北京別墅市場特征及發(fā)展趨勢(存儲(chǔ)版)
【正文】 對(duì)比項(xiàng)目 天竺 昌平區(qū)域 西山 馬坡 市區(qū) 知名度 與認(rèn)知度 高 較高 高 較高 一般 自然景觀 資源 一般 良好 優(yōu)異 良好 一般 區(qū)域生活配套及交通狀況的成熟度 較高 一般 一般 一般 高 人氣 走低 旺盛 較高 走低 持續(xù) 主要輻射 區(qū)域 東部繁華產(chǎn)業(yè)區(qū)（ CBD）、使館區(qū) 中關(guān)村 亞運(yùn)村 西城、中關(guān)村、亞運(yùn)村 東部 整個(gè)市域 產(chǎn)品特征 ?以高檔獨(dú)棟別墅為主 ?整體品質(zhì)平平，注重公共空間 ?投資、租賃現(xiàn)象普遍 ?景觀別墅為主，產(chǎn)品整體 素質(zhì)較高 ?以自用為主 ?山地景觀別墅為主 ?產(chǎn)品塑造總體水平一般，更多依賴獨(dú)特的區(qū)域價(jià)值 ?自用為主 ?景觀別墅概念，注重休閑度假功能 ?投資、租賃現(xiàn)象較多 ?獨(dú)特稀缺的土地資源 ?往往能實(shí)現(xiàn)最高的價(jià)格 昌平 香江、天竺 輻射東部地區(qū) 傳統(tǒng)高檔涉外居住區(qū) 高起的價(jià)格平臺(tái) 亞運(yùn)村為主的中東部輻射區(qū) 依托成熟的大配套 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的城市新貴聚集區(qū) 西山 貴地貴人貴宅 人文價(jià)值與景觀價(jià)值的結(jié)合 西部權(quán)貴階層的首選 北京主要高檔別墅板塊 城市居住的梯度輻射圈層 高密度住宅區(qū) 中密度住宅區(qū) 低密度住宅區(qū) 城市中心 土地級(jí)差地租和郊區(qū)化兩大動(dòng)力下形成城市居住的梯度輻射圈層 城市居住輻射圈層的走向 山后 香江 天竺 昌平、亞北 西山 CBD 使館區(qū) 亞運(yùn)村 中關(guān)村 西部政府集中區(qū) 別墅客戶的走向 中關(guān)村 東部 中部 溫 榆 河 流 域 西 山 地 區(qū) 主要高檔別墅板塊特征對(duì)比 對(duì)比項(xiàng)目 香江、天竺 亞北、昌平 西山 知名度與認(rèn)知度 高 較高 高 自然景觀資源 一般 良好 優(yōu)異 板塊氣質(zhì) 國際化 洋氣的 溫馨的、家居的 官氣、貴氣 產(chǎn)品品質(zhì)及依賴 品質(zhì)平平 整體素質(zhì)高 品質(zhì)對(duì)資源的依賴性強(qiáng) 主要輻射區(qū)域 東部繁華產(chǎn)業(yè)區(qū)（ CBD） 使館區(qū) 中關(guān)村 亞運(yùn)村 西城 中關(guān)村 主力客戶 外籍客戶 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的城市新貴 官或官商、中關(guān)村新貴 消費(fèi)用途 投資、租賃現(xiàn)象普遍 以自用為主 自用為主 價(jià)格平臺(tái) 15000元 /平方米 10000元 /平方米 16000元 /平方米 香江、天竺板塊 ?北京 最傳統(tǒng) 的別墅板塊 ?自然景觀資源相對(duì)缺乏 ?生活及交通成本 高昂 ，對(duì)高收入者的接納性強(qiáng) ?洋氣十足，源于大量的 外籍居住者 ，涉外租賃市場活躍。 主力客戶 AIO量表 A（活動(dòng)） I（興趣） O（觀念） 市場趨勢預(yù)測 ? 城市化率與郊區(qū)化 ? 后 SARS現(xiàn)象 ? 孤島型別墅現(xiàn)象 在消費(fèi)主義時(shí)代，別墅市場的供需關(guān)系維系于身體力行“時(shí)代潮流”的財(cái)富新貴和中產(chǎn)階級(jí)的欲望滿足指數(shù)。 大而奢 適而實(shí) 財(cái)富階層 知富階層 為自己買 為家人買 典型別墅項(xiàng)目運(yùn)作模型 產(chǎn)品概念 原型：確立風(fēng)格 規(guī)劃：利用 /自造資源 戶型：局部創(chuàng)新 原版 /創(chuàng)新 營銷概念 產(chǎn)品（環(huán)境）局部價(jià)值放大 項(xiàng)目標(biāo)識(shí)品牌（概念 /原裝） 強(qiáng)化 /放大 執(zhí)行階段 建立標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)場樣板區(qū)展示 平面 /戶外 /活動(dòng) 集中告知 別墅價(jià)值體系 景觀價(jià)值 社區(qū)價(jià)值 創(chuàng)新價(jià)值 別
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