【正文】 性感度高大牌性感明星選秀明星大家閨秀恐龍知名度高知名度低Mini Cooper、蘋果《失戀 33天》、吳莫愁等可口可樂、百事口樂郭德綱、芙蓉姐姐4大品牌類別 √客戶解碼 富力城成交客戶分析成交客戶多以首置及二次置業(yè)為主，主要用于自主兼少量投資客成交客戶多以白下、玄武、江寧區(qū)原住民及工作所在地為主1150012023的均價(jià)，并非每個(gè)毛頭小伙能消費(fèi)得起好產(chǎn)品還得遇到懂得欣賞的人從主力面積上看，以首次置業(yè)、首次改善為主客戶解碼 目標(biāo)客群界定目標(biāo)人群強(qiáng)調(diào)自我的城市新貴首次置業(yè)的城市精英首次改善的三口之家客戶解碼 目標(biāo)客群寫真在這城市奮斗 8年以上， 30多歲經(jīng)過多年打拼，已經(jīng)小有成就，城市里的新脊梁品牌化消費(fèi)，堅(jiān)持品味，懂得欣賞美好的事物有文化，有品味，有責(zé)任，有購買力的 新 “ 四有新人 ”有責(zé)任感，知道要為自己和家人追求更好的生活經(jīng)過生活的沉淀，更懂得生活的意義講品位，有情趣，懂格調(diào)，愛生活。艾斐國際為什么要 “ 隨意生活 ”現(xiàn)實(shí)相逼， 簡單生活 越來越 不易為？方案 2 廣告調(diào)性1簡潔2現(xiàn)代3另類形象稿為項(xiàng)目定性賣點(diǎn)稿豐富產(chǎn)品特征房型稿化解銷售壓力房地產(chǎn)報(bào)紙廣告效果今非昔比，每況愈下。 〉生態(tài)系統(tǒng)〉建筑智能總線系統(tǒng) 〉 戶外軸鏈系統(tǒng) 〉 戶外飾板及窗套系統(tǒng) 〉外墻外保溫系統(tǒng)〉磚墻砌塊系統(tǒng)〉鋁窗及中央玻璃系統(tǒng)〉墻紙系統(tǒng)〉屋頂花園〉屋面雨水排放系統(tǒng)〉中央冰蓄冷集中供能系統(tǒng)〉同層排水系統(tǒng)〉地暖系統(tǒng)〉石膏板板內(nèi)隔墻系統(tǒng)〉食物垃圾處理系統(tǒng)〉地面管道系統(tǒng)戶外軸簾系統(tǒng)運(yùn)用成熟德國戶外軸簾系統(tǒng)，把房屋保護(hù)延伸到戶外，遮陽、阻擋惡劣天氣、隔音、保溫、隔熱、防撬竊、防窺視、擋蚊蟲 戶外窗板及窗套系統(tǒng) 雙層鋁鎂復(fù)合板，良好的隔熱、隔音性能。 屋面雨水排放系統(tǒng) 虹吸式主動(dòng)排水，無需坡度，排水迅速；排水管道自潔，耐腐蝕，無熱變，節(jié)省空間，管材甚少。供暖方式符合人體脈絡(luò)學(xué)，有益人體。精準(zhǔn)營銷執(zhí)行計(jì)劃，確保高效完成客戶蓄水，開盤勁銷大盤搏出位，闖出個(gè)性名號用獨(dú)樹一幟的項(xiàng)目風(fēng)格標(biāo)簽，凸顯項(xiàng)目個(gè)性，突圍市場；新政多觀望，推廣求來人精選精準(zhǔn)渠道，鋪開來進(jìn)行宣傳，重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)集中爆破。以達(dá)到對案場銷售的強(qiáng)力支撐。傳達(dá)本案的精神和靈魂。城東 /老白下光華路城東老社區(qū)深耕深入企業(yè)團(tuán)購利用媒體宣導(dǎo)導(dǎo)入客源截流競品+ +覆蓋重點(diǎn)商超+樓盤名稱 樓盤名稱銀城東苑 鑫園凱旋城萬達(dá)紫金明珠 鑫園森林海鴻意星城 黃浦鑫園德基紫金南苑 東城雅筑四方新村 華盛園銀龍花園 康定里慶盛園 三金福邸A、居住在光華路區(qū)域的客群目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：首置（租房人群、家庭擴(kuò)容人群）、首改目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、改善居住環(huán)境 ……目標(biāo)客群核心屬性：光華路區(qū)域情節(jié)濃厚拓展目的：傳遞項(xiàng)目信息，擴(kuò)大與客戶溝通渠道，積累意向客戶拓展主攻方向： 