馬鞍山新都市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(存儲(chǔ)版)
【正文】 54001公寓 8000600060005300 253001別墅 400030004000 110001物流及輔房 2000200040001賓館 45005000 3000 125001寫字樓 150030002650 71501不可預(yù)見費(fèi)用(15%) 10005000480047001200167001七通一平（區(qū)域） 200011000200010001000170001配套規(guī)費(fèi) 940356231872000998106871公司管理成本100 2003003003003003001800稅費(fèi) 30040003500320020004200172002招商銷售獎(jiǎng)勵(lì)（1%） 1008008005004002002800300050035002推介與廣告（1%） 60080080050030020032002財(cái)務(wù)費(fèi)用（按10%）1001500250025002500 2500 150013100合 計(jì)190024008763225433748950196987500232715財(cái)務(wù)預(yù)算表2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年合 計(jì)投 入190024008763225433748950196987500232715銷售回籠50006550056000530002850079750280750自有資金19006300180010000融 資130001200025000還 款2500025000年度贏余029229781663405088024725058035注：收入為正，支出為負(fù)。4）統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳，嚴(yán)格分區(qū)功能。我們將在建立物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，建立市場(chǎng)管理委員會(huì)，配備得力干部承擔(dān)市場(chǎng)管理職能?？蓞⒁娍傮w規(guī)劃圖.第四篇 運(yùn)作計(jì)劃一、經(jīng)營(yíng)理念本案博采新都市主義和SHOPPING MALL等之特長(zhǎng)，根據(jù)馬鞍山當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，挖掘當(dāng)?shù)睾竦臍v史文化內(nèi)涵，進(jìn)行創(chuàng)新，把新都市廣場(chǎng)塑造成一個(gè)主題廣場(chǎng)，讓大人、小孩、男人、女人、中國(guó)人、外國(guó)人都能在其中找到自己的樂(lè)所。五個(gè)功能區(qū)片：A區(qū)為賓館、寫字樓與餐飲娛樂(lè)區(qū)：該區(qū)靠近江東大道與葛羊路交叉口，是馬鞍山市的東大門。賓館酒店及休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)則采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)理念，力求突出整個(gè)區(qū)域的中心功能和建筑層次。二、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析（因住宅類物業(yè)供不應(yīng)求，僅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析）本地同類市場(chǎng)如華東國(guó)際裝飾城、花山路建材市場(chǎng)、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無(wú)法滿足消費(fèi)者需求，造成消費(fèi)外流；南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場(chǎng)會(huì)對(duì)本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢(shì)，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力；蕪湖建材市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)很不成功，對(duì)本案影響不大。第一步到2006年，GDP比2000年翻一番，人均超2500美元；第二步到2012年，GDP達(dá)到5000美元，人均可支配收入達(dá)18000元?！?馬鞍山市是全國(guó)“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“旅游城市”，聯(lián)合國(guó)“最佳人居獎(jiǎng)”，現(xiàn)在新目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)“生態(tài)馬鞍山”。● 2003年的市政府工作報(bào)告對(duì)未來(lái)五年的發(fā)展提出了“國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每年遞增12%，五年內(nèi)實(shí)際利用外資5億美元，內(nèi)資100億元”的奮斗目標(biāo)?！?2010年的上海世博會(huì)將會(huì)極大地推進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。規(guī)劃指標(biāo)容積率：A地塊：；B地塊：。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū)45公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)越地理位置。南為新城區(qū)，距市中心3公里；東1公里為寧馬高速公路出入口，北為國(guó)道和馬鋼新廠區(qū)；西面為老城區(qū)（金家莊區(qū)），有鐵路慈湖貨運(yùn)站。當(dāng)沿海地區(qū)的國(guó)際資本與民營(yíng)資本達(dá)到一定密度之后，受供求關(guān)系所影響，這些地區(qū)的土地、勞動(dòng)力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場(chǎng)所。馬鞍山長(zhǎng)江大橋已立項(xiàng),2005年開工,2008年竣工,因此本項(xiàng)目的批發(fā)市場(chǎng)可輻射至巢湖地區(qū).（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)● 馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)以礦產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車制造、造紙工業(yè)為基礎(chǔ)，擁有三家上市公司，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不理想。目前馬鞍山市正在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動(dòng)，全民招商的氛圍，加速建設(shè)與完善一區(qū)五園體系，力爭(zhēng)在招商引資方面有大的突破。今后一段時(shí)間內(nèi)國(guó)家將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，從而以加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、政府購(gòu)買、擴(kuò)大出口和提升消費(fèi)水平等途徑來(lái)有效地拉動(dòng)內(nèi)需，保持GDP的高速增長(zhǎng)。本項(xiàng)目所在的馬鞍山市新區(qū)控制性規(guī)劃A片用地，處于江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi)，西與老城區(qū)相毗鄰，北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠區(qū)相接壤，東為3萬(wàn)人的居住小區(qū)和寧馬高速出口，是馬鞍山的東大門；南為花果山公園。THREATS（威脅點(diǎn)）：1）如果項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，前期運(yùn)作不順，后期可能要面臨市場(chǎng)下滑的風(fēng)險(xiǎn)；2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發(fā)展規(guī)?；虡I(yè)市場(chǎng)，后期會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力；第三篇 總體規(guī)劃一、規(guī)劃思路借鑒國(guó)際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)模式——SHOPPING MALL模式，同時(shí)保留了商業(yè)步行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)，力求在購(gòu)物、環(huán)境、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到完美結(jié)合。兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個(gè)新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡(luò)。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)靠近建
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