【正文】 西向，及對(duì)視問題 用地局促，內(nèi)部景觀營造弱，居住舒適性一般 關(guān)鍵詞 : 居住舒適度一般、高密度、小環(huán)境差 SWOT分析 項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 O 機(jī)會(huì) 全市城市豪宅稀缺，能在紫禁城旁擁有產(chǎn)權(quán)的居住類物業(yè)更是珍貴 包括東二環(huán)交通商務(wù)帶“總部經(jīng)濟(jì)”的升級(jí)，周邊區(qū)域的改造將打造地段國際化、高品質(zhì)的整體形象、區(qū)域價(jià)值將會(huì)得到整體提升 區(qū)域高檔酒店、商業(yè)氛圍濃厚、高檔住宅類物業(yè)稀缺 關(guān)鍵詞 : 稀缺 珍貴 發(fā)展 升值潛力 SWOT分析 項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 T 威脅 區(qū)域頂級(jí)居住環(huán)境未形成，未來市場認(rèn)可有待檢驗(yàn) 新政嚴(yán)格限制大戶型物業(yè)開發(fā)比例 政策對(duì)外籍人士購房的限制性政策等 宏觀調(diào)控及政策的不確定性 關(guān)鍵詞： 市場認(rèn)可度 政策風(fēng)險(xiǎn) SWOT分析 項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 核心價(jià)值提煉 市場定位 都市 繁華 絕版“皇城” 城市腹地 核心價(jià)值： 絕版土地價(jià)值 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 核心賣點(diǎn)梳理 市場定位 皇城概念 傳統(tǒng)人文情節(jié) 地域價(jià)值寸土寸金 國際化趨勢 未來升值潛力 都會(huì)繁華氛圍 城市豪宅 高端品質(zhì) 身份標(biāo)簽 尊崇“會(huì)所” 專屬空間 “實(shí)力”階層 核心價(jià)值梳理 市場定位 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 紫禁城邊，私屬 palace 私 屬 palace：專用、高貴、神秘 市場定位 市場定位 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 本項(xiàng)目整體定位于北京頂級(jí)城市公寓， “城市豪宅”＋“精致酒店” ，針對(duì)頂級(jí)消費(fèi)人群。 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 區(qū)位價(jià)值－人口素質(zhì) 人口素質(zhì) 崇文門商圈 項(xiàng)目地塊 王府井商圈 西單商圈 朝陽門商圈 市行政中心區(qū) 皇城景觀區(qū) ? 王府井－中華第一商業(yè)街，以老北京民俗文化為主； ? 來自全國及世界各地的外來人口眾多，流動(dòng)性大； ? 常住人口相對(duì)較少，以平房的老北京為主，素質(zhì)較低。面向 21世紀(jì)的遠(yuǎn)程教育網(wǎng)絡(luò)，已經(jīng)形成校園網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)學(xué)校亦將于今年 9月 1日正式授課 ? 中小學(xué)生部教師共 257人，其中小中高級(jí)教師 9人，小學(xué)高級(jí)教師 24人，中學(xué)高級(jí)教師 70人，含特級(jí)教師 6人 ? 1999屆高中畢業(yè)生高考本科入學(xué)率為 100%，重點(diǎn)大學(xué)錄取線達(dá)到 93%以上，七科考試總成績在東城區(qū)名列前茅，其中的理科成績有四科東城區(qū)名列第一。 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 區(qū)位價(jià)值 －深厚的歷史人文環(huán)境 人民藝術(shù)劇院 皇城根遺址公園 老舍紀(jì)念館 孚王府 段祺瑞執(zhí)政府舊址 普渡寺 北京工美博物館 智化寺 故宮 天主教堂 美術(shù)館 ? 項(xiàng)目周邊存在濃厚的人文歷史環(huán)境，凝聚了中西方文化的特點(diǎn) ? 西側(cè)的遺址公園及故宮，本項(xiàng)目具備俯瞰及遠(yuǎn)眺之條件 ? 深厚的歷史人文積淀 —— 高端人士的精神歸屬 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 區(qū)位價(jià)值 －良好的教育資源 ?項(xiàng)目周邊學(xué)校眾多，不乏區(qū)重點(diǎn)及市重點(diǎn)學(xué)校，如景山學(xué)校及史家小學(xué) ?距離項(xiàng)目較近，周邊教育氛圍良好，入學(xué)極為便利 史家小學(xué) 景山學(xué)校 六十五中學(xué) 二十五中學(xué) 一六六中學(xué) 北京外國語學(xué)校 北京第一幼兒園 二十七中學(xué) ? 教育配套優(yōu)勢突出 —— 解決高端人士的后顧之憂 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 北京景山學(xué)校 ? 北京景山學(xué)校是中宣部、北京師范大學(xué)和東城區(qū)委共同創(chuàng)辦的教改試驗(yàn)學(xué)校， 1977年確定為全國重點(diǎn)學(xué)校， 1978年確定為北京市重點(diǎn)學(xué)校 ? 