光華路區(qū)域入住率和出租率較大的社區(qū)和人群密集的大型商超拓展方式： 周末外展點(diǎn)設(shè)置（社區(qū) +超市） +老社區(qū)派單光華路區(qū)域部分小區(qū)名單周末社區(qū)外展點(diǎn)設(shè)置大型超市B、工作在光華路區(qū)域的客群目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：首置及首改為主目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、改善居住環(huán)境、方便工作目標(biāo)客群核心屬性：為了工作的更好 ,希望居住和工作能在一個(gè)地方拓展目的：向目標(biāo)客群強(qiáng)勢植入項(xiàng)目信息，減少抗性，促進(jìn)成交拓展主攻方向： 光華路區(qū)域大型企事業(yè)單位拓展方式： 對點(diǎn)上門拜訪 +直郵 +內(nèi)部交流會 +產(chǎn)品推薦會 +巡展會南京農(nóng)業(yè)大學(xué)南京理工大學(xué)解放軍理工大學(xué)華格電汽塑業(yè)公司南京禾諾瑞電器有限公司南京理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院熊貓電子裝備有限公司白下高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)光華路區(qū)域部分大型企事業(yè)單位企事業(yè)單位內(nèi)部產(chǎn)品推薦會C、對城東區(qū)域有所向往的客群目標(biāo)客群置業(yè)動(dòng)機(jī)：首置為主目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件 ……目標(biāo)客群核心屬性：有著一定程度的城東情結(jié)，希望能夠居住在城東拓展目的：向目標(biāo)客群傳遞項(xiàng)目信息，積累意向客戶拓展主攻方向： 光華路片區(qū)、紫金山片區(qū)、麒麟科技園片區(qū)、江寧東山片區(qū)和全市范圍的成熟商圈和人流量較大的交通站點(diǎn)拓展方式： 外展點(diǎn)設(shè)置 +移動(dòng)售樓處思源經(jīng)紀(jì) ——完備 “ 三維一體 ” 客戶拓展 計(jì)劃核心營銷策略總綱渠道出擊 贏在執(zhí)行策略 STEP4p從 “ 坐等迎客 ” 局面，到積極 “ 走出去請客 ” ，成立多元化的導(dǎo)客渠道；p以銷售現(xiàn)場為中心，利用好地緣大客戶資源，建構(gòu)起網(wǎng)媒導(dǎo)客平臺；p在線下，以點(diǎn)帶面地建立起長效拓客機(jī)制。覆蓋全城 江寧 玄武 先鋒書店常年文化活動(dòng)的嫁接：名人座談、名家簽售、客戶體驗(yàn)。以 “ 城東首個(gè)綠色科技住宅 ” 為產(chǎn)品營銷起勢點(diǎn)，凸顯項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品稀缺性。即便是休閑椅，也要有藝術(shù)氣質(zhì)，因?yàn)樗鼈冊谖覀兊乃囆g(shù)走廊。隱蔽水箱免維護(hù)。吸潮、防霉、透氣〉生態(tài)系統(tǒng)〉建筑智能總線系統(tǒng)〉戶外軸鏈系統(tǒng)〉戶外飾板及窗套系統(tǒng)〉外墻外保溫系統(tǒng)〉磚墻砌塊系統(tǒng)〉鋁窗及中央玻璃系統(tǒng)〉墻紙系統(tǒng) 〉 屋頂花園 〉 屋面雨水排放系統(tǒng) 〉中央冰蓄冷集中供能系統(tǒng)〉同層排水系統(tǒng)〉地暖系統(tǒng)〉石膏板板內(nèi)隔墻系統(tǒng)〉食物垃圾處理系統(tǒng)〉地面管道系統(tǒng)屋頂花園采用多層次的屋頂生態(tài)科技，屋頂綠色，免維護(hù)。