不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)探析(存儲(chǔ)版)
【正文】 基礎(chǔ)不存在的，加之它又限制了所有權(quán)人的自由，影響了交易的公平、安全和速度，甚至損害到了物權(quán)體系中物權(quán)變動(dòng)之公示和公信制度，不能滿足社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)之需要，那么在我國(guó)法律上再保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度就沒有必要了。因此利用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度穩(wěn)定居住關(guān)系的歷史使命已經(jīng)不存在了。自從我國(guó)將經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)之后，社會(huì)財(cái)富的分配、調(diào)度，資源的流轉(zhuǎn)、調(diào)配，主要是通過市場(chǎng)完成。根據(jù)一些學(xué)者所起草的《物權(quán)法》建議草稿來(lái)看，他們將不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的制度規(guī)定在了建議稿當(dāng)中，立法者很有可能還會(huì)接受這一意見，將不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度確定下來(lái)并在物權(quán)法中予以規(guī)定。常見的有：(1)一房二價(jià)，即所有人與第三人約定一個(gè)真實(shí)的交易價(jià)格，訂立買賣合同，并予以履行。因此交易的秩序和安全至為重要，我們不能給承租人(承典人、共有人亦不例外，此處僅以承租人為例而已)這種小群體、小范圍部分人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)從而損害到全社會(huì)交易安全這樣一個(gè)大問題，兩者相權(quán)衡，我們認(rèn)為交易的安全應(yīng)放在首位。承典人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦是如此。但是，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，卻限制了出賣人在出賣財(cái)產(chǎn)時(shí)對(duì)買受人的選擇權(quán)。如因某種特殊原因，其它買受人所給的條件比優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人更為優(yōu)惠時(shí)，則也應(yīng)折成貨幣來(lái)進(jìn)行估量：(一)首先這些優(yōu)惠條件如均可以直接用金錢計(jì)算，可折合金錢計(jì)入價(jià)格當(dāng)中，如給出賣人生活上資助的錢、物，給他所提供的借款未付的利息等等，都是可以用金錢計(jì)算的，可以直接計(jì)入價(jià)格。二是相對(duì)等同。該條規(guī)定，共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其它原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬一個(gè)整體或配套時(shí)，其它原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！?二)承典人的優(yōu)先留買權(quán)。我國(guó)對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，早在五十年代就開始了，如一九五零年三月二十八日，當(dāng)時(shí)的東北人民政府發(fā)布了《東北城市房產(chǎn)管理暫行條例》。比如，明示地尋找買主、標(biāo)示出賣價(jià)格等交易條件等。這一制度，在拜占庭時(shí)期的羅馬法上已經(jīng)存在了，中世紀(jì)意大利學(xué)說(shuō)上也有所謂的優(yōu)先權(quán)。享有此權(quán)利的民事主體享有比其他民事主體優(yōu)先購(gòu)買的機(jī)會(huì)。這種限制是針對(duì)所有人的限制。這種權(quán)利早在五十年代就在我國(guó)有關(guān)政策中得到反映，如前述東北人民政府發(fā)布的規(guī)定。梁慧星教授等人起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第294條接受了此意見。許多學(xué)者認(rèn)為，其基本的內(nèi)容一般是指不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的購(gòu)買人所給予的購(gòu)買房屋的條件。比如，其他購(gòu)買人除價(jià)款外，給出賣人提供就業(yè)、就學(xué)機(jī)會(huì)等。二、從承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這三種情況看，都是為了穩(wěn)定一定的既成秩序，為了便利不動(dòng)產(chǎn)的管理、使用、維護(hù)，其目的主要在于使已經(jīng)建立起來(lái)的民事法律關(guān)系能夠通過一定的方式得到繼續(xù)或維持。市場(chǎng)對(duì)該類的房屋需求增加，該房屋在短時(shí)間內(nèi)能賣一個(gè)好價(jià)錢，基于利益的驅(qū)動(dòng)，房屋的所有者才會(huì)選擇在一定時(shí)間將房屋出賣等等。承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。人們要買這個(gè)物，這個(gè)物對(duì)他而言
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