【正文】 安全和第三人利益的?！　?shí)質(zhì)審查制有以下兩個(gè)主要弊端：　　第一，由于進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，審查的范圍和力度都相當(dāng)大，登記機(jī)關(guān)的審查費(fèi)用很高而且手續(xù)繁冗，需要花費(fèi)當(dāng)事人大量的金錢和精力，使得交易費(fèi)用和成本驟升，人為地設(shè)置了市場(chǎng)調(diào)配資源機(jī)制的障礙，同時(shí)，在登記時(shí)實(shí)質(zhì)審查的時(shí)間比較長(zhǎng)，完全不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的需要，而且，現(xiàn)實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)登記種類繁雜，數(shù)量龐大，每件登記都要進(jìn)行全面的實(shí)質(zhì)審查，必將耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)大量的人力和物力，所以，從經(jīng)濟(jì)效益和效率的角度而言，實(shí)質(zhì)審查是不足取的?！　∈紫?，在實(shí)質(zhì)審查制中，登記機(jī)關(guān)需要對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性條款進(jìn)行審查，以確定物權(quán)變動(dòng)之原因與事實(shí)是否相符。[15][61～62]一旦實(shí)行登記的實(shí)質(zhì)審查制，登記具有強(qiáng)大的法律效力公信力，登記機(jī)關(guān)就必然需要為此承擔(dān)相應(yīng)強(qiáng)度的法律責(zé)任，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人所受損害予以補(bǔ)償。在托倫斯登記制中，雖然實(shí)行登記的實(shí)質(zhì)審查制，但是并不強(qiáng)制一切土地必須申請(qǐng)所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)力登記，即采任意登記主義，在這種情況下，由于可登記可不登記，因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系也不是很明朗。我國(guó)在制定物權(quán)法或者專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí)，有必要加以改善，具體而言，需要注意“五個(gè)統(tǒng)一”的原則：　　第一，統(tǒng)一法律依據(jù)。日本是司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所。另一方面，我國(guó)司法機(jī)關(guān)配有專門的法律人才和相關(guān)司法裝備，同時(shí)，為了尊重當(dāng)事人的意愿和保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，已經(jīng)發(fā)展了一整套比較成熟的符合程序正義的訴訟原則和制度，例如辯論原則、訴訟證據(jù)制度等，而且，司法機(jī)關(guān)具有相對(duì)的獨(dú)立性，不會(huì)發(fā)生行政機(jī)關(guān)內(nèi)部糾纏不清的部門利益之爭(zhēng)，有利于登記的公正性?！　〉谒?，統(tǒng)一登記程序。這樣制定的權(quán)屬證書就可以改變和防止目前權(quán)屬文書中的混亂局面，從而保障不動(dòng)產(chǎn)交易順利、安全、高效地進(jìn)行。中國(guó)房地產(chǎn)法研究[M].北京：中國(guó)法制出版社，1995。中國(guó)物權(quán)法研究[M].北京：法律出版社，1998。抽象物權(quán)契約的理論德意志法系的特征[J].外國(guó)法評(píng)，1993(2)。民法物權(quán)論[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999。論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記[J].中國(guó)法學(xué)，1996(5)。各國(guó)(地區(qū))土地制度與政策[M].北京：北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社，1993。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究[J].法律科學(xué)，2000(2)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的不統(tǒng)一，不方便權(quán)利人進(jìn)行登記，而且加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，式樣不統(tǒng)一也給假冒證書提供了可乘之機(jī)，對(duì)于市場(chǎng)交易的安全和效率極為不利。根據(jù)本文的分析，筆者主張不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)采登記對(duì)抗主義，實(shí)行形式主義登記的原則。之所以世界各國(guó)都以司法機(jī)關(guān)為登記機(jī)關(guān)，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利，故登記應(yīng)與司法部門建立直接的關(guān)系?？疾焓澜绺鲊?guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)關(guān)于登記機(jī)關(guān)的兩個(gè)規(guī)則性特點(diǎn)：一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)多為司法機(jī)關(guān)?！　?三)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的“五個(gè)統(tǒng)一”原則　　目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是“多頭執(zhí)政”，而且其依據(jù)的法律也不同?！　〉怯泴?shí)行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系不明朗，物權(quán)歸屬情況不明晰，從而不利于交易安全。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。[14]但是，筆者認(rèn)為，我們應(yīng)當(dāng)辨證地研究問題，事物的優(yōu)點(diǎn)換個(gè)角度看就是缺點(diǎn)?！　?二)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采形式審查制　　登記的實(shí)質(zhì)審查制，即登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記之申請(qǐng)，除須審查登記書件是否在形式上完備外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之原因與事實(shí)是否相符、有無瑕疵，也須詳細(xì)審查，經(jīng)確定后方予登記?！　。骸　?)不動(dòng)產(chǎn)登記為生效要件　　在不動(dòng)產(chǎn)登記為生效要件時(shí)，乙沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)的變更登記，則物權(quán)變動(dòng)不生效，甲仍然是不動(dòng)產(chǎn)的合法所有人，即使丙是惡意的第三人，甲將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙的行為還是有效(丙在受讓不動(dòng)產(chǎn)之后立即辦理了登記)，結(jié)果，乙只能請(qǐng)求甲承擔(dān)違約責(zé)任的法律救濟(jì)，而惡意第三人丙竟然最終取得了不動(dòng)產(chǎn)!　　2)不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義　　在不動(dòng)產(chǎn)登記采對(duì)抗主義中，物權(quán)變動(dòng)的效力僅僅不能對(duì)抗善意的第三人，而如果第三人是處于惡意的話，即使沒有登記，物權(quán)變動(dòng)仍然有效。但是，事實(shí)上又是怎樣一回事呢?為了說明問題，舉一個(gè)具有代表性的例子如下：　　甲擁有一不動(dòng)產(chǎn)，與乙訂立買賣合同，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙，但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)的變更登記。如果缺少了正當(dāng)?shù)膬r(jià)值判斷而過分強(qiáng)調(diào)理論的圓滿，到頭來只會(huì)產(chǎn)生“概念法學(xué)”的畸形物。而權(quán)利登記制中，登記系就當(dāng)事人之契約加以注記驗(yàn)證，并不另發(fā)書狀。(3)登記具有公信力。已登記的事項(xiàng)，實(shí)體法上如果有無效或者可撤消的原因時(shí)，得予推翻?！　《?、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的比較法研究　　現(xiàn)代各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，依其內(nèi)容、效力等標(biāo)準(zhǔn)，主要可以歸納為三種類型：“契約登記制”：“權(quán)利登記制”：“托倫斯登記制”。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記在利益平衡上是為了調(diào)節(jié)國(guó)家和整個(gè)社會(huì)的物權(quán)的秩序，從而保障交易的安全。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、機(jī)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、