【正文】 195 四是完善房地產(chǎn)金融制度。 重點(diǎn)關(guān)注一些市場(chǎng)運(yùn)行情況變動(dòng)較大地區(qū)的市場(chǎng)走勢(shì)，關(guān)注市場(chǎng)成交總量與結(jié)構(gòu)、新開(kāi)工面積、商品住房?jī)r(jià)格等主要指標(biāo)的變動(dòng)情況， 特別是要注意防止投資規(guī)模和住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)反彈。 191 加強(qiáng)對(duì)居民住房需求狀況的調(diào)查， 通過(guò)需求信息的披露，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。打擊投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)是這次調(diào)控的重點(diǎn)，目前調(diào)控只是取得初步成效，房?jī)r(jià)總體還處于高位，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)十分艱巨， 因此，落實(shí)好出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策不能有絲毫放松。 但市場(chǎng)健康發(fā)展的標(biāo)志不是速度，而是可持續(xù)。 繼續(xù)控制高檔商品住房和政府機(jī)關(guān)辦公樓等非住宅開(kāi)發(fā)，控制其投資過(guò)快增長(zhǎng)。 各地要進(jìn)一步把思想行動(dòng)統(tǒng)一到國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)政策措施上， 促進(jìn)住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。171 盡管隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，政策效應(yīng)已經(jīng)得到初步顯現(xiàn)。 168 三是調(diào)控政策具有很強(qiáng)的針對(duì)性，下藥較準(zhǔn)，用量適度。 即采取有效措施，穩(wěn)定房?jī)r(jià) ,阻止房?jī)r(jià)的非正常上漲；162 三是為妥善解決問(wèn)題，先把產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析清楚。 我國(guó)已經(jīng)走過(guò)了短缺時(shí)代，住房消費(fèi)需求的高漲是社會(huì)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)變化的良性反映， 堅(jiān)定不移地采取鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策需要從長(zhǎng)期戰(zhàn)略高度來(lái)認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 破滅后，房?jī)r(jià)一落千丈，銀行大量貸款成為不良資產(chǎn)， 經(jīng)濟(jì)衰退就此開(kāi)始。 156 這個(gè)循環(huán)構(gòu)成了日本房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 從產(chǎn)生到破滅的政策基礎(chǔ)。 150 1990年， 日本政府已經(jīng)意識(shí)到過(guò)度快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格可能給金融和國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始 大造壓低房地產(chǎn)價(jià)格輿論， 采取措施抑制價(jià)格，調(diào)整市場(chǎng)。促使日本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的極大升級(jí)。 144 日本在戰(zhàn)后為盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和發(fā)展出口產(chǎn)業(yè)，按照美國(guó)占領(lǐng)軍幫助制定的 “ 道奇計(jì)劃 ” ，于 1949年將本幣一下子貶到 360日元比 1美元，并執(zhí)行固定匯率。137國(guó)資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長(zhǎng)趙曉 認(rèn)為，央行研究報(bào)告建議取消房屋預(yù)售，主要目的是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉 認(rèn)為，如果從防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，完全可以提高期房按揭貸款的利率或首付款比例，或者干脆不給期房銷(xiāo)售提供按揭貸款。132房屋預(yù)售制度的存在是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的，房屋預(yù)售制度的存留應(yīng)以及是否成為主流應(yīng)該讓市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，而不應(yīng)通過(guò)行政干預(yù)， 否則不利于市場(chǎng)制度的長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)。130 125 在我國(guó)融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下， 簡(jiǎn)單取消預(yù)售制度，將帶來(lái)較大的負(fù)面影響。在我國(guó)現(xiàn)有的融資渠道無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的現(xiàn)實(shí)條件下， 預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。 目前各主要城市 商品房預(yù)售比例普遍在 80％以上，部分城市甚至達(dá) 90％以上。 東南亞國(guó)家和歐洲一些國(guó)家，在預(yù)售時(shí)購(gòu)房人就可以向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款。 如澳大利亞， 買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成協(xié)議后，購(gòu)房人繳納510%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶(hù)，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。100有關(guān)國(guó)家新建房屋銷(xiāo)售情況 二是， 預(yù)售款 由開(kāi)發(fā)商支配，資金缺乏安全性，少數(shù)開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭套取銀行貸款，已直接構(gòu)成了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。 部分城市已經(jīng)出現(xiàn)因新推出樓盤(pán)價(jià)位較低，引發(fā)周邊以較高價(jià)位購(gòu)買(mǎi)了住房者的心理不平衡，以各種理由要求退房或進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)募m紛增多， 甚至出現(xiàn)集體上訪(fǎng)現(xiàn)象。 新增供應(yīng)量的減少，將加大部分城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的困難。 中央調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，新華社等主流媒體進(jìn)行了大量正面報(bào)道，對(duì)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期起到了積極作用。 82 三是房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理是各地普遍存在的突出問(wèn)題 9月末， 40個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)可售商品住房面積中，120平方米以上的住房占 50%以上的 有 21個(gè)城市 ，最高的 達(dá) %； 有 17個(gè)城市 套型面積 80平方米以下的住房不到總面積的 10%。 