【正文】 了相應(yīng)的具體執(zhí)行方案。111月份，%；電力、%。111月份，%。111月份，%，比今年一季度、上半年、。 批零貿(mào)易業(yè)發(fā)揮主導(dǎo)作用，限額以上企業(yè)快速增長(zhǎng)　　1—11月份全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，%，%，成為消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。216。 家用電器和音像器材類商品再度熱銷　　隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏加快和家用電器產(chǎn)品功能多樣化的增多，家用電器和音像器材類商品再度熱銷，成為消費(fèi)亮點(diǎn)。%。%，淮南增幅低于全省1個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)的潛力有待進(jìn)一步挖掘。10月份我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較快增長(zhǎng)，但是增幅較上月和去年同期都有所回落；新開(kāi)工面積增長(zhǎng)較快,在其帶動(dòng)下施工面積改變前期下降態(tài)勢(shì)，有一定幅度增長(zhǎng)；受在建項(xiàng)目工期較長(zhǎng)的影響竣工面積下降幅度較大；銷售情況一改前一階段旺銷勢(shì)頭，增速大幅下滑；商品房空置量較大。,%，,%；,%，,%。當(dāng)月銷售面積有所下降。 客戶分析主要購(gòu)房群體為：礦業(yè)集團(tuán)職工、電力系統(tǒng)員工、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員 2. 淮南房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)交易情況2008年1—12月份淮南房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)銷售均價(jià)走勢(shì)圖2008年1—12月淮南房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)銷售套數(shù)走勢(shì)圖2008年1—12月淮南房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)銷售面積走勢(shì)圖小結(jié):2009年，在08年的政策利好的支持下，以及新的貸款利率的執(zhí)行、二套房政策的促動(dòng)，二次置業(yè)及改善住房市場(chǎng)將得到釋放。依托占據(jù)廣場(chǎng)路地段，以及依市新體育中心的地段優(yōu)勢(shì)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求逐漸增加，因此，預(yù)計(jì)未來(lái)可能形成類似休閑商務(wù)區(qū)（RBD）。從商圈的構(gòu)成以及商業(yè)的布局來(lái)看，以龍湖中路為主軸，向外輻射至朝陽(yáng)路、國(guó)慶路、學(xué)院路以及部分人民路。n 從市場(chǎng)的需求狀況來(lái)看，市場(chǎng)需求較弱，銷售壓力較大。區(qū)域在售商業(yè)個(gè)案分析新天地中央廣場(chǎng) 位于朝陽(yáng)中路【龍湖中學(xué)對(duì)面】總建面：約50000㎡、單體；目前在售小戶型公寓『毛坯』、loft『公寓式寫(xiě)字樓』及底層5F商業(yè)招商。其中，13層為商業(yè)。區(qū)域人流大，但消費(fèi)能力偏低，投資者會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)狀況差而考慮別處商業(yè)。迎接挑戰(zhàn)以綜合體下全能型商鋪定位突出商業(yè)性質(zhì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化營(yíng)銷。因此，將這類投資型客戶群體中核心客戶集中為周轉(zhuǎn)不靈、經(jīng)營(yíng)不善之類中小型企業(yè)。有效是商業(yè)運(yùn)作的重點(diǎn)難點(diǎn)，具體可表現(xiàn)為商鋪的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率高低。