不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)探析(存儲版)
【正文】 基礎(chǔ)不存在的，加之它又限制了所有權(quán)人的自由，影響了交易的公平、安全和速度，甚至損害到了物權(quán)體系中物權(quán)變動之公示和公信制度，不能滿足社會主義經(jīng)濟之需要，那么在我國法律上再保留優(yōu)先購買權(quán)制度就沒有必要了。因此利用優(yōu)先購買權(quán)制度穩(wěn)定居住關(guān)系的歷史使命已經(jīng)不存在了。自從我國將經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向為市場經(jīng)濟之后，社會財富的分配、調(diào)度，資源的流轉(zhuǎn)、調(diào)配，主要是通過市場完成。根據(jù)一些學(xué)者所起草的《物權(quán)法》建議草稿來看，他們將不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的制度規(guī)定在了建議稿當(dāng)中，立法者很有可能還會接受這一意見，將不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度確定下來并在物權(quán)法中予以規(guī)定。常見的有：(1)一房二價，即所有人與第三人約定一個真實的交易價格，訂立買賣合同，并予以履行。因此交易的秩序和安全至為重要，我們不能給承租人(承典人、共有人亦不例外，此處僅以承租人為例而已)這種小群體、小范圍部分人以優(yōu)先購買權(quán)從而損害到全社會交易安全這樣一個大問題，兩者相權(quán)衡，我們認為交易的安全應(yīng)放在首位。承典人的優(yōu)先購買權(quán)，共有人的優(yōu)先購買權(quán)亦是如此。但是，優(yōu)先購買權(quán)制度，卻限制了出賣人在出賣財產(chǎn)時對買受人的選擇權(quán)。如因某種特殊原因，其它買受人所給的條件比優(yōu)先購買權(quán)人更為優(yōu)惠時，則也應(yīng)折成貨幣來進行估量：(一)首先這些優(yōu)惠條件如均可以直接用金錢計算，可折合金錢計入價格當(dāng)中，如給出賣人生活上資助的錢、物，給他所提供的借款未付的利息等等，都是可以用金錢計算的，可以直接計入價格。二是相對等同。該條規(guī)定，共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其它原共有人分得的財產(chǎn)屬一個整體或配套時，其它原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”(二)承典人的優(yōu)先留買權(quán)。我國對房屋等不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，早在五十年代就開始了，如一九五零年三月二十八日，當(dāng)時的東北人民政府發(fā)布了《東北城市房產(chǎn)管理暫行條例》。比如，明示地尋找買主、標(biāo)示出賣價格等交易條件等。這一制度，在拜占庭時期的羅馬法上已經(jīng)存在了，中世紀(jì)意大利學(xué)說上也有所謂的優(yōu)先權(quán)。享有此權(quán)利的民事主體享有比其他民事主體優(yōu)先購買的機會。這種限制是針對所有人的限制。這種權(quán)利早在五十年代就在我國有關(guān)政策中得到反映，如前述東北人民政府發(fā)布的規(guī)定。梁慧星教授等人起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》第294條接受了此意見。許多學(xué)者認為，其基本的內(nèi)容一般是指不享有優(yōu)先購買權(quán)的購買人所給予的購買房屋的條件。比如，其他購買人除價款外，給出賣人提供就業(yè)、就學(xué)機會等。二、從承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購買權(quán)這三種情況看，都是為了穩(wěn)定一定的既成秩序，為了便利不動產(chǎn)的管理、使用、維護，其目的主要在于使已經(jīng)建立起來的民事法律關(guān)系能夠通過一定的方式得到繼續(xù)或維持。市場對該類的房屋需求增加，該房屋在短時間內(nèi)能賣一個好價錢，基于利益的驅(qū)動，房屋的所有者才會選擇在一定時間將房屋出賣等等。承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。人們要買這個物，這個物對他而言
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