【正文】 0 0 285 0 1． 1． 6 開發(fā)期間稅費(fèi) 0 800 800 800 0 1． 1． 7 不可預(yù)見費(fèi) 1． 1． 8 管理費(fèi) 1． 1． 9 銷售費(fèi)用 0 0 1． 2 貸款利息 0 273． 15 0 0 1． 3 流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 2167 17 2． 1 自有資金 10000 0 0 2． 2 借款 20200 2167 0 10000 7833 0 0 2． 3 銷售收入再投入 0 0 0 0 （ 2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等額償還方案，最后 1 年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計(jì)算。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。 銷售計(jì)劃設(shè)計(jì) 按南寧市目前行業(yè)的慣例 ,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。（見表： 647） （注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在 24 年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為 15萬元 /個(gè)） （表： 647） 車位出租計(jì)劃和出租收入 估算 表 （單位：千元） 序號 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租個(gè)數(shù) 0 0 0 494 2 單位租金 (元 /個(gè) .月 ) 0 0 0 200 200 200 200 200 200 250 250 250 250 250 300 300 300 300 300 35 0 35 0 35 0 35 0 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 118 118 118 118 118 118 148 148 148 148 148 177 177 177 177 177 207 207 207 207 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 (萬元 ) 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 6 轉(zhuǎn)售單價(jià) (元 /個(gè) ) 15000 7 轉(zhuǎn)售收入 (萬元 ) 741 8 合計(jì) 3620 萬元 第五節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià) 一、稅金計(jì)算 住宅銷售稅金及附加 估算 ：詳見住宅銷售稅金及附加 估算 表 （表： 651） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位 :萬元 ) 序 號 項(xiàng)目 名稱 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 合計(jì) 2020 2020 2020 1 銷售收入 0 2 銷售稅金及附加 (%) 0 營業(yè)稅 (5%) 0 城市維護(hù)建設(shè)稅 (%) 0 教育附加稅 (%) 0 防洪工程維護(hù)費(fèi) (%) 0 交易管理費(fèi) (%) 0 交易印花稅 (%) 0 3 土地增值稅 (1%) 0 合計(jì) 0 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 估算 ：詳見商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 估算 表（表： 652） 車位租賃稅金及附加 估算 ：詳見車位租賃稅金及附加 估算 表（表： 653） （表： 652） 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 轉(zhuǎn)售 1 租賃 (轉(zhuǎn)售 )收入 0 0 0 664 716 767 818 869 920 1012 1012 1012 1012 1012 1068 1068 1068 1068 1068 1125 1227 122 7 1227 11085 2 租賃稅金及附加 (%) 0 0 0 52.3 63.9 691 營業(yè)稅 (5%) 0 0 0 46 50.6 61.4 554 城市維護(hù)建設(shè)稅 (%) 0 0 0 3.5 39 教育附加 (%) 0 0 0 1.52 4 17 防洪工程維護(hù)費(fèi) (%) 6 2 20 交易管理費(fèi) 55 交易印花稅 6 3 土地增值稅 111 合計(jì) 3760． 37 （表： 653） 車位租賃稅金及附加 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 轉(zhuǎn)售 1 租賃 (轉(zhuǎn)售 )收入 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 741 萬元 2 租賃稅金及附加 (8%) 0 0 0 4． 3 4． 7 5． 0 5． 3 5． 7 6． 0 7． 6 7． 6 7． 6 7． 6 7． 6 9． 5 9． 5 9． 5 9． 5 9． 5 11． 8 11． 8 11． 8 11． 8 46 營業(yè)稅(5%) 0 0 0 3． 8 4． 1 4． 4 4． 7 5 5． 3 6． 7 6． 7 6． 7 6．7 6． 7 8． 4 8． 4 8． 4 8． 4 8． 4 10． 4 10． 4 10． 4 10． 4 37 城市維護(hù)建設(shè)稅 (%) 0 0 0 0． 27 0． 29 0． 31 0． 33 0． 35 0． 37 0． 47 0． 47 0． 47 0． 47 0． 47 0． 59 0． 59 0． 59 0． 59 0． 59 0． 72 0． 72 0． 72 0． 72 3 教育附加 (%) 0 0 0 0． 11 0． 12 0． 13 0． 14 0． 15 0． 16 0． 20 0． 20 0． 20 0． 20 0． 20 0． 25 0． 25 0． 25 0． 25 0． 25 0． 31 0． 31 0． 31 0． 31 防洪工程維護(hù)費(fèi) (%) 0 0 0 0． 14 0． 15 0． 16 0． 17 0． 18 0． 19 0． 24 0． 24 0． 24 0． 24 0． 24 0． 30 0． 30 0． 30 0． 30 0． 30 0． 37 0． 37 0． 37 0． 37 交易管理費(fèi) 0 0 0 交易印花稅 0 0 0 7 3 土地增值稅 0 0 0 合計(jì) 427． 54 注 :各種稅金及附加 估算 表中均包括土地增值稅項(xiàng)目 )。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評 價(jià)，主要評價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。 ② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 Ic 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。 由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金 投資 可行。詳見資金來源與運(yùn)用表。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 ≤60% 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 %，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 149.34%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 （ 3）售價(jià)、建安工程 費(fèi)的變動(dòng)對 投資 利潤率的影響。除了售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。 ★ 建議采用全銷售