北京別墅市場特征及發(fā)展趨勢(參考版)
2025-01-01 02:37本頁面
【正文】 蓋爾 《交往與空間》 植被、硬質(zhì)鋪裝與構(gòu)筑物結(jié)合提高鄰里空間質(zhì)量 社區(qū)價值 交往空間 鄰 里 空 間 每戶入口處附近的設計應作為設計的重點：分界線不能過分生硬以至于阻礙 “柔性邊界”的設計： 半私密空間與私密空間的過渡 接觸，應該形成柔性邊界，起到承轉(zhuǎn)連接的作用，使居民活動在私密和半公共空間回旋的時候在生理上和心理上都能更加輕松自如。一條盡端式道路往往使鄰里凝聚，而一條寬闊的林蔭路卻會起到劃分組團的邊界左右。相反的，設計通過分道運行或者加掩蔽的路線如相互看不見的戶門會促成私密性與隔離。而較長的戶外停留則意味著富有活力的居住區(qū)和空間” — 揚 在一定程度上，通過物質(zhì)環(huán)境的設計，至少可以在三個方面住宅區(qū)內(nèi)部的活動模式。 別墅客戶更加關(guān)注產(chǎn)品細節(jié)，關(guān)注別墅實際的適用性。 涉外居住區(qū)的性質(zhì)依舊，但客戶出現(xiàn)本土化的發(fā)展趨勢 城市建成區(qū)的東擴，使得東部郊區(qū)已經(jīng)升變?yōu)槌鞘羞吘墔^(qū)，地價的上升是產(chǎn)品低端化出現(xiàn)的原因。 萊蒙湖別墅 機場、使館區(qū) 香江、天竺板塊發(fā)展趨勢 主流客戶變化 傳統(tǒng)風格的延續(xù) 早期的“香港制造”風格至今延續(xù)，新產(chǎn)品品質(zhì)一般，建筑設計、社區(qū)內(nèi)自然和人文環(huán)境的營造與其他板塊項目相比都有一定差距，且無標志性項目出現(xiàn)。 “誘導出的需求” blur “必需品與奢侈品” 高檔別墅市場研究 昌平 西山 市區(qū) 香江、天竺 馬坡 ?高檔別墅的競爭是整個市域范圍的競爭 ?依據(jù)各自不同的基礎發(fā)展條件，高檔別墅市場已經(jīng)基本形成競爭的板塊格局；各板塊特征鮮明 ?項目的競爭往往又是板塊的競爭 高檔別墅板塊特征對比 對比項目 天竺 昌平區(qū)域 西山 馬坡 市區(qū) 知名度 與認知度 高 較高 高 較高 一般 自然景觀 資源 一般 良好 優(yōu)異 良好 一般 區(qū)域生活配套及交通狀況的成熟度 較高 一般 一般 一般 高 人氣 走低 旺盛 較高 走低 持續(xù) 主要輻射 區(qū)域 東部繁華產(chǎn)業(yè)區(qū)（ CBD）、使館區(qū) 中關(guān)村 亞運村 西城、中關(guān)村、亞運村 東部 整個市域 產(chǎn)品特征 ?以高檔獨棟別墅為主 ?整體品質(zhì)平平，注重公共空間 ?投資、租賃現(xiàn)象普遍 ?景觀別墅為主，產(chǎn)品整體 素質(zhì)較高 ?以自用為主 ?山地景觀別墅為主 ?產(chǎn)品塑造總體水平一般，更多依賴獨特的區(qū)域價值 ?自用為主 ?景觀別墅概念，注重休閑度假功能 ?投資、租賃現(xiàn)象較多 ?獨特稀缺的土地資源 ?往往能實現(xiàn)最高的價格 昌平 香江、天竺 輻射東部地區(qū) 傳統(tǒng)高檔涉外居住區(qū) 高起的價格平臺 亞運村為主的中東部輻射區(qū) 依托成熟的大配套 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的城市新貴聚集區(qū) 西山 貴地貴人貴宅 人文價值與景觀價值的結(jié)合 西部權(quán)貴階層的首選 北京主要高檔別墅板塊 城市居住的梯度輻射圈層 高密度住宅區(qū) 中密度住宅區(qū) 低密度住宅區(qū) 城市中心 土地級差地租和郊區(qū)化兩大動力下形成城市居住的梯度輻射圈層 城市居住輻射圈層的走向 山后 香江 天竺 昌平、亞北 西山 CBD 使館區(qū) 亞運村 中關(guān)村 西部政府集中區(qū) 別墅客戶的走向 中關(guān)村 東部 中部 溫 榆 河 流 域 西 山 地 區(qū) 主要高檔別墅板塊特征對比 對比項目 香江、天竺 亞北、昌平 西山 知名度與認知度 高 較高 高 自然景觀資源 一般
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