【正文】 是水災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場(chǎng)空間，建成后將成為**市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣?huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來豐厚的回報(bào)。實(shí)際上，我國旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內(nèi)旅游市場(chǎng)國，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ?、政策風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：用地政策風(fēng)險(xiǎn)和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，國家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能會(huì)給公司的運(yùn)營帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級(jí)別的進(jìn)行交換；日常經(jīng)營中為游客提供住所?！?管理費(fèi)用第一年為48萬元，以后三年每年遞增3%；運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的5%計(jì)算。一般來說，國內(nèi)每年的5月——10月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項(xiàng)目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。4銷售費(fèi)用60選擇電視、路牌廣告、報(bào)紙廣告、DM單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計(jì)60萬元。2005年1月前430項(xiàng)目二期主體工程完成20%。三、激勵(lì)與約束公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和激勵(lì)約束機(jī)制。二、管理團(tuán)隊(duì)本項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)將以在母公司——農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)和選拔下建立。 （五）戶外廣告在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實(shí)力的象征。聯(lián)合股東單位方舟天馬集團(tuán)下屬的方舟旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資2280萬元,占地面積30畝。第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個(gè)都市生態(tài)園。二、競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)分析（一）齊全的配套娛樂設(shè)施本項(xiàng)目位于**都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂項(xiàng)目齊全。（一）價(jià)格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價(jià)格定位時(shí)將參照**地區(qū)的同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的客戶。目前，**一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場(chǎng)需求。（二）**別墅市場(chǎng)具有良好的發(fā)展空間從市場(chǎng)的角度來說，真正意義上的**別墅建設(shè)的開發(fā)啟動(dòng)，是從上世紀(jì)90年代初期開始的，當(dāng)年以獨(dú)體別墅項(xiàng)目為主的若干別墅項(xiàng)目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動(dòng)了**高檔住宅的發(fā)展，但由于**別墅市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達(dá)到理想狀況。但是從2002年開始，**地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。（二）資本運(yùn)作能力作為本項(xiàng)目資本運(yùn)作平臺(tái)——明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探索資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機(jī)制更大規(guī)模地調(diào)動(dòng)資源并取得了良好的效果。（二）中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加入世界貿(mào)易組織（WTO）會(huì)為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時(shí)段，這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。黨中央、國務(wù)院和**市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺(tái)了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。雖然近來國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟(jì)增長卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖3 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖4（三）項(xiàng)目經(jīng)營范圍主要包括：住宿、會(huì)務(wù)等。通過景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計(jì)理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。預(yù)計(jì)一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對(duì)社會(huì)開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點(diǎn)。二、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于**靜?？h西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和104國道，距**市區(qū)40公里，**新港80公里，**濱海國際機(jī)場(chǎng)60公里，距首都北京140公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請(qǐng)，**市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來從北京、**將可直接通過高速公路直接進(jìn)入都市生態(tài)園，交通更加便利。本項(xiàng)目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個(gè)融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢(mèng)想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。酒店式湖景別墅的項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書目 錄前 言 5第一部分 執(zhí)行概要 6一、項(xiàng)目概述 6二、項(xiàng)目發(fā)起人簡介 6三、股東單位 7第二部分 項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù) 8一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位 8（一）項(xiàng)目創(chuàng)意 8（二）項(xiàng)目定位 8二、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 9（一）地理位置優(yōu)越，交通便利 9（二）具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶群體 9（三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 9（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式 10三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案 10（一）項(xiàng)目地址 10（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì) 11（三）項(xiàng)目經(jīng)營范圍 12（四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件 12第三部分 項(xiàng)目背景及其可行性 13一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合 13（一）社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提高 13（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè) 13（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇 14二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策 14（一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得**市及靜海縣政府大力支持 14（二）相關(guān)優(yōu)惠政策 14三、面臨的良好機(jī)遇 15（一）2008年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來大量客流 15（二）中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 15（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) 15（四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求 15四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和能力 16（一）經(jīng)營管理能力 16（二）資本運(yùn)作能力 16（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念 16第四部分 市場(chǎng)分析 17一、外部環(huán)境分析 17（一）**地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn) 17（二）**別墅市場(chǎng)具有良好的發(fā)展空間 17二、市場(chǎng)需求分析 18（一）龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模 18（二）京津一帶強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求 18（三）目標(biāo)客戶分析 18第五部分 競(jìng)爭分析 20一、競(jìng)爭影響因素分析 20（一）價(jià)格 20（二）交通 20（三）環(huán)境 20（四）娛樂項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置 20二、競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)分析 21（一）齊全的配套娛樂設(shè)施 21（二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式 21（三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道 21第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃 22第七部分 市場(chǎng)銷售 23一、市場(chǎng)計(jì)劃 23（一）市場(chǎng)進(jìn)入 23（二）市場(chǎng)開發(fā) 23二、銷售策略 23三、公共關(guān)系 24（一）平面媒體廣告 24（二）電視媒體廣告 24（三）廣播廣告 24（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 24（五）戶外廣告 24第八部分 項(xiàng)目的運(yùn)營與管理 25一、治理結(jié)構(gòu) 25（一）關(guān)于股東與股東大會(huì) 25（二）關(guān)于董事與董事會(huì) 25（三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì) 26二、管理團(tuán)隊(duì) 26三、激勵(lì)與約束 26第九部分 投資估算 28一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 28二、投資估算及資金籌措 28三、運(yùn)營第一年流動(dòng)資金明細(xì) 29第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 30一、收入預(yù)測(cè) 30（一）出租比例預(yù)測(cè) 30（二）租賃價(jià)格預(yù)測(cè) 31（三）租賃收入預(yù)測(cè) 31二、成本費(fèi)用預(yù)測(cè) 32三、利潤及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè) 33四、特別提示 33五、結(jié)論 33第十一部分 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 35一、政策風(fēng)險(xiǎn) 35二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 35三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 36四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 36第十二部分 結(jié)論 37前 言本商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項(xiàng)目簡介、主要建設(shè)內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭對(duì)手、銷售策略、風(fēng)險(xiǎn)控制及項(xiàng)目的投資回報(bào)期等投資者關(guān)心的各項(xiàng)問題。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期