【正文】 力的小戶可申請(qǐng)裝修借款。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 租金價(jià)格策略 樹立項(xiàng)目 高端價(jià)值形象，低開高走，穩(wěn)步上升 確認(rèn)項(xiàng)目合理實(shí)收租金后，初期對(duì)外宣傳租金定位應(yīng)高于普通市場(chǎng)，根據(jù)《商業(yè)定位報(bào)告》初步擬定租金為一層 90 元 /㎡、二層 65 元 /㎡、三層 40 元 /㎡、四層 25 元 /㎡ (按建筑面積計(jì)算 )，通過高端價(jià)格樹立項(xiàng)目高端產(chǎn)業(yè)形象。各層平均租金初步定位如下： 各層平均租金表 樓層 第一 年租金 第二年租金 第三年租金 三年平均租金 一層 免三個(gè)月， 二層 免半年， 三層 免半年， 四層 免半年， 備注：具體租金價(jià)格將在正式招商前半個(gè)月確定和公布。 2. 面積： 除餐飲外，需求面積在 200m2以上 行業(yè)影響力： 行業(yè)內(nèi)龍頭商戶具有較大影響力，能帶動(dòng)大量其他商戶入場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 增加商戶裝修期優(yōu)惠 通常市場(chǎng)都會(huì)給 予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長(zhǎng)，大型超市和百貨商店的裝修期將長(zhǎng)達(dá)四個(gè)月至半年或以上，小商戶也會(huì)要求給予裝修期一個(gè)月。 戶外墻體大型廣告牌只送給主力商戶，其他商戶有需要須另行租用或優(yōu)惠租用；其他品牌商戶可贈(zèng)送場(chǎng)內(nèi)小型廣告牌。入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 項(xiàng)目可租賃時(shí)間： 根據(jù)本項(xiàng)目的總體營(yíng)銷策略和工期情況，選擇在正式招商前 3— 4 個(gè)月入市宣傳，一方面為項(xiàng)目提前造勢(shì)、另一方面可為正式招商積累有效客戶； 準(zhǔn)備充分后入市： 入市前必須對(duì)招商處、項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行改造，讓工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，在沙盤、模型、招商手冊(cè)、展板、 VI等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目高端的市場(chǎng)形象和發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心； 無造勢(shì)不入市： 在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無造勢(shì) 即無市場(chǎng)”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （一） 招商籌備階段 招商籌備階段 時(shí)間 月下旬 — 月中旬 工作內(nèi)容 招商隊(duì)伍組建及培訓(xùn) 確定主力店意向 相關(guān)物料準(zhǔn)備 宣傳策略 形象塑造、理念灌輸 宣 傳方式 通過圍墻、樓體廣告牌進(jìn)行形象宣傳； 商戶深度訪談； 包裝策略 現(xiàn)場(chǎng)包裝的施工、售樓處、圍墻頂上廣告牌、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)、圍墻、條幅 達(dá)成目標(biāo) 售樓處基本完成 廣告公司已確定 圍墻廣告出街 廣告方案基本確定 傳遞項(xiàng)目市場(chǎng)高端形象，達(dá)到一定形象 塑造 、概念認(rèn)知 根據(jù)市場(chǎng)的反饋情況，及時(shí)調(diào)整各階段的營(yíng)銷策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 12 月項(xiàng)目正式銷售開盤，招商誠意預(yù)定繼續(xù)進(jìn)行，在此階段上宣傳將以銷售為主，一直持續(xù)到銷售強(qiáng)銷期；進(jìn)入 12 月下旬，項(xiàng)目招商正式開盤，宣傳上將逐漸轉(zhuǎn)向以招商為主，銷售為輔； 與銷售同步，招商也要視工程進(jìn)度，在具備條 件時(shí)進(jìn)入正式招商期，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間開業(yè)，因?yàn)槿A城項(xiàng)目工程進(jìn)度的先后有序（ 獨(dú)立商業(yè)街、 11），根據(jù)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，招商工作的階段性安排會(huì)有一個(gè)反復(fù)的進(jìn)程，會(huì)一直廷續(xù)到 07 年下半年，所以，如將商業(yè)開業(yè)定于 07 年 10 月 1 日則更為合理。 ? 節(jié)奏配合，引動(dòng)市場(chǎng) 廣告是推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)程的有力武器，根據(jù)本項(xiàng)目招商工作的推進(jìn)，招商廣告活動(dòng)必須要根據(jù)不同的階段進(jìn)行安排、調(diào)度。 ? 報(bào)紙廣告：進(jìn)行項(xiàng)目形象的不斷強(qiáng)化，達(dá)到客戶的認(rèn)知目的。 ? 舉辦新聞發(fā)布會(huì)，政府的參與增加項(xiàng)目社會(huì)公信力。 ? 引進(jìn)國內(nèi)外知名物業(yè)顧問公司以及成立專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)打造戰(zhàn)略聯(lián)盟。 策略實(shí)施： ? 形象包裝始終以“鄭州新長(zhǎng)城國際 STREETMALL，翹楚鄭州、領(lǐng)先中原，一站體驗(yàn)式全程購物、完全生活體驗(yàn)中心”的整體項(xiàng)目品牌形象為背景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五章 推廣策略及費(fèi)用預(yù)算 一、傳播策略 ? 全面撒網(wǎng)，重點(diǎn)捕捉 利用媒介媒體的大力推廣炒作，廣撒魚網(wǎng)，捕捉盡可能多的客戶商家，然后，經(jīng)過篩選，重點(diǎn)選出適合本項(xiàng) 目的有效商家，爭(zhēng)取早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 時(shí)間 — 工作內(nèi)容 與主力店簽定正式協(xié)議 次主力店和知名品牌店簽訂意向書并收取誠意金 向外地商戶傳播招商進(jìn)展信息確定其意向 推廣內(nèi)容 形象宣傳： 鄭州商業(yè)翹楚，蒂造完全生活體驗(yàn)中心 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì) 信息宣傳： 誠意預(yù)定火爆 論壇活動(dòng) 招商政策 主力店簽定新聞發(fā)布會(huì) 推廣策略 保持市場(chǎng)的持續(xù)熱度 報(bào)紙軟文傳遞誠意登記火爆信息 大 型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會(huì) 推廣方式 報(bào)紙硬廣發(fā)布 軟性文章炒作 新聞發(fā)布會(huì)、論壇等社會(huì)活動(dòng) 電視廣告 戶外廣告牌 包裝策略 項(xiàng)目招商部現(xiàn)場(chǎng)包裝、條幅懸掛、戶外廣告牌更換 達(dá)成目標(biāo) 熱點(diǎn)不斷，市場(chǎng)持續(xù)高度關(guān)注，形成“引而不發(fā)，擠壓市場(chǎng)”的有利局面，為實(shí)現(xiàn)招商開盤火爆場(chǎng)面奠定基礎(chǔ) 第三階段： 招商誠意預(yù)定 時(shí)間： 20xx 年 10 月 20 日 — 20xx 年 12 月 20 日 原則： 項(xiàng)目形象高度深化、招商政策傳播、加強(qiáng)項(xiàng)目吸引力； 點(diǎn)燃招商導(dǎo)火索，但引而不發(fā)，加劇市場(chǎng)饑渴度，實(shí)現(xiàn)火爆預(yù)定 局面。 第二階段： 招商預(yù)熱 時(shí)間： 20xx 年 9 月 1 日 — 20xx 年 10 月 20 日 原則： 項(xiàng)目形象深化、招商信息宣傳、營(yíng)造社會(huì)公信力 目標(biāo)一：深化項(xiàng)目形象 ，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 實(shí)施方式： 報(bào)紙軟文、報(bào)紙硬廣、電視廣告、戶外廣告牌、招商處包裝 軟文形式發(fā)布內(nèi)容： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念、多業(yè)態(tài)復(fù)合性、一站體驗(yàn)式、專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等的宣傳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。反之，可以通過項(xiàng)目良好的銷售氛圍來促進(jìn)招商工作的順利進(jìn)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 為了促進(jìn)商戶進(jìn)駐，建議在招商的中、后期，在給予商戶裝修標(biāo)準(zhǔn)期的基礎(chǔ)上，根據(jù)商戶的知名度及規(guī)模，增加一至兩個(gè)月的免租期，以刺激商戶的承租。免租措施在公開招商前期，規(guī)定 一個(gè)期限內(nèi) （視具體情況安排）實(shí)行首年免三個(gè)月租金的優(yōu)惠策略。 ? 秒秒金計(jì)劃 為了吸引商戶盡早達(dá)成租賃協(xié)議，建議實(shí)施越早租賃租金優(yōu)惠越高的“秒秒 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 品牌商戶（大戶）優(yōu)惠政策 為了確保各行業(yè)巨頭的順利入駐項(xiàng)目以帶動(dòng)其余中、小戶的入場(chǎng)，在對(duì)其招商的過程中，可適當(dāng)對(duì)其提供一定優(yōu)惠政策，使其入場(chǎng)。 月的優(yōu)惠，后三個(gè)季度的租金按目標(biāo)租金的 66%收取，實(shí)收租金為 59 元 /平方米/月，二層、三層和四層實(shí)行免租半年的優(yōu)惠，后兩個(gè)季度的租金按目標(biāo)租金的60%收取，實(shí)收租金分別為 39 元 /平方米、 24 元 /平方米、 15 元 /平方米。 ? 后期市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理：俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來，還要讓商戶“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。