萬(wàn)科項(xiàng)目可研報(bào)告模板(存儲(chǔ)版)
【正文】 二、開發(fā)計(jì)劃安排第六部分 成本及投資收益預(yù)測(cè)一、成本預(yù)測(cè)現(xiàn)先暫時(shí)按《浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開發(fā)意想書》進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目總占地面積 畝，折 萬(wàn)㎡，規(guī)劃綜合容積率 ，建筑面積 ㎡，其中：住宅 ㎡ ，公建 M2 。該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)值（元/M2）總金額（萬(wàn)元）1銷售收入3直接成本3總投資4稅前利潤(rùn)5稅后利潤(rùn)6內(nèi)部收益率7銷售凈利率8總投資回報(bào)率9銷售毛利率10獲利指數(shù)11資金峰值比例12地價(jià)支付貼現(xiàn)比13啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 如果對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表：營(yíng)業(yè)額銷售毛利稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率如果對(duì)制造成本進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額銷售毛利稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，其對(duì)樓面價(jià)的影響：項(xiàng)目樓面價(jià)（元/M2）如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，,其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額銷售毛利稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率項(xiàng)目開發(fā)各期利潤(rùn)體現(xiàn)安排年份結(jié)算面積（㎡）單位凈利（元/㎡）稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)2002年2003年2004年2005年2006年合計(jì)盈虧平衡點(diǎn)分析▲ 保本售價(jià)： 元/M2，即銷售凈收入等于總投資額 萬(wàn)元；▲ 保本銷售率： %，當(dāng)銷售面積達(dá)到 M2時(shí)，實(shí)現(xiàn)保本，即：已銷售面積所獲凈利正好等于未銷售面積的成本。 預(yù)計(jì) 年 月，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。2）項(xiàng)目周邊無(wú)軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。22 / 22。 2）三通一平地價(jià)成本低，僅 萬(wàn)/畝，項(xiàng)目利潤(rùn)空間大。 資金占用最高值： 萬(wàn)元（ 年 月）。 由于項(xiàng)目位于浦東新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：%，所得稅按15%稅率征收；該項(xiàng)目峰值資金需求 萬(wàn)元，為 年 月份。組團(tuán)內(nèi)部重點(diǎn)做些淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡(jiǎn)潔為主，住宅隨著地勢(shì)起伏，再加上坡屋頂?shù)妮喞染€，形成豐富的組團(tuán)空間。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務(wù)于整個(gè)小區(qū)，同時(shí)帶旺小區(qū)人氣。即把整個(gè)地塊建設(shè)成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)概念。可以通過設(shè)置高大樹木遮擋及沿路布置多層住宅來(lái)隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個(gè)較為安靜的環(huán)境。交通分析地塊相臨的北側(cè)上川路、東側(cè)川沙路、南向金海路和西向的外環(huán)線是該地區(qū)的主干道，連接城市中心。3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。六、開發(fā)節(jié)奏建議一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過20%。l 浦東市場(chǎng)中檔項(xiàng)目的市場(chǎng)焦點(diǎn)在以金橋?yàn)橹行牡钠謻|北區(qū)，客源可以得到保證。 l 同時(shí)由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于浦東南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。與湯臣高爾夫球場(chǎng)隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。l 針對(duì)金海項(xiàng)目的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。 l 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。l 北區(qū)市場(chǎng)的范圍包括羅山路以東、云間路一線以北地區(qū)。l 依靠外環(huán)線和金海路——金橋路——楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越?，F(xiàn)曹路真正在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，合作方已在《意向書》中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng)營(yíng)性公建，計(jì)價(jià)土地面積以《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中載明的出讓面積為準(zhǔn)。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年，將容納學(xué)生約2萬(wàn)名。2）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期216。1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)216。2）金橋出口加工區(qū)：占地20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導(dǎo)，截止到2000年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超1000億元人民幣。三、項(xiàng)目地塊規(guī)劃情況 項(xiàng)目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無(wú)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。二、大社區(qū)配套大市政配套宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項(xiàng)目施工和先期住宅開發(fā)（月約10萬(wàn)平方米）的配套需求。 周邊狀況216。當(dāng)?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。 上海公司進(jìn)入浦東，既是拓展市場(chǎng)的需要，也是集團(tuán)的戰(zhàn)略舉措。2000年，浦東新區(qū)內(nèi)銷商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售417萬(wàn)平方米，登記預(yù)售260萬(wàn)平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)。規(guī)劃未來(lái)二、三期向東拓展至長(zhǎng)江邊，園區(qū)總計(jì)近7平方公里。 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開發(fā)建設(shè)中予以拆除。 宗地東側(cè)為上海蓬墊廠、上海泰曄汽車座椅有限公司等。大型生活配套可依靠金橋開發(fā)區(qū)，車程在10分鐘之內(nèi)。截止到2000年末，總投資額約53億美元。 曹路鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。3）大學(xué)城：已經(jīng)簽約的有杉達(dá)大學(xué)、上海第二工業(yè)大學(xué)、上海金融高等專科學(xué)校三所大學(xué)，總共占地約1400畝。三、風(fēng)險(xiǎn)控制 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)控制：，現(xiàn)浦東新區(qū)已批準(zhǔn)該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，并上報(bào)市規(guī)劃局。l 由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類型產(chǎn)品。宗地位于浦東北區(qū)。l 價(jià)格范圍在32004200元/平方米，均價(jià)水平在3600元/平方米，高于浦東整體3368元/平方米的平均水平。l 真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽(yáng)光歐洲城，且產(chǎn)品類型均
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