烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策(存儲(chǔ)版)
【正文】 投資，并不自己經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致商鋪閑置，無人經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)無法發(fā)展起來，投資者也無法獲利。（三）開發(fā)融資渠道單一，地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款雖然我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)股票、債券、信托等金融產(chǎn)品逐漸進(jìn)入眾人視野，但由于我國(guó)相關(guān)制度缺失，依然改變不了大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商主要依靠銀行貸款的現(xiàn)狀。目前，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多為房地產(chǎn)商。最后，為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造金融環(huán)境，應(yīng)該建立符合我國(guó)實(shí)際情況的商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金，這可以為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展開拓融資聚道，還可以推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展。2005年底,廣州越秀率先在香港發(fā)行REITs,開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河,隨著新加坡嘉德置地與深國(guó)投、澳洲麥格理銀行與大連萬達(dá)等之間的大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購合作成功,REITs境外上市將成為一種潮流, 從而實(shí)現(xiàn)降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性、降低風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率。與此同時(shí)，必須對(duì)政府城市規(guī)劃進(jìn)行仔細(xì)研究，以熟知城市的發(fā)展動(dòng)向。4）找有知名度的經(jīng)營(yíng)商作為領(lǐng)頭羊（如萬達(dá)購物廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪,成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福，廣州天河城引進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣場(chǎng)引進(jìn)好又多旗艦店），增強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功。不要盲目聽從開發(fā)商的宣傳，這樣，才能在合理的預(yù)期內(nèi)，使自己的剩余資金做到保值、升值。2）返租方絕不可為開發(fā)商，最好為與開發(fā)商毫無關(guān)系的第三方，避免日后的法律糾紛。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的位置、規(guī)模進(jìn)行合理科學(xué)的制定。拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變單一依靠銀行信貸融資模式,可以探索信托、海外基金、將商用物業(yè)實(shí)行“證券化”等新型的融資渠道。因此，這就要求政府行政管理部門和商業(yè)管理部門，對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審批，保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的合法化。（四）開發(fā)商的管理運(yùn)營(yíng)水平落后好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是建設(shè)與管理并重，招商與運(yùn)營(yíng)并重。大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者希望開發(fā)的周期越短越好,不重視商業(yè)物業(yè)后續(xù)的管理和經(jīng)營(yíng),結(jié)果出現(xiàn)銷售時(shí)場(chǎng)面火爆,這就導(dǎo)致了現(xiàn)在很多地產(chǎn)商急功近利，抱著“賣完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期，項(xiàng)目建成后能租則租、能賣則賣，地產(chǎn)商賺了錢之后就走人, 至于項(xiàng)目是否適合經(jīng)營(yíng)則根本不予考慮，這是“非常危險(xiǎn)的”。例如烏魯木齊的邊疆世貿(mào)中心，建設(shè)了三年才開始招商，而且整個(gè)項(xiàng)目在招商過程中可以說是比較失敗的，因?yàn)檎猩倘胱〉闹挥袔准毅y行和海關(guān)機(jī)構(gòu)，在品牌上面沒有招進(jìn)名牌產(chǎn)品。面對(duì)如此眾多的選擇，工作人員只需運(yùn)用完善的展示系統(tǒng)，從實(shí)物到虛擬，從設(shè)計(jì)到建造，通過工廠化的加工、裝配、運(yùn)輸和現(xiàn)場(chǎng)安裝，就能交給客戶滿意的定制物業(yè)。四、以顧客為導(dǎo)向，開展定制營(yíng)銷定制營(yíng)銷理論的主要著眼點(diǎn)在于差異化營(yíng)銷手段的運(yùn)用。因此商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)充分利用政府支持進(jìn)行推廣，以節(jié)省大量的營(yíng)銷成本，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。