高爾夫別墅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(存儲(chǔ)版)
【正文】 六、投資估算和開發(fā)計(jì)劃（估算內(nèi)容為高爾夫球場(chǎng)建設(shè)+會(huì)員股東的別墅建設(shè)）項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃七、財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析結(jié)論項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目背景及發(fā)展概況1. 我國高爾夫房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 我國高爾夫房地產(chǎn)整體市場(chǎng) 1984年，第一座高爾夫球場(chǎng)即中山溫泉高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部建成，宣告高爾夫在中國大陸正式落地。 216。早期球場(chǎng)和別墅通常先后規(guī)劃，先后建設(shè)；近幾年多為同期規(guī)劃先后建設(shè)，或同期建設(shè)。表18：三亞市高爾夫球場(chǎng)情況216。216。 項(xiàng)目整體規(guī)劃 項(xiàng)目整體規(guī)劃圖本項(xiàng)目總占地面積14000畝，規(guī)劃有5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場(chǎng)、書畫家藝術(shù)中心、高爾夫別墅和公寓、會(huì)所、精品酒店等，同時(shí)將保存多個(gè)原有梨園地塊。2. 項(xiàng)目開發(fā)思路本項(xiàng)目將采用高爾夫球場(chǎng)+別墅的的開發(fā)模式，先期建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，同期開發(fā)股東會(huì)員別墅，并通過多種營銷手段將兩者互動(dòng)。京津冀合作于2009年全面進(jìn)入實(shí)質(zhì)對(duì)接的新階段，新機(jī)場(chǎng)的選址已經(jīng)基本確定在北京的南各莊附近，距離廊坊正在建設(shè)的萬莊生態(tài)城僅有18公里，廊坊趁勢(shì)正在加緊籌建臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)。三亞市風(fēng)景區(qū)沿海岸線呈帶狀分布，由三大景區(qū)、四個(gè)景點(diǎn)組成，這種“城景相依”的特色為區(qū)域內(nèi)旅游度假地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了先天條件，使三亞市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成了“旅游帶動(dòng)地產(chǎn)、地產(chǎn)圍繞旅游”的開發(fā)模式。2. 客戶定位 以開發(fā)高端客戶群為依托輻射周邊：本項(xiàng)目有著優(yōu)越的地理位置，距離社會(huì)精英云集的首都北京在一小時(shí)車程內(nèi)，目標(biāo)客戶將為項(xiàng)目周邊省市的商務(wù)精英等社會(huì)上流人群?！耙荒弦槐薄甭?lián)動(dòng)營銷，穩(wěn)定收益鑒于目前國內(nèi)高端客戶需求的不斷增加，及迫切渴望體驗(yàn)不同球場(chǎng)帶來的不同感受，該項(xiàng)目通過深入調(diào)研及參考專業(yè)顧問單位的意見后，分別選址“一南一北”進(jìn)行聯(lián)動(dòng)營銷。2006年以前國家發(fā)改委的用地項(xiàng)目目錄中，高爾夫球場(chǎng)建設(shè)用地為限制類，2006年版的用地項(xiàng)目目錄中，將高爾夫球場(chǎng)建設(shè)用地從限制變更為禁止。216。2. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策 216。 擴(kuò)大客源，增加營業(yè)收入，保障球場(chǎng)正常運(yùn)營。 期間費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用估算 單價(jià)/費(fèi)率適用面積總成本（元）備注1%15000 8470000 按除土地費(fèi)用外的開發(fā)費(fèi)用的1%10000 1000000 定向股東銷售0 自有資金一步到位，沒有財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用合計(jì)9470000 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算投資方案：項(xiàng)目總投資（億元）(一)開發(fā)費(fèi)用（二）期間費(fèi)用項(xiàng)目總投資合計(jì)2. 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 開發(fā)分期項(xiàng)目總占地面積為14000畝，分為5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場(chǎng)。七、財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析結(jié)論針對(duì)廊坊項(xiàng)目，公司投入自有資金12220萬元；針對(duì)三亞項(xiàng)目，由于項(xiàng)目地址有待比選，故其1700畝用地的開發(fā)投資比照廊坊項(xiàng)目，約需投資7990萬元，兩地項(xiàng)目總計(jì)投資20210萬元。施工階段自2010年3月2011年2月，計(jì)劃時(shí)間12個(gè)月。項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)如下： 用地面積畝建筑面積平方米小產(chǎn)權(quán)別墅597160000高爾夫球場(chǎng)20031335400會(huì)所面積105000總征地面積2610注：會(huì)所面積的確定是參考北京地區(qū)高爾夫球場(chǎng)會(huì)所面積得來，初步制定會(huì)所面積為5000平方米。先運(yùn)營球場(chǎng)部分，等場(chǎng)地成熟之后再考慮加推現(xiàn)房別墅產(chǎn)品，也不失為一記良策。 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)曾經(jīng)有報(bào)告指出，長期以來，全國至少有80%的球場(chǎng)處于虧損狀態(tài)，真正能靠經(jīng)營球場(chǎng)而賺錢的項(xiàng)目少之又少。2006年，國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》，明確了像別墅、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)和黨政事業(yè)單位培訓(xùn)中心等建設(shè)項(xiàng)目的叫停。2. 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目整體打造高端高爾夫俱樂部，并由國際之名大師設(shè)計(jì)、知名團(tuán)隊(duì)重金打造。4. 定價(jià)策略基于本項(xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場(chǎng)上其他同類樓盤的情況，初步確定，本項(xiàng)目開盤定價(jià)為：15000元/平方米（大產(chǎn)權(quán)別墅）或10000元/平方米（小產(chǎn)權(quán)別墅）。n 稀缺產(chǎn)品，成交價(jià)格逐年飆升圖311：20062008年北京別墅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：易居
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