學(xué)校通過專線同中國教育科技網(wǎng)接通，成為 Inter網(wǎng)上的一個(gè)站點(diǎn)。 區(qū)域價(jià)值 －交通 二環(huán)路 本項(xiàng)目 長安街 王府井大街 王府井大街 ? 通達(dá)性較好，但步行街限行嚴(yán)格。 低星級(jí) 四星及以上 周邊酒店認(rèn)知 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 北京王府井大飯店 面積 門市價(jià) 折扣價(jià) 樓層 （平方米） （元） （元） 行政標(biāo)準(zhǔn)間 30 2658 1099 12 行政標(biāo)準(zhǔn)間故宮景房 30 3548 1199 12 行政豪華間 45 2988 1499 13 行政豪華間故宮景房 45 3988 1599 13 行政商務(wù)套間 60 3328 1699 14 行政套間故宮景房 60 4318 1799 14 ? 同樣配臵套房，門市價(jià)看，故宮景房比普通房高近千元；折扣后價(jià)格相差百元。 ? 公寓戶型在高層景觀極佳位臵設(shè)計(jì)躍層或大戶型，突出觀景及奢華生活品質(zhì)。 精致酒店 － JIA HOTEL 產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 ? 簡約的柚木家具配上雪白垂簾的墻，豪華的絨毛長沙發(fā)依偎著大理石桌子，華麗的吊燈和由非洲搜回來的擺設(shè)品 產(chǎn)品定位 精致酒店 － JIA HOTEL 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 ? 除了在香港地區(qū)， JIA已經(jīng)在三個(gè)地方開店 精致酒店 － JIA HOTEL 產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 ?目前全球共有 18家 W酒店 位于紐約、芝加哥、洛杉機(jī)、新奧爾良、舊金山、西雅圖、檀香山、硅谷、亞特蘭大、圣地亞哥、悉尼及墨西哥城。 ? LONDOLOZI 酒店 ：位于南非薩比森私營保護(hù)區(qū)，隱藏在保護(hù)區(qū)的叢林中。 ? 長城腳下的公社 ：位于北京水關(guān)長城一個(gè) 8平方公里的山谷里，由 12位亞洲最好的建筑師設(shè)計(jì)，酒店與長城、山脈的自然風(fēng)光融為一體，日前由凱賓斯基酒店集團(tuán)開業(yè)經(jīng)營。 ? BEGAWAN GIRI ESTATE酒店 : 位于巴里島的文化中心烏布，隱蔽在烏布北方的一塊八公頃的風(fēng)景花園里，不僅安靜，而且有著迷人的景色。酒店有私人放映廳、游泳池和三百多件藝術(shù)品。 國際化生活場景、個(gè)性化奢華生活空間、無干擾酒店服務(wù) 城市豪宅 精致酒店－ 經(jīng)營方式 產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 如仕達(dá)屋集團(tuán)的第一家 w飯店只專著于客房經(jīng)營，餐廳由 drew nieprent經(jīng)營，威士忌酒吧由 rando gerber運(yùn)作。 ? 如果能突破限高，則公寓部分 盡量拔高 ， 10層以上景觀價(jià)值突出，是項(xiàng)目核心賣點(diǎn)所在。結(jié)合王府井區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)該從建筑、文化等角度充分融合故宮及周邊老四合院的歷史背景 ?物業(yè)管理由開發(fā)商牽頭成立物業(yè)管理公司，股份分配給所有業(yè)主，模式十分新穎獨(dú)特 NAGA上院 項(xiàng)目地段稀缺，屬沿襲區(qū)域文化的豪宅，與古建筑合理融合 客戶情況 ? 客戶為頂級(jí)人士，大部分為各行業(yè)私營老板，有部分演藝界人士和社會(huì)名流，據(jù)銷售人員稱影星成龍訂購了一套整層 1200平米的戶型 ? 客戶擁有一定的社會(huì)地位，自身修養(yǎng)普遍較高，并且對(duì)北京皇城文化高度認(rèn)可 ? 臵業(yè)動(dòng)機(jī)主要為自住，含有私人會(huì)所及部分社交功能 城市豪宅認(rèn)知 —— 典型項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 銀泰中心 項(xiàng)目基本情況 ? 位臵：朝陽區(qū) 建外大街 ? 建筑面積： 35萬平方米 ? 建筑類型：公寓 酒店服務(wù)式公寓、寫字樓、商業(yè) ? 總套數(shù)：公寓 236套 柏悅居 216套；柏悅府 20套 ? 綠化率： 30% ? 開盤日期：柏悅居 2023年 12月，柏悅府 2023年 9月 6日 ? 入住日期： 2023年 1月 ? 銷售均價(jià)： 40000元 /平方米 城市豪宅認(rèn)知 —— 典型項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)策劃師 國家職業(yè)資格考試 全國統(tǒng)一報(bào)名電話 4007009800 人保大廈 銀泰寫字樓 柏悅生活（商業(yè)） 柏悅居 柏悅酒店 柏悅府 柏悅酒店大堂 ?主樓 63層 ；東西寫字樓 42層 186米；裙樓商業(yè) 4層 24米 ?主樓 733層柏悅居； 3749層柏悅酒店； 50層以上柏悅府； 60層柏悅酒店大堂 ?寫字樓 A為人保大廈， B為銀泰寫字樓 城市豪宅認(rèn)知 —— 典型項(xiàng)目分析