清華大學(xué)，作為全國第一的理工科院校，科研能力領(lǐng)先全國，同步世界，我們在做產(chǎn)品時(shí)，亦需將新技術(shù)應(yīng)用到居住體驗(yàn)之中，打造時(shí)尚、適用的高科技新住宅 〉 生態(tài)系統(tǒng) 〉 建筑智能總線系統(tǒng) 〉戶外軸鏈系統(tǒng)〉戶外飾板及窗套系統(tǒng)〉外墻外保溫系統(tǒng)〉磚墻砌塊系統(tǒng)〉鋁窗及中央玻璃系統(tǒng)〉墻紙系統(tǒng)〉屋頂花園〉屋面雨水排放系統(tǒng)〉中央冰蓄冷集中供能系統(tǒng)〉同層排水系統(tǒng)〉地暖系統(tǒng)〉石膏板板內(nèi)隔墻系統(tǒng)〉食物垃圾處理系統(tǒng)〉地面管道系統(tǒng)生態(tài)系統(tǒng)森林是居住的最高境界， 100%的原始生態(tài)率，低層特別挑高，并種植樹林。feel……就是我的看法，我的主張、我的立場、我的世界、我的選擇、我的家 ……i 城市主流涵氧區(qū)東區(qū) CBD，山水智慧城紫金山南 遠(yuǎn)交近攻核心競爭策略 ——遠(yuǎn)交競爭策略 捆綁片區(qū)價(jià)值標(biāo)桿競品，樹立項(xiàng)目整體價(jià)值高度本案富力城中海 G03地塊世貿(mào) G40地塊價(jià)值捆綁策略原點(diǎn)：富力城項(xiàng)目做為目前片區(qū)內(nèi)品質(zhì)價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目，具備一定的市場影響力，后期將推售洋房及合院別墅產(chǎn)品，價(jià)值高度將不斷提升世茂項(xiàng)目由于地價(jià)因素，以及其品牌價(jià)值，將打造成區(qū)域標(biāo)桿級項(xiàng)目策略核心：借勢富力城及世貿(mào)項(xiàng)目的區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目的價(jià)值定位，本案與其捆綁在統(tǒng)一價(jià)值陣營，占高打低，有效樹立項(xiàng)目價(jià)值形象高度近攻競爭策略本案富力城中海 G03地塊世貿(mào) G40地塊直面競爭針對同質(zhì)化競品，依托產(chǎn)品品質(zhì)及附加值，性價(jià)比取勝，快速去化策略原點(diǎn)：中海項(xiàng)目做為與本案距離最近且產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的核心競品，需提升、提煉項(xiàng)目核心品質(zhì)賣點(diǎn)體系，與其開展貼身肉搏策略核心：提升項(xiàng)目產(chǎn)品力，精做產(chǎn)品附加值，并依托合理的定價(jià)策略，樹立項(xiàng)目性價(jià)比形象，運(yùn)用科技住宅價(jià)值與中海項(xiàng)目展開差異化競爭PART3核心價(jià)值聚合梳理① 區(qū)域價(jià)值區(qū)域認(rèn)知：山水之合：兩山三水一中央公園離南京主城最近的低密度花園板塊n 背靠紫金山，直面青龍山 (龍王山），依原生公園而建n 600年運(yùn)糧河，未來沿河公園帶n 距離中央公園僅 500公里n南京發(fā)展速度最快的南京未來科技新城 “ 東方硅谷 ”n南京未來最具潛力的低密度生活住區(qū)② 配套價(jià)值配套之合：最前瞻的區(qū)域配套規(guī)劃國際雙語學(xué)校、三甲國際醫(yī)院五星級酒店、甲級寫字樓、有軌電車接駁n 起點(diǎn)高，天生優(yōu)越，符合未來規(guī)劃發(fā)展趨勢。 40% 容積率 產(chǎn)品組成 —— 住宅世茂外灘新城世茂 G40世茂 G40 世茂雙盤聯(lián)動(dòng)，高端產(chǎn)品路線，拔高區(qū)域價(jià)值。符合人的舒適型需求。贈(zèng)送飄窗、陽臺和露臺。贈(zèng)送飄窗、陽臺和露臺。n客廳緊鄰景觀陽臺，是休閑、晾曬、觀