【正文】 （一）建設(shè)方案及規(guī)劃說(shuō)明 建設(shè)方案。 建設(shè)方式。 （ 2）前期工程費(fèi)： 萬(wàn)元，詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi) 估算 表（見(jiàn)表： 631）。 （表： 636） 銷售費(fèi)用 估算 表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi) ()銷售收入 1% 2 銷售代理費(fèi) ()銷售收入 1% 3 其他銷售費(fèi)用 ()銷售收入 1% 合計(jì) 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 萬(wàn)元 ,詳見(jiàn)貸款還本付息表 開(kāi)發(fā)費(fèi)用： 萬(wàn)元 ,前面 13 項(xiàng)之和 三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn) 投資 成本費(fèi)用 估算 匯總表（表： 637） （表： 637） 投資 成本費(fèi)用 估算 匯總表 (單位 :萬(wàn)元 ) 成本項(xiàng)目 總額 （萬(wàn)元） 得房成本（元 /平方米） 高層 商鋪 車位 1．開(kāi)發(fā)成本 （ 1）土地成本 6000 300 1500 （ 2）前期工程費(fèi) （ 3）建安工程費(fèi) 1200 3000 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 5）公建配套設(shè)施 485 （ 6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2．開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）銷售費(fèi)用 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 3．合計(jì) 注： 投資 分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則：所有的總 投資 均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。（詳細(xì) 見(jiàn)表： 645） （表： 641） 住宅銷售總收入預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 可銷售面積 建議銷售單價(jià)（元 /平方米） 銷售收入（萬(wàn)元） 第一批 10%高層 2500 第二批 20%高層 2600 第三批 30%高層 2700 第四批 40%高層 2800 合計(jì) （表： 642） 商鋪銷售總收入預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 可銷售面積 建議銷售單價(jià)（元 /平方米） 銷售收入（萬(wàn)元） 第一批 30% 鋪面 11000 第二批 35% 鋪面 12500 合計(jì) （表： 643） 車位銷售總收入預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 可銷售個(gè)數(shù) 建議銷售單價(jià)（萬(wàn) /個(gè)） 銷售 收入（萬(wàn)元） 第一批 50%比例 247 15 3705 第二批 20%比例 99 15 1485 合計(jì) 5190 （表： 645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) 銷售計(jì)劃 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入 (萬(wàn)元 ) 合計(jì) 批數(shù) 比例 面積 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10%高層 2 20%高層 3 30%高層 4 40%高層 5 30% 鋪面 6 35% 鋪面 7 50%比例 247 3705 3705 8 20%比例 99 1485 1485 合計(jì) 注： 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 銷售的政策限定 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（ 2020 年 6 月 1日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目須 投資 達(dá)到總 投資 的百分之二十五后方后預(yù)銷售 ,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 住宅部分損益表。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 （表： 6510） 住宅部分資金來(lái)源與運(yùn)用表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 經(jīng) 營(yíng) 期 2020 2020 2020 1 資金來(lái)源 7000 銷售收入 0 自有資金 0 5000 5000 銀行借款 7000 10000 3000 其他收入 0 0 0 2 資金運(yùn)用 5234 建設(shè) 投資 5234 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 盈余資金 1766 4 累計(jì)盈余資金 1766 第六節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部 投資 的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率和 投資 利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的 投資 利潤(rùn)率分別下降 %、 %%；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目 投資 利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則 投資 利潤(rùn)率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。在現(xiàn)在商 鋪與車位租賃市場(chǎng)不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè) 投資 ，降低 投資 的風(fēng)險(xiǎn)，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來(lái)資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營(yíng)銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，市場(chǎng)定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過(guò)程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %%、%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 二、敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益 主要確定性因素為開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短 。故本項(xiàng)目?jī)煞桨缚尚?。?dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 二、鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定 （一）用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為： 11000 元 /平方米， 假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營(yíng)年限無(wú)為無(wú)限期，則根據(jù)公式 a=vr 來(lái)求其租賃價(jià)格（其中r=8%）： 月租賃價(jià)格 =（ 110008% ） /（ 1265% ） = 元 /平方米 (二 )建議平均月租金為 110 元 /平方米 (三 )商鋪出租總收入 估算 表（見(jiàn)表： 646） （表： 646） 出租計(jì)劃和出租收入 估算表 （ 單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營(yíng) 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 2 單位租金 (元 /平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 (萬(wàn)元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 (萬(wàn)元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 1