【正文】 消房屋預(yù)售這種簡單的做法， 防范風(fēng)險不能因噎廢食，規(guī)避風(fēng)險不能以更大的收益的機會成本為代價， 而是要靠提高自身的風(fēng)險控制、管理能力，才是防范金融風(fēng)險之本，一刀切的做法是不合適的。金融機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)自身風(fēng)險管理的能力，來采取相應(yīng)的市場和經(jīng)營策略，而不是要求取消預(yù)售制度。134清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所主任劉洪玉教授 認(rèn)為，在當(dāng)前需求依然旺盛的情況下，市場供求結(jié)構(gòu)失衡，可能會引起短期內(nèi)房價的快速上漲。三是取消房屋預(yù)售制度后，短期內(nèi)市場對存量房的需求可能會急劇增長。二是大量具備預(yù)售條件的在建項目不能上市，市場即期供應(yīng)將明顯減少。 一是削弱房地產(chǎn)市場后續(xù)供應(yīng)能力。 1）預(yù)售作為一種商業(yè)運作模式 ,不宜以行政手段硬性取消。絕大多數(shù)專家學(xué)者贊成保留預(yù)售制度127四）社會各界反映128一旦取消預(yù)售制，留出的開發(fā)資金缺口將刺激外資加速進入市場，加大市場的不確定性，加大宏觀調(diào)控的難度，有可能引發(fā)新的市場風(fēng)險。目前，基于人民幣升值的預(yù)期和國內(nèi)巨大的市場需求，境外資金十分關(guān)注中國房地產(chǎn)市場。這與當(dāng)前 穩(wěn)定房價的調(diào)控目標(biāo)是不相符的。 122 一是市場供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮，影響房價穩(wěn)定。 目前 尚沒有形成 銀行與開發(fā)商之外的第三方監(jiān)管的有效機制， 加上有的基層信貸機構(gòu)疏于管理，致使有的開發(fā)項目預(yù)售款由開發(fā)商自由支配，有的項目出現(xiàn) 假按揭 （從目前情況看，多數(shù)由貸款銀行工作人員與開發(fā)商相勾結(jié)造成），容易引發(fā)貸款風(fēng)險。三）取消商品房預(yù)售制度的利弊分析119 商品房預(yù)售的融資功能凸現(xiàn)，根本原因是我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。預(yù)售商品房相對于現(xiàn)售商品房的價格優(yōu)勢，客觀上有利于購房者，這也是預(yù)售制度為消費者所接受的重要原因。 在資本市場不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，難以實施項目成片開發(fā)。 據(jù)統(tǒng)計，目前開發(fā)資金來源中，約 40%來源于 訂金、預(yù)售款。 根據(jù)測算，預(yù)售項目比現(xiàn)售項目的動態(tài)投資回收期約縮短 10個月。 114 商品房預(yù)售制度對促進我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)揮了積極作用。 112 隨著房屋商品化、土地有償使用等制度的推行，各地 “統(tǒng)建辦 ”逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其服務(wù)對象也逐漸通過市場進行選擇，但 其開發(fā)建設(shè)資金除獲得貸款外，主要仍然是購房者預(yù)付的購房款，商品房預(yù)售也逐步成主要的銷售方式。 109 107 歐美國家一般由雙方合同約定。 105 有的國家和地區(qū)允許開發(fā)商把預(yù)收款用于工程建設(shè)。 中國香港 還對內(nèi)部認(rèn)購比例、期房轉(zhuǎn)讓等有明確規(guī)定。各國新建房屋的銷售方式有較大差別。據(jù)各方面的資料顯示， 世界上許多國家和地區(qū)都允許新建房屋（相當(dāng)于我國的商品房）在竣工前進行預(yù)售， 但對預(yù)售的管理和個人購買預(yù)售房屋的貸款政策有所區(qū)別。預(yù)售制使市場 風(fēng)險 過多地轉(zhuǎn)嫁給了金融系統(tǒng)和消費者。92 因調(diào)控的時間尚短，以上問題還只是部分城市反映出來的初步現(xiàn)象，不應(yīng)影響調(diào)控政策的全面貫徹。 91 五是關(guān)注部分開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的抬頭。 因商品房銷售速度明顯放緩，開發(fā)企業(yè)的資金回收期延長，杭州等城市已經(jīng)出現(xiàn)拖欠稅款、逾期還貸現(xiàn)象。87 二是關(guān)注部分地區(qū)新開工面積的變化。 近年來為緩解房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的矛盾，一些地方政府采取了加大市場供應(yīng)量的措施，目前這部分項目正處于上市期，如果成交量持續(xù)萎縮， 有可能使供應(yīng)關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，帶來空置量的上升。 但也有個別不負(fù)責(zé)任的媒體，對調(diào)控政策及市場反應(yīng)做了一些不夠客觀公正的報道。83 四是一些地方住房保障工作推進情況仍不理想。 當(dāng)前，城鎮(zhèn)化過程 中外來人員住房需求以及城市居民改善型住房需求 仍然較為旺盛，將會在較長時間內(nèi)得到持續(xù)釋放。 據(jù)國土資源部最近組織的調(diào)查顯示，全國有 40萬畝房地產(chǎn)開發(fā)用地在開發(fā)企業(yè)手上逾期兩年未開發(fā)。79 據(jù)調(diào)查， 某市 套型面積 60平方米以下 的住房需求比例為 16%，市場供應(yīng)比例只有 %； 60100平方米 的住房需求比例為 61%，市場供應(yīng)比例只有 24%； 150平方米以上 的住房需求比例僅為 2%，市場供應(yīng)比例則高達(dá) 35%，嚴(yán)重供大于求。