另 外，在對(duì)大戶招商的同時(shí)，還要優(yōu)先招進(jìn)部分中戶，以對(duì)大戶起到震懾作用，防止大戶結(jié)成“攻守聯(lián)盟” ? 各階段推出的優(yōu)惠政策進(jìn)行名額控制，制造緊張感 ? 同一品牌不同商家進(jìn)駐進(jìn)行一定的控制，營(yíng)造健康的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 ? 保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長(zhǎng)的好品牌進(jìn)入，同時(shí)有利于解決不可預(yù)見的調(diào)整和糾紛 三、租金策略 （一） 招商政策 任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開業(yè) —— 興旺 —— 達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、項(xiàng)目自身定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等的不同而 有所差異。 的帶動(dòng)效應(yīng)，增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，并奠定其他中小商戶入場(chǎng)的信心。在立足鄭州本地市場(chǎng)的同時(shí)，招商范圍將擴(kuò)大到深圳、北京、上海等大城市，涉及到一些國內(nèi)外知名品牌商家，將一些具有市場(chǎng)知名度和號(hào)召力的品牌商家進(jìn)行邀請(qǐng)并進(jìn)行一對(duì)一的洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。 二、招商執(zhí)行策略 （一） 招商模式 項(xiàng)目的招商模式可劃分為主力店招商模式及品牌店招商模式兩種形式。 （四） “建市”而非“搶市”，占領(lǐng)新的市場(chǎng)份額 ? “搶市”必將以降低門檻、犧牲收益為代價(jià)，“建市”才能領(lǐng)跑市場(chǎng)具備獨(dú)特性和不可替代性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商業(yè)價(jià)值提升關(guān)鍵在于引進(jìn)的商家是否有足夠的號(hào)召力和吸引力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 四層 面積 業(yè)態(tài) 9樓 4656 ㎡ 中高檔餐飲、美容美發(fā)、纖體、 SPA 室內(nèi)街 2179 ㎡ 修甲、美容、足浴、 兒童反斗城、 培訓(xùn)中心、DIY 體驗(yàn)中心（訂制潮流服裝、陶瓷、工藝品、 插花、飾品等） 備注：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃方案在招商工作中將根據(jù)市場(chǎng)反饋情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā) 商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 項(xiàng)目定位回顧 一、總體定位 國際 STREET MALL —— 演繹第四代商業(yè)財(cái)富傳奇 我們打造的“國際 STREET MALL” 是一個(gè)“ LIFE STYLI CENTER”（第四代商業(yè)模式：生活體驗(yàn)中心），是集“購物、休閑、餐飲、娛樂”功能于一體的 多業(yè)態(tài) 多功能 體驗(yàn)型 一站式 的 ， “中高低”檔次齊全的開放式人文商業(yè)街區(qū) 二、檔次定位 本項(xiàng)目定位 中檔偏高 、形象推廣 中高檔 ? 檔次定位細(xì)分表 區(qū)域（樓棟） 檔次 定位因素 9號(hào)樓 中檔偏高 ：針對(duì)中高收入消費(fèi)者 作為項(xiàng)目寫字樓的主體樓，自身的檔次定位直接影響整個(gè)項(xiàng)目的形象，中檔偏高可以提升整個(gè)業(yè)態(tài)的檔次， 將是檔次定位和形象推廣定位最有力的支撐； 室內(nèi)街 中檔 ：針對(duì)中低收 中檔定位與此 9號(hào)樓定位形成互補(bǔ)、錯(cuò)位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 致：鄭州新長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承蒙貴司對(duì)我方的信任，我司得以在七月中旬順利地完成項(xiàng)目定位策劃報(bào)告。 國際 STREET MALL 招商執(zhí)行方案 目 錄 第一章 項(xiàng)目定位回顧 ...................................... 3 一、總體定位 .................................................. 3 二、檔次 定位 .................................................. 3 三、功能 組合 定位 .............................................. 3 第二章 項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃及目標(biāo)商家 ........................ 8 一、招商面積 .................................................. 8 二、各層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 ............................