縮，購房者數(shù)量急劇下降從而使得大批房地產(chǎn)商品賣不出去而被閑置，投入的資金變現(xiàn)困難。當(dāng)房地產(chǎn)市場需求不足時，房地產(chǎn)商品持有者往往不愿意在較低價格售出或租出它們。這里把市場分為兩大類，一類是生產(chǎn)力要素市場，一類是房地產(chǎn)商品市場。因此，對房地產(chǎn)風(fēng)險起作用的經(jīng)濟因素包括國民經(jīng)濟的整體走勢、居民實際收入水平、經(jīng)濟政策、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。（3）技術(shù)因素技術(shù)的進步可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)商品建筑材料、加工工藝甚至設(shè)計潮流的變化，從而使得房地產(chǎn)商品不再滿足市場需求而必須改建或重建，增加了建造成本。（4）社會文化因素社會文化環(huán)境會影響購房者的消費行為。房地產(chǎn)商品的地理位置是不可移動的，這就使得城市規(guī)劃要求、區(qū)域發(fā)展安排（所在地區(qū)及周邊地區(qū)）、搶劫盜竊等社會治安狀況、以及公眾對拆遷、噪音與污染等的干預(yù)和反應(yīng)，會對房地產(chǎn)商品的開發(fā)、銷售或出租環(huán)節(jié)造成影響，從而改變房地產(chǎn)商品的價值和建造成本，影響房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的利潤。市場機會是稍縱即逝的，房地產(chǎn)市場信息不足且是不對稱的，在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的過程中可能會遇到的風(fēng)險也比較多，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營者能及時把握市場行情和機會，分析決策的能力突出，在看到高利潤的同時能夠警惕并存的高風(fēng)險，并能靈活對各種可能存在的風(fēng)險作出正確的反應(yīng)，只有這樣才能保證投資或經(jīng)營的結(jié)果是成功有效的。如果資金無法及時到位，會影響工程的進展，還會增加相關(guān)管理成本，甚至?xí)驗楣こ虥]有按期完成而按照合同賠付違約金。項目質(zhì)量保障是整個工程建設(shè)的關(guān)鍵所在，質(zhì)量達標下的成本控制才是有意義的，否則，可能會因工程質(zhì)量不合格而進行返工、修理等操作，增加了建設(shè)成本，甚至?xí)七t項目完工的時間。此外，還有一些其他的企業(yè)自身因素，如工程施工前期的勘察、施工設(shè)計和工程技術(shù)狀況、材料設(shè)備供應(yīng)、房地產(chǎn)商品的出售或出租等等，都可能存在不足以致造成種種麻煩和經(jīng)濟損失。保障性住房的政策主要集中在融資及保障性住房方面，以切實保證保障性住房的順利進行。新限購令的力度，仍要看各城市目前的房價、成交量等因素。 從企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險看。雖然受慣性影響，2011年開發(fā)商開發(fā)投資及施工面積增速高于去年同期及全年平均水平，但目前由于對后期開發(fā)的不看好，新開工增速出現(xiàn)回落，凸顯出調(diào)控新政下開發(fā)商的謹慎情緒。不少拿地多的大企業(yè)就通過不斷高息舉債，來應(yīng)付短期債務(wù)和資金，賭的是市場的回暖。從市場風(fēng)險看，“十二五”規(guī)劃也要明確提出對于城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障；對于中高收入家庭，將實行租賃和購買相結(jié)合的商品房制度，這將進一步降低商品住宅房需求。一旦成交量出現(xiàn)回升，降幅可能會逐步縮小。 風(fēng)險識別是風(fēng)險防范控制的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險，尤其是重大風(fēng)險，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險防范控制的失誤和失敗。重視前期可行性研究工作。根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項管理目標和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案的設(shè)計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟好的設(shè)計方案，嚴格終止施工階段的費用；協(xié)調(diào)好投資控制與進度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機配合和相互平衡。 加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分撒投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。六、當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險防范控制與探討——以華遠地產(chǎn)為例、 “華遠”是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)最早創(chuàng)立的品牌之一，至今已誕生二十余年。去年全年，華遠地產(chǎn)共實現(xiàn)營業(yè)收入26 .15億元，%，%，%。公司持續(xù)保持了良好的盈利狀況，歸屬于上市%。2011年末，%，%有所下降，負債構(gòu)成中，預(yù)收賬，%，這部分預(yù)收賬款會隨著項目達到結(jié)算條件轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入，是公司未來利潤的保障。但總體來說公司的負債水平和結(jié)構(gòu)比較合理。歸屬。一方面房地產(chǎn)結(jié)算有滯后性，另一方面本年度現(xiàn)金流入確實受到市場低迷的影響，一定程度上影響了企業(yè)銷售利潤空間。持續(xù)的經(jīng)濟增長和人民收入的增長，巨大的城市化發(fā)展?jié)摿Γ@兩方面將支撐房地產(chǎn)業(yè)至少還有20年的高速增長。我們將專注于在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不會去盲目進行多元化擴張。公司將本著安全、穩(wěn)健的經(jīng)營原則，繼續(xù)擴大開發(fā)規(guī)模。公司在未來幾年都將處于在不斷擴張開發(fā)規(guī)模、擴大公司實力和影響力的過程中，2012年房地產(chǎn)市場的競爭會更激烈，市場在充滿風(fēng)險的同時也將會出現(xiàn)機會，公司將保持敏銳的洞察力，積極尋找機會，適度增加公司的土地儲備，為公司持續(xù)發(fā)展擴張做好準備。.. 西安海藍城二期項目新開工16萬平方米；.. 長沙華遠華中心三、四期項目新開工46萬平方米；2012年計劃竣工的房地產(chǎn)項目如下:.. ；.. ；.. 。其中，在建及已完工項目約22億元，主要包括：西安君城二～三期項目，海藍城一期；青島匯豐名車世界項目；北京銘悅項目、九都匯項目；長沙華遠華中心一期等；擬建項目約4億元，主要包括：北京通州一級開發(fā)項目；西安海藍城二期；長沙金外灘二～五期項目等；新項目拓展約20億元。 。財務(wù)風(fēng)險：建設(shè)資金不到位，工程款無法按時支付，容易導(dǎo)致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至?xí)霈F(xiàn)“爛尾樓”。管理失誤風(fēng)險：缺乏管理和常識，與承包商簽訂的合同不嚴密，致使施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)不利而出現(xiàn)管理混亂、工程質(zhì)量和安全事故的風(fēng)險。 主動進行風(fēng)險識別 風(fēng)險識別是風(fēng)險防范控制的首要內(nèi)容和基礎(chǔ)工作，任何風(fēng)險，尤其是重大風(fēng)險，如被忽略都可能導(dǎo)致風(fēng)險防范控制的失誤和失敗。重視前期可行性研究工作。根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項管理目標和企業(yè)投資效益的有力保證，要重視多方案的設(shè)計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經(jīng)濟好的設(shè)計方案，嚴格終止施工階段的費用；協(xié)調(diào)好投資控制與進度控制和質(zhì)量控制的關(guān)系，做到三者的有機配合和相互平衡。 加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分撒投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。結(jié)束語：房地產(chǎn)開發(fā)活動存在著各種各樣的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過提高全體員工的風(fēng)險防范意識，將風(fēng)險防范和控制的各項措施落到實處，把風(fēng)險損失盡量降低，只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中獲得生存和