77 這次調(diào)控在較短的時間內(nèi)取得較明顯效果， 既解決 當(dāng)前存在的突出矛盾和問題， 又保持 了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，得到了社會各界的普遍支持。東部沿海地區(qū)和內(nèi)地部分中心城市尤為明顯，有些城市降幅在 45％以上，甚至超過 60％。 中西部地區(qū) 等一些市場發(fā)展中矛盾相對緩和的城市，調(diào)控政策實施后，市場運行情況比較平穩(wěn)，但過快的投資增長趨勢有所抑制。73 調(diào)控政策對市場的影響，有兩個明顯特點。 深圳、北京 等地還開展了整頓房地產(chǎn)廣告、商品房銷售活動等專項整治活動。 以 40個大中城市為重點的 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng) 的開通，為全面、及時、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場供求總量、結(jié)構(gòu)、成交價格等真實情況，提供了便利。 隨著享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的制定和有區(qū)別的住房交易營業(yè)稅政策的實施，一些開發(fā)企業(yè)對正在開發(fā)或即將開發(fā)項目的設(shè)計方案作調(diào)整，增加中小戶型商品住房，以適應(yīng)市場的需求。67 閑置土地處置力度進一步加大 。 有的以 投資基金 參股方式，有的通過 信托融資 用于房地產(chǎn)項目貸款。 另據(jù)上海市調(diào)查，考慮送裝修、家具等隱性降價因素，一些高價位樓盤銷售價格 實際下降了 10％左右。 據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊抽樣調(diào)查， 9月份 70個大中城市 新建商品住房銷售價格 比去年同月上漲 %， 同比漲幅 分別較 8月份、 7月份漲幅低 、 ；比上月上漲 %， 環(huán)比漲幅 與 8月份持平。 9月份， 40個大中城市 120平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的 ％提高到 ％； 其中 80平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的％提高到 ％。56 此外，買賣市場和租賃市場的比重有所改變。 53房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況圖54 （二）市場成交量逐步趨穩(wěn)。 同時加強輿論引導(dǎo)，促進市場理性發(fā)展。 對各類違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)主管部門要將其作為不良記錄，納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并公開曝光 。 ?46 （七）切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 ?44? （六）加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。 ?42 （五）明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。 對個人購買普通住房不足兩年的，銷售時按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅； 個人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時繼續(xù)免征營業(yè)稅。要加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為。 38 （二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足的地區(qū)， 住宅建設(shè)要以此類項目為主， 并在有關(guān)計劃中明確開工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例，盡快向社會公布，穩(wěn)定市場預(yù)期。充分肯定了建設(shè)部等有關(guān)部門前一階段工作，明確了穩(wěn)定房價的有關(guān)政策措施。 30 要遵循經(jīng)濟規(guī)律，更多的采用土地、財稅、金融等 經(jīng)濟手段 ，加強市場管理和監(jiān)管，從 供給和需求兩方面入手 ， 積極穩(wěn)妥 地進行調(diào)控； 要 重點控制不合理需求 ，遏制投機炒房，控制投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求；31 要改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 增加中低檔商品房和廉租房供給，努力滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求； 要把握好調(diào)控的力度，防止市場大起大落， 促進房地產(chǎn)市場供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。 建設(shè)部及房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議成員單位，堅決貫徹國務(wù)院部署，密切配合，積極研究落實國辦電報的措施。 隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展， 部分城市政府 片面強調(diào) “ 以地生財 ” 、 “ 經(jīng)營城市 ” ， 一些商業(yè)銀行 以及 企業(yè) 過度依賴房地產(chǎn)獲取利潤， 有房者 追求房產(chǎn)升值， 無房者 擔(dān)心房價上漲提前入市， 有錢人加入期房炒作投機。24 （五）市場秩序比較混亂。 23 （四）一些地方政府行為不規(guī)范。21 （三）境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作。 