【正文】 8 20%比例 99 1485 1485 合計 注： 項目銷售計劃 銷售的政策限定 根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（ 2020 年 6 月 1日執(zhí)行）中規(guī)定 ,房地產(chǎn)項目須 投資 達到總 投資 的百分之二十五后方后預(yù)銷售 ,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層以上時發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。詳見貸款還本付息表。 （表： 636） 銷售費用 估算 表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費 ()銷售收入 1% 2 銷售代理費 ()銷售收入 1% 3 其他銷售費用 ()銷售收入 1% 合計 財務(wù)費用： 萬元 ,詳見貸款還本付息表 開發(fā)費用： 萬元 ,前面 13 項之和 三、總成本費用匯總及分攤表 本項目的總成本費用詳見 投資 成本費用 估算 匯總表（表： 637） （表： 637） 投資 成本費用 估算 匯總表 (單位 :萬元 ) 成本項目 總額 （萬元） 得房成本（元 /平方米） 高層 商鋪 車位 1．開發(fā)成本 （ 1）土地成本 6000 300 1500 （ 2）前期工程費 （ 3）建安工程費 1200 3000 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費 （ 5）公建配套設(shè)施 485 （ 6）開發(fā)期間稅費 （ 7）不可預(yù)見費 2．開發(fā)費用 （ 1）管理費用 （ 2）銷售費用 （ 3）財務(wù)費用 3．合計 注： 投資 分攤的原則： 總原則：所有的總 投資 均應(yīng)分攤到可售（可租）的面積中去。 （表： 633） 基礎(chǔ)設(shè)施費 估算 表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 供電工程 65萬元 /公項 = 2 供水工程 15萬元 /公項 = 3 電信工程 7萬元 /公項 = 4 煤氣工程 7萬元 /公項 = 5 綠化工程 萬元 /公項 = 6 道路工程 萬元 /公項 = 7 排水工程 萬元 /公項 = 合計 500+= 注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加 500 萬建設(shè)中心花園 （ 5）公建配套設(shè)施費： 485 萬元 ,詳見表 :634 （表： 634） 公建配套設(shè)施費 估算 表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 建筑面積（平方米） 單價（元 /平方米） 金額（萬元） 1 幼兒園 1000 500 50 2 衛(wèi)生院 1000（位于裙樓房內(nèi)） 400 40 3 文化活動中心 1500 700 105 4 超市 2020（位于裙樓房內(nèi)） —— —— 5 郵政支局 500（位于裙樓房內(nèi)） —— —— 6 電信營業(yè)所 500（位于裙樓房內(nèi)） —— —— 7 儲蓄所 700（位于裙樓房內(nèi)） —— —— 8 物業(yè)管理處 200（位于裙樓房內(nèi)） 300 6 9 會所 3000（位于裙樓房內(nèi)） 700 210 10 公廁 100 500 5 11 垃圾壓縮站 200 300 6 12 變電站 1200 500 60 13 煤氣調(diào)壓站 50 600 3 合計 485 （ 6）開發(fā)期間稅費： 萬元 ,詳見表 635。 （ 2）前期工程費： 萬元，詳見本項目前期工程費 估算 表（見表： 631）。 ② 配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下： ③ 根據(jù)項目基地及規(guī)模情況 ,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期 ,從項目基地較成熟的 漸次向西推進 ,按總建設(shè)面積的 1/3 左右為一個工程流水節(jié)奏 ,間隔六個月 (一季左右 )的動工時間 ,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。 建設(shè)方式。 （ 3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài) （ 4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 (表 :614) 銷售收入再投入年度投入表 (單位 :萬元 ) 第三年 上半年 下半年 第二節(jié) 項目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排 二、 項目建設(shè)規(guī)劃及進度安排 （一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明 建設(shè)方案。 自有資金 整個項目的自有資金為 10000 萬元，占總 投資 的 %，分 3年投入。 本項目開發(fā) 投資 的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于 投資 部分。 高層住宅 項目投資估算及資金籌措計劃 第一節(jié) 建設(shè)項目的大體概況與 投資 經(jīng)營方案 一、 項目概述 項目概況 項目 規(guī)劃中的水景公園 ，項目總用地 ，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積 m2，計容積率建筑面積率為 平 方米。所以，一般采用 投資 的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方 面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。 （二）資金動作方式 在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行 銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目 投資 完成。 銷售收入再投入按銷售收入的 %計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的 %,下半年為整個銷售收入的 %,總銷售收入再投入為 萬元，占總 投資 的 %。 （ 2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。 ③ 根據(jù)項目基地及規(guī)模情況 ,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經(jīng)營。項目擬用三年分三期進行（見表： 621） 配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下： A 項目的設(shè)計及開工準備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標等）：3個月 B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 18 個月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）： 15 個月 項目周期設(shè)定 ① 開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間 ,并以此時間為項目開發(fā)周期的 起始日。（見圖表 :621） （表： 621） 項目實施計劃表 第三節(jié) 項目 投資 估算 及資金籌措計劃 一、 項目 投資 與成本費用 估算 （一）開發(fā)成本 估算 （ 1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種 稅費，共計投入資金 6000 萬元人民幣。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）： 萬元，（詳見表： 633）。 萬元 ,以上 17 項小計 : 開發(fā)成本 =6000++++485++= 二、開發(fā)費用 估算 管理費用： 萬元 ,取上面 15項之和的 3% (6000++++485) 3%= 萬元 銷售費用： 萬元 ,詳見表 636。 詳細 投資 見計劃與資金籌措表（表： 638） （表： 638 ） 投資 計劃與資金籌措表 (單位 :萬元 ) 序 號 項 目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資 總額 2167 17 1． 1 建設(shè) 投資 2167 3067 640.8 1． 1． 1 土地成本 6000 1500 1500 1500 1500 0 0 1． 1． 2 前期工程費 400 500 0 0 0 1． 1． 3 建安 工程費 0 0 7000 9000 0 1． 1． 4 基礎(chǔ)設(shè)施費 0 0 800 400 0 1． 1． 5 公建配套設(shè)施費 485 0 0 20