萬達(dá)地產(chǎn)招股書揭示的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀(存儲版)
【正文】 幅度的上漲，其實(shí)該上漲主要來自于關(guān)聯(lián)交易（見同文的關(guān)聯(lián)交易統(tǒng)計(jì)表）。對于土地成本，首先我們確實(shí)應(yīng)該承認(rèn)萬達(dá)的土地成本很低，而且越來越低，但是仔細(xì)分析你會發(fā)現(xiàn)： 越來越低的土地成本應(yīng)該已經(jīng)反映到過去年份公司的毛利率上，如對萬達(dá)形成了幫助，我們應(yīng)該說幫助的結(jié)果其業(yè)績也應(yīng)該經(jīng)反映出來了。%%，但仍不能否認(rèn)萬達(dá)依然是個銷售型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商這一事實(shí)。另外在建項(xiàng)目漫山遍野的展開，加上資金回籠緩慢也是主因。%用于自用是特別高的比例，尤其是萬達(dá)這樣的體量。這好比做奶牛場的通過自己搞牛奶加工出口解決太多牛奶賣不出去的問題。另外，物業(yè)估值公司給出的物業(yè)重估數(shù)值也同樣存在估值在實(shí)際套現(xiàn)時(shí)達(dá)不到評估師估值水平的情況。要知道，萬達(dá)的資產(chǎn)是經(jīng)過評估增值完成的上漲，%。一個可能的原因是存貨向投資物業(yè)的轉(zhuǎn)換導(dǎo)致添置投資物業(yè)支出出現(xiàn)上漲。 （2013年的萬達(dá)稅后凈利潤248億，其中物業(yè)公允值增加就達(dá)到154億元，中海和萬科利潤大部分是現(xiàn)金收入的，而萬達(dá)是依靠評估自摸的利潤，這在香港投資者中根本就不認(rèn)可。所以奉勸萬達(dá)及王健林一句，可以自信，但絕不能自滿。而萬達(dá)基本上他們沒有增加太多的新預(yù)付土地款。200億元人民幣。現(xiàn)在許多房地產(chǎn)公司按照賬面凈資產(chǎn)計(jì)算（經(jīng)過重估），其折讓為4折－6折不等。依靠銷售的房地產(chǎn)的估值方式是不一樣的，依靠銷售的房地產(chǎn)是通過PE和凈資產(chǎn)折讓率來估值的，他們的特點(diǎn)是過去的業(yè)績不能證明未來業(yè)績能夠持續(xù)下去。而資產(chǎn)價(jià)值的確定則存在很大的可操作的空間。另外，在萬達(dá)的租賃收入中，關(guān)聯(lián)交易大約占到租賃收入的五分之一。如果這么好做，我早殺進(jìn)去了。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。 寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。媒體問題: 為了給上市造勢，萬達(dá)找來了騰訊和百度合作電商造勢，學(xué)彩生活講故事，這點(diǎn)對于最終估值的影響有多大真難說，是嗎？花樣年只是做包裝，我們研究過物業(yè)管理OTO，我們也想做這一塊，想做這一塊的原因是物業(yè)的服務(wù)意識上極差，思維模式根本連經(jīng)紀(jì)都做不了，除非重新請一幫團(tuán)隊(duì)，否則物業(yè)永遠(yuǎn)做不了OTO，而物業(yè)請一幫團(tuán)隊(duì)，其必然長期虧損。諸如寫字樓這樣也可以產(chǎn)生租金收入的資產(chǎn)，在無法出租的情況卻可以被劃分在存貨項(xiàng)目下作為待售資產(chǎn)。）有關(guān)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)香港上市招股書與媒體的采訪討論媒體問題: 萬達(dá)的租金回報(bào)率有多高？一般而言，我們定義租金回報(bào)率為凈租金收入除以資產(chǎn)評估價(jià)值的比率。其2014年6月賬面凈資產(chǎn)為1096億元人民幣，發(fā)行25％。如市場情況好，給8折。）萬達(dá)上市的籌資規(guī)模和市值個人預(yù)測，籌資額58177。中海2013年(10,086,476,000) ，2012年（7,049,914,000），這是其為土地購買支付的預(yù)付款增加額。特別強(qiáng)調(diào)的是，在土地成本下降的同時(shí)，%卻不升反降，%，想必這是資產(chǎn)大、大企業(yè)病凸顯，進(jìn)而導(dǎo)致周轉(zhuǎn)率下降的結(jié)果。過去多年來，中海地產(chǎn)一直是行業(yè)內(nèi)最賺錢的企業(yè)。另外在建項(xiàng)目漫山遍野的展開，加上資金回籠緩慢也是主因。） 那么，萬達(dá)的資金鏈狀況到底如何，有無斷裂之憂？其實(shí)，招股書中相關(guān)數(shù)據(jù)、指標(biāo)都說得很清楚了：截至2014年6月30日，%，；；各類物業(yè)估值（包括存貨），；有息負(fù)債累計(jì)1724億元，凈資產(chǎn)還有1126億元；截至9月1日，一年內(nèi)到期償債額342億元。事實(shí)上萬達(dá)的物業(yè)增值并不只是20112014年間，其他年份瞐重估增值同樣不少。這樣有一些非主流城市，一個物業(yè)推出市場23年都沒有經(jīng)營滿，這是正常和普遍的事情。如果說萬達(dá)的租賃為主的，萬達(dá)是較差的租賃型，其主要還是依靠銷售周轉(zhuǎn)，利潤主要來源于物業(yè)價(jià)格重估，真正現(xiàn)金回報(bào)極少。（萬達(dá)銷售狀況并不好，從現(xiàn)金流的角度看，我們可以發(fā)現(xiàn)萬達(dá)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額從2011年開始至今逐年遞減。其中，%%，與2012年大致相當(dāng)。萬達(dá)拿地到底多便宜，此前無從知曉，還好現(xiàn)在招股書披露了：20112013年，萬達(dá)廣場的平均土地成本，按樓面地價(jià)計(jì)，分別約為1821元、1171元及1096元——逆勢下降趨勢明顯。（2）未來真正的平均租金上漲速度未必能加速，因?yàn)樵S多非主流城市的物業(yè)開張會拖低平均租金；（3）另外一個原因是萬達(dá)有大量的內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易造成的，萬達(dá)的關(guān)聯(lián)交易比例和金額一直是持續(xù)上漲的，平均租金對出租率非常敏感，如果物業(yè)落成未能成功出租，單位租金馬上下來，而如果高價(jià)租給自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)，單位租金馬上上去。）只是，已過高速成長期、新的增長點(diǎn)又不清晰的萬達(dá)，錯過了最佳上市時(shí)機(jī)（就像30歲的待嫁女），而資本市場又是最看重成長預(yù)期的。（是的，我們的摔倒是戰(zhàn)略性的，上A股失敗也是戰(zhàn)略性地告訴證監(jiān)會我沒有興趣上A股）至于說萬達(dá)院線，依然堅(jiān)守A股，想必是意識形態(tài)政策所致，否則可能早融入AMC了。七月初，萬達(dá)（除特別說明外，以下均指萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)）宣布“A股IPO上市終止
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