不動產(chǎn)登記-講解(存儲版)
【正文】 部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。 ?但物權(quán)的追及權(quán)效力要受到善意取得制度等限制。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 ?不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。 ?建設(shè)用地使用權(quán) ?宅基地使用權(quán) ?土地承包經(jīng)營權(quán) ?地役權(quán) （ 1）抵押權(quán) 可以抵押的不動產(chǎn)： ?建筑物和其他土地附著物； ?建設(shè)用地使用權(quán)； ?以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)； 不得抵押的不動產(chǎn) ? 土地所有權(quán)； ? 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外； ? 學(xué)校、幼兒園、 醫(yī)院 等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的不動產(chǎn)； ? 所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的不動產(chǎn)； ? 依法被查封、扣押、監(jiān)管的不動產(chǎn)； ? 法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 ?第二種情況是， 不動產(chǎn)登記瑕疵 ，受讓人信賴此發(fā)生的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。 [模擬案例 ] 債務(wù)如何清償？ —— 物權(quán)的優(yōu)先權(quán)效力 甲企業(yè)在經(jīng)營過程中將自己的設(shè)備和廠房先后向 A、 B兩家銀行抵押貸款 300萬元和 200萬元，共計 500萬元，期滿未還，后甲企業(yè)破產(chǎn)，除銀行債務(wù)外，還有其他債務(wù) 600萬元。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。 排他效力 指內(nèi)容相同的物權(quán)之間具有相互排斥性，即在同一物上不容同一性質(zhì)的兩種以上的物權(quán)并存。 （三）物權(quán)和債權(quán)的區(qū)別 ?物權(quán)是 法定的 ，債權(quán)是 約定 或依照法律規(guī)定產(chǎn)生的當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 ? 英美法系國家法律上沒有物權(quán)的概念，與之相近的詞匯是 “ 財產(chǎn) ” 或 “ 財產(chǎn)權(quán) ”（ property）。無論是國家、集體或個人等各種性質(zhì)的財產(chǎn)所有權(quán)都是產(chǎn)權(quán)。 異議登記后，申請日在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 （四）不動產(chǎn)登記收費 ?房屋按件收取費用 （包含證書費） 住宅每件 80元，非住宅每件 550元 ?申請人（權(quán)利承受人）繳納 ?官方更正、查封、注銷不收費，權(quán)利人申請補領(lǐng)叫證書費 ?農(nóng)民于宅基地上蓋房登記，不收費 ?經(jīng)適房、權(quán)利人申請變更登記減半收取 （五）我國不動產(chǎn)登記改革的難題、進程及展望 ?分散登記和多頭管理： 登記信息混亂 ?法律模式不統(tǒng)一 物權(quán)法第 9條規(guī)定了一般登記原則，即登記要件主義，不登記不生效，但第 127條又規(guī)定了一個例外情況，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)自合同生效時設(shè)立，采取登記對抗主義，即自愿登記。不動產(chǎn)登記制度 一、不動產(chǎn)登記的目的和意義 物權(quán)排他 公示 不動產(chǎn)占有與 產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一 動產(chǎn)占有 登記 任意可知悉狀態(tài) 明確物之歸屬 維護交易安全 二、不動產(chǎn)登記制度類型 登記制度 類型 契據(jù)登記制 法國 登記對抗主義 權(quán)利登記制 德國 登記要件主義 托倫斯登記制 澳大利亞 任意登記主義 三、我國不動產(chǎn)登記制度 （一）類型 權(quán)利登記模式，并吸收托倫斯登記制度的發(fā)證制度。 ?由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理 ?分屬不同管理機構(gòu) 國際比較 （三）不動產(chǎn)登記的機構(gòu) 登記機構(gòu) 地方法院 地政行政 機關(guān) 登記 建設(shè) 部 林業(yè)
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