（三）、定位總結(jié)綜上所述，本項(xiàng)目的核心定位是：高標(biāo)準(zhǔn)配套適合中高檔次贏利經(jīng)營(yíng)的全能型商鋪核心理念：定位優(yōu)勢(shì)特征：n 承接了該區(qū)域城市化面貌n 緊扣了區(qū)域商業(yè)發(fā)展的方向特征——商服物業(yè)經(jīng)營(yíng)職能的全能化n 強(qiáng)力打造中心區(qū)高檔商業(yè)物業(yè)形象n 彰顯項(xiàng)目廣場(chǎng)路地段的商業(yè)價(jià)值和其保值增值性n 符合片區(qū)消費(fèi)者新時(shí)尚高品位消費(fèi)理念，能引導(dǎo)消費(fèi)者并強(qiáng)力挖掘拓展市場(chǎng)潛在消費(fèi)群（四）、商場(chǎng)成功的必備條件一個(gè)商場(chǎng)的成功所需要的幾方面配合合商場(chǎng)成功基本要素商場(chǎng)外部條件商場(chǎng)市場(chǎng)定位商場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略商場(chǎng)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力 其中商場(chǎng)管理服務(wù)素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)者是否具有實(shí)力、有信譽(yù)的商家乃商場(chǎng)成敗的關(guān)鍵因素。西餐可以考慮如季諾休閑餐飲（意大利）、阿根廷烤肉，韓國(guó)料理等?？紤]銷售模式對(duì)對(duì)后期銷售工作能否順利開(kāi)展產(chǎn)生較大影響，因此，在先銷售后招商銷售模式基礎(chǔ)上，再對(duì)商業(yè)銷售提出以下建議，并以次促進(jìn)商業(yè)銷售工作順利進(jìn)行。因此，建議可以采取在一層挑選一套商鋪與二層局部做捆綁式銷售，以解決二層局部銷售問(wèn)題。216。 開(kāi)發(fā)商的忠實(shí)跟隨者（主要以本案住宅、寫(xiě)字樓客戶為主）216。 看好片區(qū)整體升值潛力216。評(píng)定指標(biāo)：a) 客戶重疊程度 b) 和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近2）、確定權(quán)重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標(biāo)客戶相似，銷售期重合3）、打分29項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會(huì)所規(guī)劃/梯戶比/實(shí)用率/設(shè)備及智能化戶型結(jié)構(gòu)類：實(shí)用性/采光通風(fēng)/贈(zèng)送面積/戶型創(chuàng)新景觀及視野：景觀內(nèi)容/景觀面寬品質(zhì)展示類：建筑外觀/園林效果/公共部分品質(zhì)/物管形象/樣板房效果/交樓標(biāo)準(zhǔn)展示項(xiàng)目品牌類：發(fā)展商品牌/專業(yè)陣容/前期推廣形象4）、價(jià)格形成具體定價(jià)在確定了整體均價(jià)的基礎(chǔ)之上我司將對(duì)本項(xiàng)目各套住房進(jìn)行了仔細(xì)的分析、評(píng)價(jià)。 二、營(yíng)銷推廣思路營(yíng)銷推廣的思路來(lái)源于市場(chǎng)，更來(lái)源于客戶。反觀淮南房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)銷售狀況，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。商業(yè)部分：全能商鋪，財(cái)富引擎釋義：坐擁廣場(chǎng)路，依托市新體育中心，憑借地段、配套優(yōu)勢(shì)，可導(dǎo)入餐飲、休閑娛樂(lè)等多樣商業(yè)業(yè)態(tài)；隨之而來(lái)的160%使用率產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，適應(yīng)多樣商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，構(gòu)筑財(cái)富創(chuàng)造動(dòng)力引擎。在一篇平面廣告上，反映為三者所占篇幅比例相當(dāng)。