萬科項(xiàng)目可研報(bào)告模板-閱讀頁
2024-08-22 07:50本頁面
【正文】 里內(nèi)只有2間銀行和1家便利超市。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素容積率按照我們對該地塊的設(shè)計(jì)分析，不同容積率對地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會(huì)有不同影響，見下表：經(jīng)公司設(shè)計(jì)、銷售、財(cái)務(wù)和項(xiàng)目等部門研究協(xié)商，最后確定容積率(住宅凈容積率)為 ，即排屋和多層的建筑面積比接近1：1，以低層低密度為主的高尚居住區(qū)。金海路防噪 華東路和金海路雖設(shè)有20米的市政綠化帶，但由于這兩條是50米寬的城市干道，所以噪音仍然會(huì)對沿街住宅帶來一定影響。配套商業(yè)設(shè)施 我司取得的地塊基本為純建設(shè)用地，僅須配置商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)用房即可。商業(yè)內(nèi)容可以考慮餐飲、酒吧、書店、發(fā)廊、便利店等生活服務(wù)設(shè)施。在該地塊中應(yīng)可能結(jié)合基地原有地貌與特征，并在此基礎(chǔ)上挖土造坡，使景觀在空間上更具立體。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目備注建設(shè)凈用地萬M2建筑面積用地面積比例住宅別墅獨(dú)幢排屋3層及以下多層46層小高層11層及以下高層12層及以上總計(jì)公共建筑非經(jīng)營性公建托、幼按上海市居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)千人指標(biāo)規(guī)范九年制學(xué)校行政管理社區(qū)服務(wù)市政公用文化體育金融郵電小計(jì)經(jīng)營性公建商業(yè)服務(wù)總計(jì)總建筑面積地下車庫及地下人防不計(jì)入容積率凈地容積率總建筑面積/建設(shè)凈用地住宅容積率住宅總建筑面積/住宅總用地建筑密度建筑基底面積/建設(shè)凈用地住宅平均層數(shù)住宅總面積/住宅基底面積居住總戶數(shù)標(biāo)明人均住宅面積居住總?cè)藬?shù)按3人/戶計(jì)綠地面積不包括停車和底層庭院水域面積標(biāo)明占綠地面積的比例綠地率綠地面積/建筑凈用地，應(yīng)大于30%集中綠地率集中綠地面積/建筑凈用地，應(yīng)大于10%車位比例機(jī)動(dòng)車停車地上排屋停車率110%，多層停車率50%地下自行車停車面積按1輛/戶計(jì)數(shù)量三、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路項(xiàng)目整體策劃，我司與政府做了積極有效的溝通，從地塊整體開發(fā)的角度提出了建設(shè)性意見。 低層低密度住宅浦東曹路地塊從其地理位置來說，處于遠(yuǎn)郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設(shè)施相對不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的高檔社區(qū)。其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計(jì)主題可以考慮北美風(fēng)情新市鎮(zhèn)的概念。形成一個(gè)低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。其地內(nèi)現(xiàn)有河道將被保留，將其建成小區(qū)的大綠洲景觀帶，成為小區(qū)的主要休閑綠化帶，在其周邊將布置一些較高檔的排屋。公建配套與住宅同步實(shí)施由于用地周邊缺少成熟的公建配套設(shè)施，必須考慮分期建設(shè)中要合理、均勻地布置公建服務(wù)用房。項(xiàng)目建設(shè)過程中公建配套和住宅應(yīng)同步實(shí)施，并且每一期都應(yīng)其獨(dú)特的賣點(diǎn)。商業(yè)街呈線性展開，2層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點(diǎn)綴，形成濃郁的美國新鎮(zhèn)氛圍。景觀綠化方面沿河做一些運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、慢跑徑、小碼頭、親水平臺(tái)、小樹林等景觀設(shè)施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風(fēng)光。第五部分 開發(fā)計(jì)劃一、經(jīng)營目標(biāo) 開發(fā)分期：項(xiàng)目分 期開發(fā)。合作價(jià)款：以合作地塊住宅用地容積率 、住宅樓面價(jià) 元/平方米計(jì)，合作價(jià)款總額暫定為人民幣 元整。經(jīng)測算該項(xiàng)目總投資為 萬元，單位成本 元/㎡，其具體明細(xì)如下：項(xiàng) 目投資總額(萬元)單位成本(元/㎡)土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林工程費(fèi)配套工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)其中：利息支出制造成本小計(jì)營銷費(fèi)用管理費(fèi)用期間費(fèi)用小計(jì)項(xiàng)目總投資二、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析按以下條件進(jìn)行測算：216。 可售面積完全成本按 元/㎡，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費(fèi)用；216。項(xiàng)目利潤率及回報(bào)率：該項(xiàng)目稅后利潤總額為 萬元，單位凈利 元/㎡。保本銷售率=單位投資額/（（1營業(yè)稅率）*（1所得稅率）*銷售單價(jià)單位投資額*所得稅率） 三、項(xiàng)目資金預(yù)測 開工及銷售計(jì)劃安排：該項(xiàng)目暫時(shí)預(yù)計(jì)分 次開工，預(yù)計(jì)從 年 月開始銷售，其具體銷售計(jì)劃安排如下：年份季度1234銷售面積(萬㎡)2002年當(dāng)季銷售累計(jì)銷售2003年當(dāng)季銷售累計(jì)銷售2004年當(dāng)季銷售累計(jì)銷售2005年當(dāng)季銷售累計(jì)銷售2006年當(dāng)季銷售累計(jì)銷售資金回籠預(yù)測: 現(xiàn)暫按均價(jià) 元/㎡測算項(xiàng) 目總額（萬元）資金具體流入（回籠）的預(yù)測說明 銷售回籠 資金運(yùn)用預(yù)測：項(xiàng)目萬元資金具體流出的預(yù)測說明一、土地獲得價(jià)款 二、開發(fā)成本 三、期間費(fèi)用 營銷費(fèi)用 暫按銷售額的3%計(jì)算。合 計(jì) 依據(jù)上述假定，項(xiàng)目資金占用情況：216。216。216。第七部分 稅務(wù)分析一、營業(yè)稅 營業(yè)稅基本稅率為5%； %。二、所得稅在測算時(shí)按浦東新區(qū)優(yōu)惠政策實(shí)際15%稅率。第八部分 綜合分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢和劣勢 優(yōu)勢： 1）本項(xiàng)目為城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型社區(qū)項(xiàng)目，符合萬科一貫的操作優(yōu)勢。 劣勢1）目前宗地周邊可利用的生活配套設(shè)施較缺乏，檔次較低。二、項(xiàng)目機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn) 機(jī)會(huì)1）浦東新區(qū)三大開發(fā)區(qū)、微電子產(chǎn)業(yè)帶以及曹路鎮(zhèn)大學(xué)城的發(fā)展，將大大提升本項(xiàng)目所處區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，可增加土地價(jià)值。 風(fēng)險(xiǎn)地塊所在區(qū)域目前尚不是市場熱點(diǎn)區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)。因此，上海公司認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，提請總部項(xiàng)目聽證會(huì)審議
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