因此， 預(yù)計(jì)今年四季度將延續(xù)三季度后期平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)， 開(kāi)發(fā)投資、成交總量將保持一定的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩，市場(chǎng)總體上朝著供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的方向發(fā)展。 6月份， 40個(gè)大中城市中，有 24個(gè)城市當(dāng)月商品住房成交面積同比負(fù)增長(zhǎng)。 部分地區(qū)房地產(chǎn) 投資規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì) 得到控制， 投機(jī)行為 得到遏制， 住房?jī)r(jià)格漲幅 趨緩，住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 有所改善， 消費(fèi)心理 正發(fā)生變化，各地 房?jī)r(jià)總體回落 ，房地產(chǎn) 市場(chǎng)總體趨于穩(wěn)定 ， 朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。70 （八）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序逐步規(guī)范。 在前兩年供應(yīng)量較大的情況下，今年前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量 比去年同期減少了 %； 其中， 經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)量 所占比例比去年同期提高了 。 60 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 上海市 今年前 9個(gè)月商品住房預(yù)售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、－ %、－ %、－ %、－ ，比上年底累計(jì)上漲 ％。 57 （三）中小套型、中低價(jià)位商品住房成交比例有所提高。 全國(guó) 31個(gè)?。▍^(qū)、市）中， 有 21個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅同比回落，其中 北京、遼寧、浙江、福建等 7 個(gè)?。▍^(qū)、市）增幅回落超過(guò) 20個(gè)百分點(diǎn)。 50 47 嚴(yán)肅查處和嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)銷(xiāo)售以及不履行開(kāi)工與竣工時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格與套型面積控制等項(xiàng)目建設(shè)要求的行為。 43 各地可根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò) 20%， 并報(bào)建設(shè)部等部門(mén)備案。 運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加大對(duì)投機(jī)性、投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 同時(shí)，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管。34 國(guó)務(wù)院第 88次常務(wù)會(huì)議， 聽(tīng)取了建設(shè)部的匯報(bào)。 28 3月 27日， 國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（國(guó)辦發(fā)電〔 2023〕 8號(hào)） ，就加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，解決市場(chǎng)運(yùn)行中的突出矛盾，特別是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題， 提出了八項(xiàng)措施。 在經(jīng)營(yíng)城市、經(jīng)營(yíng)土地的理念指導(dǎo)下，一些 地方政府 從土地收益中籌集大量城市建設(shè)資金，抬高了土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 今年一季度， 上海市 成交單價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的預(yù)售住宅中，外省市居民購(gòu)房面積占 43%；其中，溫州人占 72%。18 （一）大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 有 13個(gè)省區(qū)市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò) 30%，其中 6個(gè)地區(qū)超過(guò) 50%，最高的達(dá)到 115%。 這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來(lái)局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。 房?jī)r(jià)上漲的 主要特點(diǎn)： 一是 房?jī)r(jià)漲幅為 2023年以來(lái)最高，商品房和商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格漲幅突破兩位數(shù)， 2023年 分別上漲 %和 %， 今年一季度 比去年同期又分別上漲%和 %； 二是 東部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最高，且有進(jìn)一步上升趨勢(shì)； 8 三是 部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，有的平均房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)二、三年在 15%以上。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與政策走向 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì) 35個(gè)大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價(jià)格比去年第四季度環(huán)比增長(zhǎng) %。 11 今年一季度，全國(guó)商品住宅竣工面積只有銷(xiāo)售面積的 73%。13 （四）市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 近年來(lái)，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤(pán)子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點(diǎn)行業(yè)也開(kāi)始降溫，社會(huì)資金缺乏其他投資渠道。21 （三）境外資金參與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和炒作。24 （五）市場(chǎng)秩序比較混亂。 建設(shè)部及房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議成員單位，堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院部署，密切配合，積極研究落實(shí)國(guó)辦電報(bào)的措施。充分肯定了建設(shè)部等有關(guān)部門(mén)前一階段工作，明確了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有關(guān)政策措施。 38 （二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足兩年的，銷(xiāo)售時(shí)按銷(xiāo)售額恢復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅； 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)兩年（含兩年）的，銷(xiāo)售時(shí)繼續(xù)免征營(yíng)業(yè)稅。 ?44? （六）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。 對(duì)各類(lèi)違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)主管部門(mén)要將其作為不良記錄，納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并公開(kāi)曝光 。 53房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅情況圖54 （二）市場(chǎng)成交量逐步趨穩(wěn)。 9月份， 40個(gè)大中城市 120平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的 ％提高到 ％； 其中 80平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的％提高到 ％。 另?yè)?jù)上海市調(diào)查，考慮送裝修、家具等隱性降價(jià)因素，一些高價(jià)位樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格 實(shí)際下降了 10％左右。67 閑置土地處置力度進(jìn)一步加大 。 以 40個(gè)大中城市為重點(diǎn)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng) 的開(kāi)通，為全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、成交價(jià)格等真實(shí)情況，提供了便利。73 調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響，有兩個(gè)明顯特點(diǎn)。東部沿海地區(qū)和內(nèi)地部分中心城市尤為明顯，有些城市降幅在 45％以上，甚至超過(guò) 60％。7779 據(jù)調(diào)查， 某市 套型面積 60平方米以下 的住房需求比例為 16%，市場(chǎng)供應(yīng)比例只有 %； 60100平方米 的住房需求比例為 61%，市場(chǎng)供應(yīng)比例只有 24%； 150平方米以上 的住房需求比例僅為 2%，市場(chǎng)供應(yīng)比例則高達(dá) 35%，嚴(yán)重供大于求。 當(dāng)前，城鎮(zhèn)化過(guò)程 中外來(lái)人員住房需求以及城市居民改善型住房需求 仍然較為旺盛，將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)得到持續(xù)釋放。 但也有個(gè)別不負(fù)責(zé)任的媒體，對(duì)調(diào)控政策及市場(chǎng)反應(yīng)做了一些不夠客觀公正的報(bào)道。87 二是關(guān)注部分地區(qū)新開(kāi)工面積的變化。 91 五是關(guān)注部分開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的抬頭。預(yù)售制使市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn) 過(guò)多地轉(zhuǎn)嫁給了金融系統(tǒng)和消費(fèi)者。各國(guó)新建房屋的銷(xiāo)售方式有較大差別。 107 歐美國(guó)家一般由雙方合同約定。 109 114 商品房預(yù)售制度對(duì)促進(jìn)我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮了積極作用。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，約 40%來(lái)源于 訂金、預(yù)售款。預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，客觀上有利于購(gòu)房者，這也是預(yù)售制度為消費(fèi)者所接受的重要原因。三）取消商品房預(yù)售制度的利弊分析119 商品房預(yù)售的融資功能凸現(xiàn)，根本原因是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。 122 一是市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮，影響房?jī)r(jià)穩(wěn)定。目前，基于人民幣升值的預(yù)期和國(guó)內(nèi)巨大的市場(chǎng)需求，境外資金十分關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。絕大多數(shù)專(zhuān)家學(xué)者贊成保留預(yù)售制度1）預(yù)售作為一種商業(yè)運(yùn)作模式 ,不宜以行政手段硬性取消。 二是大量具備預(yù)售條件的在建項(xiàng)目不能上市，市場(chǎng)即期供應(yīng)將明顯減少。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所主任劉洪玉教授 認(rèn)為，在當(dāng)前需求依然旺盛的情況下，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡，可能會(huì)引起短期內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上漲。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，來(lái)采取相應(yīng)的市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)策略，而不是要求取消預(yù)售制度。但是防范風(fēng)險(xiǎn)要靠金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，而不能靠取消房屋預(yù)售這種簡(jiǎn)單的做法， 防范風(fēng)險(xiǎn)不能因噎廢食，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不能以更大的收益的機(jī)會(huì)成本為代價(jià)， 而是要靠提高自身的風(fēng)險(xiǎn)控制、管理能力，才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)之本，一刀切的做法是不合適的。央行、專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為， 中國(guó)缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，融資渠道狹窄，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金主要依賴(lài)銀行貸款。積極拓展房地產(chǎn)融資渠道這個(gè)固定匯率一直執(zhí)行了 22年。在既沒(méi)有鐵礦石，也沒(méi)有能源的日本，鋼鐵業(yè)一舉成為了優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 但這個(gè)政策采取了 “ 硬著陸 ” 的不當(dāng)方式。 153 貨幣政策方面分析： “ 廣場(chǎng)協(xié)議 ” 后日本為緩解本幣升值的影響，1986年 1月起連續(xù) 5次降低貼現(xiàn)率 ， 1987年達(dá)到％的戰(zhàn)后最低水平 。 1993年 日本 經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率 從 1990年的 ％急劇下滑為 ％。159 三是 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題的調(diào)控要 堅(jiān)持積極穩(wěn)妥的原則，注意把握力度，著眼于軟著陸，切忌下猛藥，造成大起大落。房?jī)r(jià)上漲有 合理的原因： 如城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)較快，居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修，帶來(lái)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加等。 *首先 采取經(jīng)濟(jì)手段加法