（五）、推進(jìn)策略項(xiàng)目引導(dǎo)形象塑造品牌建立情感訴求產(chǎn)品賣點(diǎn)品牌提升進(jìn)度拉動(dòng)SP\PR互動(dòng)品牌銷售慣性銷售理性訴求投資熱點(diǎn)導(dǎo)入期 預(yù)熱期 認(rèn)籌期 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 寫(xiě)字樓開(kāi)盤第五部分 營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案一、營(yíng)銷推廣重要節(jié)點(diǎn)示意圖6月20住宅認(rèn)籌日10月18寫(xiě)字樓開(kāi)盤8月8住宅開(kāi)盤5月3月二、時(shí)間階段劃分第一階段：— 項(xiàng)目導(dǎo)入期在該階段，主要通過(guò)戶外廣告、公交廣告，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目靚相，將精心提煉的項(xiàng)目形象以凝練、生動(dòng)的語(yǔ)言進(jìn)行廣泛傳播，為項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)熱階段做好全面準(zhǔn)備。在此期間，借助大環(huán)境各種活動(dòng)與房地產(chǎn)大市場(chǎng)升值，使項(xiàng)目住宅、辦公部分在階段達(dá)到銷售速度與銷售利潤(rùn)的“雙贏”，并深度積累商業(yè)客戶資源。 階段推廣說(shuō)明：此階段的推廣重點(diǎn)在于迅速打響「信誼置地廣場(chǎng)」的知名度，讓目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)生認(rèn)知，讓市場(chǎng)了解本案。 公交廣告公交廣告對(duì)于開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目形象的建立起著十分重要的作用，因考慮廣告的流動(dòng)性，有效選擇公交媒體進(jìn)行推廣，為有效建立項(xiàng)目形象的關(guān)鍵。216。ii. 活動(dòng)名稱216。□地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場(chǎng)□內(nèi)容：轉(zhuǎn)盤積分活動(dòng)。具體推廣實(shí)施A. 廣告計(jì)劃i. 廣告總體安排媒體投放時(shí)間投放內(nèi)容具體投放選擇備 注戶外廣告牌—項(xiàng)目整體形象宣傳主要商圈公交車體—項(xiàng)目整體形象宣傳31/110/210等候車亭燈箱—項(xiàng)目整體形象宣傳龍湖路/洞山路/朝陽(yáng)路等報(bào)紙廣告—產(chǎn)品賣點(diǎn)amp。認(rèn)籌公告產(chǎn)品篇附軟文《新安晚報(bào)》6月中旬整版配套篇amp。 1)6月7日8日高考送“清涼”活動(dòng)□目的：有效塑造開(kāi)發(fā)商企業(yè)及品牌形象?！蹙唧w執(zhí)行方案將做個(gè)案提報(bào)216。具體推廣實(shí)施A. 廣告計(jì)劃i. 廣告總體安排媒體投放時(shí)間投放內(nèi)容具體投放選擇備 注戶外廣告牌—住宅熱銷amp。 報(bào)紙廣告本階段的報(bào)紙廣告以硬廣告為主，可以采用“軟廣硬做”形式，以此深度解析項(xiàng)目賣點(diǎn)，闡述產(chǎn)品的居住投資價(jià)值，對(duì)銷售產(chǎn)生直接促進(jìn)作用，并為辦公開(kāi)盤鋪墊。ii. 活動(dòng)名稱216。 9月房展會(huì)□時(shí)間：9月初□目的：在房展會(huì)上亮相，可以有效吸引一部分購(gòu)房客戶，這是與其它樓盤進(jìn)行很好對(duì)比的一個(gè)重頭戲。216。216?！醯攸c(diǎn)：信誼賓館□內(nèi)容：辦公開(kāi)盤剪彩儀式、小型文藝演出、認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。 階段推廣說(shuō)明：經(jīng)過(guò)前期大范圍的廣告宣傳，項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)商的形象得到廣泛的推廣，并且住宅、辦公實(shí)現(xiàn)了較好銷售態(tài)勢(shì)。針對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買人群，選擇適宜的DM，其成本比報(bào)紙廣告低，由于其突出的定向廣告作用，從而擁有較好的廣告效果。所以，此時(shí)購(gòu)買力較為平淡。