烏魯木齊土地開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 連鎖已經(jīng)形成規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)，有多年的醫(yī)藥類市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，政策報(bào)批順理成章，內(nèi)部條件和外部條件均符合該類型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)條件。 1定位依據(jù) 烏魯木齊住宅開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩主要表現(xiàn)為以高端消費(fèi)者為對(duì)象的高層、小高層住宅過(guò)剩，以普通消費(fèi)者為對(duì)象的普通多層住宅供應(yīng)不足，而價(jià)格適中、品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境和配套服務(wù)完善的中檔住宅嚴(yán)重不足。 在區(qū)內(nèi)布置點(diǎn)狀團(tuán)簇綠地，以帶狀林萌步行道貫穿整個(gè)綠化系統(tǒng)，使居住小區(qū)形成山光水色、綠萌環(huán)繞的優(yōu)雅鄉(xiāng)居特色。多層住宅銷售價(jià)格以1700元/平米計(jì)算，根據(jù)產(chǎn)品類型所占比例，平均銷售價(jià)格應(yīng)該在2200元/平米以上（以上評(píng)估價(jià)均為市場(chǎng)最低價(jià)）。 ◎完成住宅銷售70%，完成銷售額20000萬(wàn)元左右，初步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品獲利。銷售總額）100% = （20487萬(wàn)元247。 一期開(kāi)發(fā)完成、并順利實(shí)現(xiàn)銷售以后，二期開(kāi)發(fā)資金到位；二期開(kāi)發(fā)完成、并順利實(shí)現(xiàn)銷售以后，已初步實(shí)現(xiàn)盈利，三期開(kāi)發(fā)資金到位。 23 / 23。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本將以分期、分批方式滾動(dòng)投入，借地養(yǎng)地，借房建房。 ◎由于項(xiàng)目時(shí)間跨度大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在營(yíng)銷工作展開(kāi)以前，制作沙盤(pán)模型、效果圖、電視實(shí)景模擬（三維動(dòng)畫(huà)）等技術(shù)系統(tǒng)，全面展示項(xiàng)目未來(lái)形象，提高項(xiàng)目的品牌力和形象力。 第二期，2004年4月——2004年12月 ◎住宅建設(shè)投資14000萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)投資3000萬(wàn)元，年度投資總額17000萬(wàn)元。 減去公用設(shè)施（幼兒園、會(huì)所）后，項(xiàng)目可售面積約290000平米。 1居住規(guī)模（項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)，列表）序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)1紅線內(nèi)用地總面積（不包括臨街商業(yè)用地）110000平米2住宅300000平米3幼兒園8000平米4商業(yè)服務(wù)（指會(huì)所和其它商業(yè)建筑）20000平米5半地下車庫(kù)17800平米（不含容積率）6居住戶數(shù)2900戶7家庭系數(shù)8居住人數(shù)10300人9容積率10建筑密度27%11綠化率45%12停車位1036個(gè)（） 1規(guī)劃設(shè)計(jì) 在澳大利亞DCM公司已經(jīng)確立的規(guī)劃和設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目總體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，保留TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、多層住宅、幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，縮減小高層建筑，刪去高層建筑和社區(qū)學(xué)校，使項(xiàng)目規(guī)劃更符合烏魯木齊市場(chǎng)實(shí)際消費(fèi)需要。 以1層20000元/平米、2層12000元/平米、3層4000元/平米計(jì)算，開(kāi)發(fā)完成后的銷售總額為21600萬(wàn)元，減去建筑成本和營(yíng)銷成本，僅此一項(xiàng)，即可基本收回全部土地成本，而實(shí)際用地面積僅為土地總面積的10%。 1定位依據(jù) 烏魯木齊醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品銷售網(wǎng)點(diǎn)散亂分布在臨近火車南站的奇臺(tái)路和開(kāi)發(fā)區(qū)貴州路一帶，在綜合性商業(yè)市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩的情況下，到目前為止，烏魯木齊還沒(méi)有出現(xiàn)一家規(guī)范的、聚集性的醫(yī)藥產(chǎn)品專營(yíng)市場(chǎng)。土地收購(gòu)意向和土地費(fèi)用 該土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布后，新疆各大房地產(chǎn)企業(yè)均表示出強(qiáng)烈的收購(gòu)意向。 以上地價(jià)，是烏魯木齊2年前三類土地的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)。景觀資源和市政配套 該片土地在烏魯木齊鯉魚(yú)山景觀走廊內(nèi)，背靠鯉魚(yú)山公園和新疆民族風(fēng)情園，烏魯木齊惟一的市內(nèi)水系和平渠從中間穿越，與紅山景觀區(qū)形成對(duì)應(yīng)，是烏魯木齊城市北線主要的景觀帶和綠化帶。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)目前已進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)期，這種增長(zhǎng)勢(shì)頭在近幾年中還會(huì)繼續(xù)。在居民經(jīng)濟(jì)收入增加、生活水平提高的同時(shí)，居民日常開(kāi)支費(fèi)用減少，用于購(gòu)買住房的可支配資金相對(duì)增加，更進(jìn)一步拉動(dòng)了住宅類產(chǎn)品的需求總量。前景分析 新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，%，共有633. 21萬(wàn)非農(nóng)業(yè)人口。二、新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)估市場(chǎng)回顧 從90年代以后，%，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上升明顯，經(jīng)濟(jì)體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟(jì)向全方位開(kāi)放的格局轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；通過(guò)進(jìn)一步整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，制定和落實(shí)投資政策和消費(fèi)政策，清理的取消抑制投資和消費(fèi)的不合理政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境日趨好轉(zhuǎn)，社會(huì)局勢(shì)穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高。 金色時(shí)代廣場(chǎng)的成功開(kāi)發(fā)，為新疆鴻福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全面進(jìn)軍新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)、儲(chǔ)備了專業(yè)人才、建立了管理隊(duì)伍，在為電信企業(yè)增添了品牌和榮譽(yù)的同時(shí)，促進(jìn)新疆鴻福集團(tuán)有限公司順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)改組和產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，企業(yè)多元化發(fā)展路線更加清晰。在成立以后4年多時(shí)間里，公司執(zhí)力于建設(shè)和發(fā)展專業(yè)團(tuán)隊(duì)，積極關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，針對(duì)新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期的、深入的評(píng)估和研究，等待合適的進(jìn)入機(jī)會(huì)。烏魯木齊鯉魚(yú)山路成片土地開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告綱 要一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃——————————————2二、新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)估————————————5三、烏魯木齊鯉魚(yú)山擬征購(gòu)?fù)恋馗攀觥?四、擬征購(gòu)?fù)恋亻_(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況———————————10五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位—————————————————12六、項(xiàng)目投資計(jì)劃和開(kāi)發(fā)周期————————————16七、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃—————————————————18八、財(cái)務(wù)效益測(cè)算—————————————————19九、資金籌備計(jì)劃—————————————————21十、結(jié)論—————————————————————22 一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃新疆鴻福集團(tuán)有限公司簡(jiǎn)介 新疆鴻福集團(tuán)有限責(zé)任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，以公眾信息產(chǎn)業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)、房
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