如曾經(jīng)活躍一時的 “ 溫州炒房團 ” 、 “ 山西購房團 ” ，聚集幾百億元資金在一些城市進行期房買賣。 近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。 14 2023年 全國經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資 出現(xiàn)負(fù)增長， 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重 由上年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。13 （四）市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。 11 今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的 73%。10 （二）市場需求偏大，供求矛盾突出。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對 35個大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比增長 %。 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與政策走向 4 在市場的快速發(fā)展過程中，也 逐步暴露出一些問題 ，尤其是投資增勢較猛、以及供應(yīng)增長總體跟不上銷售增長、商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾和價格上漲的壓力 在一部分地區(qū)逐步突出 ，引起了中央和國務(wù)院的高度重視5 針對以上問題， 去年以來， 國家把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。 房價上漲的 主要特點： 一是 房價漲幅為 2023年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數(shù)， 2023年 分別上漲 %和 %， 今年一季度 比去年同期又分別上漲%和 %； 二是 東部地區(qū)房價漲幅最高，且有進一步上升趨勢； 8 三是 部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續(xù)二、三年在 15%以上。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。 這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。 有 13個省區(qū)市 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過 30%，其中 6個地區(qū)超過 50%，最高的達(dá)到 115%。 今年一季度，我們對部分城市商品住宅供應(yīng)進行調(diào)查顯示， 100平方米 /套以上 的占總量的 60%—70%，有的城市高達(dá) 87%。18 （一）大量資金涌入房地產(chǎn)市場。19 一些城市房價較快上漲，社會各方面 對市場產(chǎn)生較高預(yù)期 ，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴大，投機炒作現(xiàn)象嚴(yán)重。 今年一季度， 上海市 成交單價超過萬元的預(yù)售住宅中，外省市居民購房面積占 43%；其中，溫州人占 72%。 12月， 上海市境外居民購房規(guī)模 超過 40億元人民幣 ,比去年同期增加了 。 在經(jīng)營城市、經(jīng)營土地的理念指導(dǎo)下，一些 地方政府 從土地收益中籌集大量城市建設(shè)資金，抬高了土地和房地產(chǎn)市場的價格。 25 （六）不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲。 28 3月 27日， 國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)電〔 2023〕 8號） ，就加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，解決市場運行中的突出矛盾，特別是房價上漲過快問題， 提出了八項措施。我們要以鄧小平理論和 ‘ 三個代表’ 重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，把穩(wěn)定房價作為當(dāng)前加強和改善宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)來抓，切實搞好對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。34 國務(wù)院第 88次常務(wù)會議， 聽取了建設(shè)部的匯報。 要求各地盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排。 同時，要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管。 嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理， 依法制止炒買炒賣土地行為。 運用稅收等經(jīng)濟手段，加大對投機性、投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 人民銀行 各分支機構(gòu)要加大 “ 窗口指導(dǎo) ” 力度，商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理 . 銀監(jiān)局 要加大對國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加強風(fēng)險提示，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險。 43 各地可根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具