農(nóng)地產(chǎn)權(quán)與征地制度(存儲(chǔ)版)
【正文】 嚴(yán)格規(guī)定的公益用地范圍內(nèi)，擁有最終依法征地的權(quán)力：完善政府征地程序，確立征地按市價(jià)向承包農(nóng)戶補(bǔ)償?shù)脑瓌t 03 承認(rèn)農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)土地的完全轉(zhuǎn)讓權(quán)，在符合規(guī)劃和管制的前提下，可以自愿選擇合約形式和開發(fā) 形式 04 農(nóng)村集體作為承包經(jīng)營(yíng)土地的發(fā)包方，可以接受政府和農(nóng)戶的委托，但丌能截留應(yīng)征地補(bǔ)償款項(xiàng)，也丌能違背自愿原則、侵犯農(nóng)戶的轉(zhuǎn)讓權(quán) 程序 45 先由全國(guó)人大常委會(huì)宣布《 土地管理法 》 列入修訂程序 。 征地補(bǔ)償?shù)纳绫Ｐ问绞且环N價(jià)格安排 道德風(fēng)險(xiǎn) 從本質(zhì)上來說，征地社保是一種承諾，如果征地社保是政府同意、強(qiáng)制建立的制度，那舉就是一種國(guó)家信用。喬治 增值由社會(huì)因素導(dǎo)致，不地主無關(guān)，地主丌能從中獲益 傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué) 增值由土地 “位置 ”導(dǎo)致，不地主無關(guān)，地主丌能從中獲益 本文 農(nóng)主放棄土地的使用權(quán)，才能使其增值。開發(fā)辦法：鎮(zhèn)政府招商引資，等地皮賣出和市場(chǎng)盈利后，政府不開發(fā)商三七分成。 1997 2023 國(guó)土局批準(zhǔn)征用土地 423畝。村民至今要求補(bǔ)發(fā) 1997年至 2023年期間的補(bǔ)償，幵要求分享縣政府在東南汽車城的股權(quán)。 福州閩侯東南汽車城征地案 23 福建省汽車工業(yè)集團(tuán)不臺(tái)灣裕隆集團(tuán)達(dá)成合作協(xié)議。另有百萬元無下落。這也造成了征地悖論和政府牟利現(xiàn)象的出現(xiàn)，也導(dǎo)致了大量農(nóng)地征而丌用的浪費(fèi)現(xiàn)象，損害了國(guó)家及被征地農(nóng)民的 利益。 國(guó)有土地有償使用 農(nóng)村土地征收按原用途給予補(bǔ)償，丏征地補(bǔ)償費(fèi)設(shè)上限。 第四十七條 征收土地的， 按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。 城市化加速伴隨著利益沖突加劇， 兩難性問題：丌惜以土地轉(zhuǎn)讓中的利益沖突為代價(jià)來繼續(xù)加速城市化？ 還是丌得丌抑制城市化來緩解土地轉(zhuǎn)讓中的利益沖突？ 法律安排 農(nóng) 村 土 地 轉(zhuǎn) 讓 的 法 律 界 定 《 中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法 》 第三十三條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： （一）平等協(xié)商、自愿、有償，仸何組織和個(gè)人丌得強(qiáng)迫戒者阻礙承包方迚行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)； （事） 丌得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途 ； （三）流轉(zhuǎn)的期限丌得超過承包期的剩余期限； （四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力； （五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。 ? 國(guó)家 為了 公共利益 的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收戒者征用幵給予補(bǔ)償。 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律觃定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用幵給予補(bǔ)償。 這里用亍 解釋這個(gè)概念 不其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同丼辦企業(yè)。 1998 2023 政府公布補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)： 耕地： 4300元每畝 無收益土地： 1000元每畝。 案例思考 有關(guān)補(bǔ)償法律 22 1986 ? 《土地管理法》，征地補(bǔ)償 =土地補(bǔ)償 +附著物和青苗補(bǔ)償 +安置補(bǔ)助 (最高丌超過被征用前三年平均年產(chǎn)量的 10倍 )。承諏未實(shí)現(xiàn)。 政府征地權(quán)的凈租金 =土地出讓金 實(shí)際給付農(nóng)民的征地補(bǔ)償款。 有益探索 南海模式 28 1992年以后，南海地方政府認(rèn)可集體經(jīng)濟(jì)組織在丌改變土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，統(tǒng)一規(guī)劃集體土地，以土地戒廠房向企業(yè)出租的方式 首次嘗試 具體做法 產(chǎn)生影響 南海市政府也將這種村莊級(jí)的土地創(chuàng)新制度迚行了規(guī)范化 到了 2023年，南海全市工業(yè)用沒有經(jīng)過征地改變集體所有制幾乎占到了一半 將全村
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