【正文】 力的小戶可申請裝修借款。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （二） 租金價格策略 樹立項目 高端價值形象，低開高走，穩(wěn)步上升 確認項目合理實收租金后，初期對外宣傳租金定位應高于普通市場，根據(jù)《商業(yè)定位報告》初步擬定租金為一層 90 元 /㎡、二層 65 元 /㎡、三層 40 元 /㎡、四層 25 元 /㎡ (按建筑面積計算 )，通過高端價格樹立項目高端產業(yè)形象。各層平均租金初步定位如下： 各層平均租金表 樓層 第一 年租金 第二年租金 第三年租金 三年平均租金 一層 免三個月， 二層 免半年， 三層 免半年， 四層 免半年， 備注：具體租金價格將在正式招商前半個月確定和公布。 2. 面積： 除餐飲外，需求面積在 200m2以上 行業(yè)影響力： 行業(yè)內龍頭商戶具有較大影響力，能帶動大量其他商戶入場。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 增加商戶裝修期優(yōu)惠 通常市場都會給 予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長，大型超市和百貨商店的裝修期將長達四個月至半年或以上，小商戶也會要求給予裝修期一個月。 戶外墻體大型廣告牌只送給主力商戶，其他商戶有需要須另行租用或優(yōu)惠租用；其他品牌商戶可贈送場內小型廣告牌。入市時機的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 項目可租賃時間： 根據(jù)本項目的總體營銷策略和工期情況，選擇在正式招商前 3— 4 個月入市宣傳，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶； 準備充分后入市： 入市前必須對招商處、項目周邊環(huán)境進行改造，讓工程形象等內外包裝方面有良好形象展示，在沙盤、模型、招商手冊、展板、 VI等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項目高端的市場形象和發(fā)展商的雄厚實力，增強客戶對項目的信心； 無造勢不入市： 在商業(yè)地產市場如此激烈的競爭態(tài)勢下，業(yè)內人士公認：“無造勢 即無市場”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （一） 招商籌備階段 招商籌備階段 時間 月下旬 — 月中旬 工作內容 招商隊伍組建及培訓 確定主力店意向 相關物料準備 宣傳策略 形象塑造、理念灌輸 宣 傳方式 通過圍墻、樓體廣告牌進行形象宣傳； 商戶深度訪談； 包裝策略 現(xiàn)場包裝的施工、售樓處、圍墻頂上廣告牌、現(xiàn)場導示系統(tǒng)、圍墻、條幅 達成目標 售樓處基本完成 廣告公司已確定 圍墻廣告出街 廣告方案基本確定 傳遞項目市場高端形象，達到一定形象 塑造 、概念認知 根據(jù)市場的反饋情況，及時調整各階段的營銷策略。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 12 月項目正式銷售開盤，招商誠意預定繼續(xù)進行，在此階段上宣傳將以銷售為主，一直持續(xù)到銷售強銷期；進入 12 月下旬，項目招商正式開盤，宣傳上將逐漸轉向以招商為主，銷售為輔； 與銷售同步，招商也要視工程進度，在具備條 件時進入正式招商期，在適當?shù)臅r間開業(yè)，因為華城項目工程進度的先后有序（ 獨立商業(yè)街、 11），根據(jù)工程進度節(jié)點，招商工作的階段性安排會有一個反復的進程，會一直廷續(xù)到 07 年下半年，所以，如將商業(yè)開業(yè)定于 07 年 10 月 1 日則更為合理。 ? 節(jié)奏配合，引動市場 廣告是推動項目進程的有力武器，根據(jù)本項目招商工作的推進，招商廣告活動必須要根據(jù)不同的階段進行安排、調度。 ? 報紙廣告：進行項目形象的不斷強化，達到客戶的認知目的。 ? 舉辦新聞發(fā)布會，政府的參與增加項目社會公信力。 ? 引進國內外知名物業(yè)顧問公司以及成立專業(yè)管理團隊打造戰(zhàn)略聯(lián)盟。 策略實施： ? 形象包裝始終以“鄭州新長城國際 STREETMALL，翹楚鄭州、領先中原，一站體驗式全程購物、完全生活體驗中心”的整體項目品牌形象為背景。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第五章 推廣策略及費用預算 一、傳播策略 ? 全面撒網(wǎng)，重點捕捉 利用媒介媒體的大力推廣炒作，廣撒魚網(wǎng)，捕捉盡可能多的客戶商家，然后，經(jīng)過篩選，重點選出適合本項 目的有效商家，爭取早日達到本項目的招商目標。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 時間 — 工作內容 與主力店簽定正式協(xié)議 次主力店和知名品牌店簽訂意向書并收取誠意金 向外地商戶傳播招商進展信息確定其意向 推廣內容 形象宣傳： 鄭州商業(yè)翹楚，蒂造完全生活體驗中心 項目自身優(yōu)勢 信息宣傳： 誠意預定火爆 論壇活動 招商政策 主力店簽定新聞發(fā)布會 推廣策略 保持市場的持續(xù)熱度 報紙軟文傳遞誠意登記火爆信息 大 型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會 推廣方式 報紙硬廣發(fā)布 軟性文章炒作 新聞發(fā)布會、論壇等社會活動 電視廣告 戶外廣告牌 包裝策略 項目招商部現(xiàn)場包裝、條幅懸掛、戶外廣告牌更換 達成目標 熱點不斷，市場持續(xù)高度關注，形成“引而不發(fā)，擠壓市場”的有利局面，為實現(xiàn)招商開盤火爆場面奠定基礎 第三階段： 招商誠意預定 時間： 20xx 年 10 月 20 日 — 20xx 年 12 月 20 日 原則： 項目形象高度深化、招商政策傳播、加強項目吸引力； 點燃招商導火索，但引而不發(fā)，加劇市場饑渴度，實現(xiàn)火爆預定 局面。 第二階段： 招商預熱 時間： 20xx 年 9 月 1 日 — 20xx 年 10 月 20 日 原則： 項目形象深化、招商信息宣傳、營造社會公信力 目標一：深化項目形象 ，宣傳項目優(yōu)勢 實施方式： 報紙軟文、報紙硬廣、電視廣告、戶外廣告牌、招商處包裝 軟文形式發(fā)布內容： 項目經(jīng)營理念、多業(yè)態(tài)復合性、一站體驗式、專業(yè)經(jīng)營管理等的宣傳 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。