主要商業(yè)項(xiàng)目有邊疆世貿(mào)中心、西域輕工基地等。中山路商圈中山路商圈以中山路為中心，擴(kuò)展至大、小西門，西大橋和紅旗路的烏市第一大商圈，商場(chǎng)主要集中在中山路附近，如：天山百貨、丹璐名店、臣野名店、匯嘉時(shí)代、東方一百、銅鑼灣等。（三）烏魯木齊主要商業(yè)地產(chǎn)的分布及特點(diǎn)烏魯木齊主要的商業(yè)地產(chǎn)由南向北基本呈直線分布,除了市中心的友好商圈之外,大部分商圈都集中在城南,如下地圖所示。例如火車南站這一個(gè)著名商圈的形成，與最早的西部淘金者有關(guān)。人民的生活水平提高，物質(zhì)精神需求豐富據(jù)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2010年，烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)14402元，%，%。其次是房產(chǎn)新政“國(guó)十條”頒布。加之每月利息負(fù)擔(dān)有租金收益作保障,大大降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)。且商鋪面對(duì)客戶需求個(gè)性化特點(diǎn)更加鮮明，各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性。主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。本文基于對(duì)烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)烏市商業(yè)地產(chǎn)起步雖然晚，但是發(fā)展速度很快，在發(fā)展進(jìn)程中存在著盲目投資、經(jīng)營(yíng)效率低下，管理水平落后，缺乏科學(xué)決策引導(dǎo)等問題，使烏魯木齊的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受到了嚴(yán)重的阻礙。隨著西部大開發(fā)的深入，商業(yè)地產(chǎn)由于其提高城市品位、拉動(dòng)就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需、增加稅收中立竿見影的效果，成為各級(jí)政府大力扶持的行業(yè)，造成了商業(yè)地產(chǎn)裂變式的發(fā)展。（二）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特征商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與一般住宅（指普通住宅、公寓、排屋和別墅，以下同）的開發(fā)還有許多不同，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)特征：商業(yè)地產(chǎn)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高商業(yè)地產(chǎn)的投資比一般住宅的投資要高出很多，這是由于商鋪與住宅價(jià)格比維持在4：1到5：1之間，所以造成了商鋪開發(fā)及投資總額相對(duì)較大，也正是由于商業(yè)地產(chǎn)的投資大，市場(chǎng)變化的不可預(yù)見性，因而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。由于目前沒有關(guān)于各類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)所要求的關(guān)于進(jìn)深、開間、面積、層高、和柱距的設(shè)計(jì)參數(shù)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，造成商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)帶有一定的盲目性。商業(yè)地產(chǎn)融資以銀行貸款等間接融資為主要渠道商業(yè)地產(chǎn)投資一般要求首付40％到50％,這相對(duì)一般住宅項(xiàng)目的貸款來說,按揭比例較小，貸款5至10年還清,也比住宅貸款的還款期限(20到30年)短很多。國(guó)家政策的支持首先是國(guó)家的西部大開發(fā)戰(zhàn)略，鼓勵(lì)外商投資政策、投資傾斜政策、下放設(shè)計(jì)西部地方的多項(xiàng)價(jià)格管理權(quán)限、加大對(duì)西部地區(qū)的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度以及信貸傾斜政策等一系列優(yōu)惠的政策使得商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有良好的宏觀環(huán)境，開發(fā)商還有著豐厚的利益回報(bào)，因此，烏魯木齊商業(yè)地產(chǎn)迅速興起。最后是《援疆計(jì)劃》的實(shí)施，自從國(guó)家的援疆計(jì)劃實(shí)施以來，就有大批的援疆人才進(jìn)入新疆，大筆的專項(xiàng)資金支援新疆的建設(shè)和發(fā)展，大批人才的涌入和援疆政策的實(shí)施給新疆注入了勃勃生機(jī)，在首府烏魯木齊更是如此，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也隨之迅速興起。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)中最具專業(yè)化的開發(fā)形態(tài)，以其驚人的價(jià)值提升速度，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中最受關(guān)注的投資熱點(diǎn)。在當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)金融形勢(shì)嚴(yán)峻的背景下，一批商業(yè)項(xiàng)目不斷的建立，品種更為繁多，結(jié)構(gòu)也在升級(jí)，在推行商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程中，烏魯木齊已經(jīng)發(fā)展并形
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