【正文】 是水災(zāi)風(fēng)險。本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為**市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項目，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟(jì)效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。實際上，我國旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內(nèi)旅游市場國，發(fā)展?jié)摿薮?。一、政策風(fēng)險風(fēng)險：用地政策風(fēng)險和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項目政策風(fēng)險，同時，國家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能會給公司的運(yùn)營帶來一定的風(fēng)險。使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級別的進(jìn)行交換；日常經(jīng)營中為游客提供住所?！?管理費(fèi)用第一年為48萬元，以后三年每年遞增3%；運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的5%計算。一般來說，國內(nèi)每年的5月——10月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。4銷售費(fèi)用60選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、DM單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計60萬元。2005年1月前430項目二期主體工程完成20%。三、激勵與約束公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績效評價標(biāo)準(zhǔn)和激勵約束機(jī)制。二、管理團(tuán)隊本項目的管理團(tuán)隊將以在母公司——農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)和選拔下建立。 （五）戶外廣告在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實力的象征。聯(lián)合股東單位方舟天馬集團(tuán)下屬的方舟旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。該項目的二期建設(shè)即將正式啟動，有關(guān)立項手續(xù)完備，預(yù)計二期地上物建設(shè)總投資2280萬元,占地面積30畝。第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個都市生態(tài)園。二、競爭優(yōu)勢分析（一）齊全的配套娛樂設(shè)施本項目位于**都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂項目齊全。（一）價格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價格定位時將參照**地區(qū)的同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的客戶。目前，**一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場需求。（二）**別墅市場具有良好的發(fā)展空間從市場的角度來說，真正意義上的**別墅建設(shè)的開發(fā)啟動，是從上世紀(jì)90年代初期開始的，當(dāng)年以獨(dú)體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動了**高檔住宅的發(fā)展，但由于**別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達(dá)到理想狀況。但是從2002年開始，**地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。（二）資本運(yùn)作能力作為本項目資本運(yùn)作平臺——明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探索資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機(jī)制更大規(guī)模地調(diào)動資源并取得了良好的效果。（二）中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加入世界貿(mào)易組織（WTO）會為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時段，這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。黨中央、國務(wù)院和**市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。雖然近來國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟(jì)增長卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖3 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖4（三）項目經(jīng)營范圍主要包括：住宿、會務(wù)等。通過景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。預(yù)計一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點(diǎn)。二、項目優(yōu)勢（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于**靜海縣西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和104國道，距**市區(qū)40公里，**新港80公里，**濱海國際機(jī)場60公里，距首都北京140公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，**市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來從北京、**將可直接通過高速公路直接進(jìn)入都市生態(tài)園，交通更加便利。本項目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。酒店式湖景別墅的項目商業(yè)計劃書目 錄前 言 5第一部分 執(zhí)行概要 6一、項目概述 6二、項目發(fā)起人簡介 6三、股東單位 7第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務(wù) 8一、項目的創(chuàng)意和定位 8（一）項目創(chuàng)意 8（二）項目定位 8二、項目優(yōu)勢 9（一）地理位置優(yōu)越，交通便利 9（二）具有較大的市場空間和目標(biāo)客戶群體 9（三）與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補(bǔ) 9（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式 10三、項目規(guī)劃及建設(shè)方案 10（一）項目地址 10（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計 11（三）項目經(jīng)營范圍 12（四）項目實施保障條件 12第三部分 項目背景及其可行性 13一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合 13（一）社會消費(fèi)水平穩(wěn)步提高 13（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè) 13（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇 14二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策 14（一）生態(tài)園項目獲得**市及靜?？h政府大力支持 14（二）相關(guān)優(yōu)惠政策 14三、面臨的良好機(jī)遇 15（一）2008年北京奧運(yùn)會為京津地區(qū)帶來大量客流 15（二）中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 15（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) 15（四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場需求 15四、發(fā)起人具備承擔(dān)項目建設(shè)的優(yōu)勢和能力 16（一）經(jīng)營管理能力 16（二）資本運(yùn)作能力 16（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念 16第四部分 市場分析 17一、外部環(huán)境分析 17（一）**地區(qū)投資價值的凸現(xiàn) 17（二）**別墅市場具有良好的發(fā)展空間 17二、市場需求分析 18（一）龐大的潛在市場規(guī)模 18（二）京津一帶強(qiáng)勁的市場需求 18（三）目標(biāo)客戶分析 18第五部分 競爭分析 20一、競爭影響因素分析 20（一）價格 20（二）交通 20（三）環(huán)境 20（四）娛樂項目、配套設(shè)施設(shè)置 20二、競爭優(yōu)勢分析 21（一）齊全的配套娛樂設(shè)施 21（二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式 21（三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道 21第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃 22第七部分 市場銷售 23一、市場計劃 23（一）市場進(jìn)入 23（二）市場開發(fā) 23二、銷售策略 23三、公共關(guān)系 24（一）平面媒體廣告 24（二）電視媒體廣告 24（三）廣播廣告 24（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 24（五）戶外廣告 24第八部分 項目的運(yùn)營與管理 25一、治理結(jié)構(gòu) 25（一）關(guān)于股東與股東大會 25（二）關(guān)于董事與董事會 25（三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會 26二、管理團(tuán)隊 26三、激勵與約束 26第九部分 投資估算 28一、項目實施進(jìn)度 28二、投資估算及資金籌措 28三、運(yùn)營第一年流動資金明細(xì) 29第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 30一、收入預(yù)測 30（一）出租比例預(yù)測 30（二）租賃價格預(yù)測 31（三）租賃收入預(yù)測 31二、成本費(fèi)用預(yù)測 32三、利潤及投資報酬率預(yù)測 33四、特別提示 33五、結(jié)論 33第十一部分 風(fēng)險分析與對策 35一、政策風(fēng)險 35二、市場風(fēng)險 35三、行業(yè)風(fēng)險 36四、不可抗力風(fēng)險 36第十二部分 結(jié)論 37前 言本商業(yè)計劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設(shè)內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風(fēng)險控制及項目的投資回報期等投資者關(guān)心的各項問題。該項目的二期建設(shè)即將正式啟動，有關(guān)立項手續(xù)完備，預(yù)計二期