反之，可以通過項目良好的銷售氛圍來促進招商工作的順利進行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為了促進商戶進駐，建議在招商的中、后期，在給予商戶裝修標準期的基礎上，根據(jù)商戶的知名度及規(guī)模，增加一至兩個月的免租期，以刺激商戶的承租。免租措施在公開招商前期，規(guī)定 一個期限內 （視具體情況安排）實行首年免三個月租金的優(yōu)惠策略。 ? 秒秒金計劃 為了吸引商戶盡早達成租賃協(xié)議，建議實施越早租賃租金優(yōu)惠越高的“秒秒 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （二） 品牌商戶（大戶）優(yōu)惠政策 為了確保各行業(yè)巨頭的順利入駐項目以帶動其余中、小戶的入場，在對其招商的過程中，可適當對其提供一定優(yōu)惠政策，使其入場。 月的優(yōu)惠，后三個季度的租金按目標租金的 66%收取，實收租金為 59 元 /平方米/月，二層、三層和四層實行免租半年的優(yōu)惠，后兩個季度的租金按目標租金的60%收取，實收租金分別為 39 元 /平方米、 24 元 /平方米、 15 元 /平方米。 ? 后期市場的經(jīng)營管理：俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進來，還要讓商戶“進得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關心的問題，市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費用的投入。另 外，在對大戶招商的同時，還要優(yōu)先招進部分中戶，以對大戶起到震懾作用，防止大戶結成“攻守聯(lián)盟” ? 各階段推出的優(yōu)惠政策進行名額控制，制造緊張感 ? 同一品牌不同商家進駐進行一定的控制，營造健康的競爭環(huán)境 ? 保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長的好品牌進入，同時有利于解決不可預見的調整和糾紛 三、租金策略 （一） 招商政策 任何新興商業(yè)市場從開業(yè) —— 興旺 —— 達到合理的租金水平，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、項目自身定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境等的不同而 有所差異。 的帶動效應，增強項目核心競爭力，并奠定其他中小商戶入場的信心。在立足鄭州本地市場的同時，招商范圍將擴大到深圳、北京、上海等大城市，涉及到一些國內外知名品牌商家，將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進行邀請并進行一對一的洽談，加強前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進入實質性合作奠定基礎。 二、招商執(zhí)行策略 （一） 招商模式 項目的招商模式可劃分為主力店招商模式及品牌店招商模式兩種形式。 （四） “建市”而非“搶市”，占領新的市場份額 ? “搶市”必將以降低門檻、犧牲收益為代價，“建市”才能領跑市場具備獨特性和不可替代性。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。商業(yè)價值提升關鍵在于引進的商家是否有足夠的號召力和吸引力。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 四層 面積 業(yè)態(tài) 9樓 4656 ㎡ 中高檔餐飲、美容美發(fā)、纖體、 SPA 室內街 2179 ㎡ 修甲、美容、足浴、 兒童反斗城、 培訓中心、DIY 體驗中心（訂制潮流服裝、陶瓷、工藝品、 插花、飾品等） 備注：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃方案在招商工作中將根據(jù)市場反饋情況進行適當調整。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā) 商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 項目定位回顧 一、總體定位 國際 STREET MALL —— 演繹第四代商業(yè)財富傳奇 我們打造的“國際 STREET MALL” 是一個“ LIFE STYLI CENTER”（第四代商業(yè)模式：生活體驗中心），是集“購物、休閑、餐飲、娛樂”功能于一體的 多業(yè)態(tài) 多功能 體驗型 一站式 的 ， “中高低”檔次齊全的開放式人文商業(yè)街區(qū) 二、檔次定位 本項目定位 中檔偏高 、形象推廣 中高檔 ? 檔次定位細分表 區(qū)域（樓棟） 檔次 定位因素 9號樓 中檔偏高 ：針對中高收入消費者 作為項目寫字樓的主體樓，自身的檔次定位直接影響整個項目的形象，中檔偏高可以提升整個業(yè)態(tài)的檔次， 將是檔次定位和形象推廣定位最有力的支撐； 室內街 中檔 ：針對中低收 中檔定位與此 9號樓定位形成互補、錯位 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 致：鄭州新長城房地產開發(fā)有限公司 承蒙貴司對我方的信任，我司得以在七月中旬順利地完成項目定位策劃報告。 國際 STREET MALL 招商執(zhí)行方案 目 錄 第一章 項目定位回顧 ...................................... 3 一、總體定位 .................................................. 3 二、檔次 定位 .................................................. 3 三、功能 組合 定位 .............................................. 3 第二章 項目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃及目標商家 ........................ 8 一、招商面積 .................................................. 8 二、各層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 ............................