信誼置地廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣總控圖階段時(shí)間信誼銷售部三景劃完成時(shí)間住宅部分商業(yè)部分第一階段：準(zhǔn)備期２月提供項(xiàng)目擴(kuò)初圖紙商業(yè)平面布局及劃分落實(shí)項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃告項(xiàng)目整體VI體系及物料設(shè)計(jì)2月上旬第二階段：導(dǎo)入期３月銷售物料制作媒體采購(gòu)與廣告發(fā)布整體商業(yè)核心價(jià)值及形象樹(shù)立階段廣告推廣計(jì)劃住宅推廣主題：值得收藏一生的尊榮華宅辦公推廣主題：1+1+1＞3 引爆生態(tài)辦公高效商業(yè)推廣主題：全能商鋪，財(cái)富引擎階段媒體執(zhí)行計(jì)劃戶外媒體設(shè)計(jì)建議：⑴戶外廣告⑵公交廣告；4階段方案：⑴階段SP活動(dòng)＆PR活動(dòng)計(jì)劃⑵4月報(bào)紙廣告及軟文系列設(shè)計(jì)3月上旬第三階段：預(yù)熱期４月置業(yè)會(huì)積分計(jì)劃啟動(dòng)儲(chǔ)備住宅意向客戶針對(duì)大企業(yè)投資客戶進(jìn)行市場(chǎng)拓展，拓展“LOFT生態(tài)辦公”的銷售營(yíng)銷策略：住宅主推，輔助商業(yè)進(jìn)展信息SP 活動(dòng)：置業(yè)會(huì)活動(dòng)報(bào) 紙：5月報(bào)紙廣告系列設(shè)計(jì)5月軟文系列設(shè)計(jì)５月 SP活動(dòng)報(bào)紙、電視字幕、網(wǎng)絡(luò)、廣播媒體廣告支持PR招商洽談會(huì)活動(dòng)梳理意向投資客戶，挖掘意向購(gòu)買客戶營(yíng)銷策略：住宅主推，輔助商業(yè)進(jìn)展信息SP 活動(dòng)：置業(yè)會(huì)活動(dòng)PR 活動(dòng)：信誼業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)報(bào) 紙：6月報(bào)紙。 信誼業(yè)主圣誕嘉年華□時(shí)間：12月26日□地點(diǎn)：信誼賓館□內(nèi)容：成交客戶，文藝演出、抽獎(jiǎng)活動(dòng)。媒體投放時(shí)間形式商業(yè)訴求主題辦公訴求主題備 注《淮河早報(bào)》11月上旬整版投資篇促銷篇附軟文《安徽市場(chǎng)報(bào)》11月上旬整版投資篇投資篇附軟文《新安晚報(bào)》11中旬整版投資篇投資篇附軟文《淮河早報(bào)》12月下旬整版開(kāi)盤篇促銷篇附軟文《安徽市場(chǎng)報(bào)》12月下旬整版開(kāi)盤篇促銷篇附軟文216。 階段目的：通過(guò)多樣推廣手段，保持項(xiàng)目持續(xù)銷售態(tài)勢(shì)216。ii. 活動(dòng)名稱216。 電視廣告進(jìn)入辦公銷售旺季，電視廣告更明顯的作用為直接促進(jìn)銷售。 階段任務(wù)：住宅強(qiáng)銷，辦公開(kāi)盤216?！醯攸c(diǎn)：信誼賓館□內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)文藝演出，現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)誼活動(dòng)。216。辦公認(rèn)購(gòu)更改廣播文稿網(wǎng)絡(luò)廣告開(kāi)盤前后一周住宅熱銷amp。216。 信誼業(yè)主家庭文藝比賽□目的：發(fā)揮口碑營(yíng)銷作用，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。媒體投放時(shí)間形式主題備 注淮南電視臺(tái)——滾動(dòng)字幕認(rèn)籌公告一周淮南交通廣播6月——7月廣播稿認(rèn)籌公告三個(gè)月淮南房地產(chǎn)交易網(wǎng)——橫幅認(rèn)籌公告一周短信——B. PR活動(dòng)計(jì)劃i. 活動(dòng)目的 通過(guò)系列活動(dòng)，發(fā)揮圈層營(yíng)銷作用，深度挖掘潛在購(gòu)房客戶，盡可能轉(zhuǎn)化認(rèn)籌客戶，為項(xiàng)目開(kāi)盤做準(zhǔn)備。媒體投放時(shí)間形式住宅訴求主題辦公訴求主題備 注《淮河早報(bào)》6月上旬整版住宅配套篇amp。216。C. SP活動(dòng)計(jì)劃i. 活動(dòng)目的 ii. 活動(dòng)名稱216。媒體投放時(shí)間形式住宅訴求主題辦公訴求主題備 注《淮河早報(bào)》4月中旬整版住宅形象篇辦公形象篇附軟文《礦工報(bào)》4月下旬整版住宅形象篇辦公形象篇附軟文《淮河早報(bào)》5月上旬整版住宅地段篇辦公形象篇附軟文《新安晚報(bào)》5月上旬整版住宅地段篇辦公形象篇附軟文《淮河早報(bào)》5月中旬整版住宅認(rèn)籌篇辦公形象篇附軟文《礦工報(bào)》5月下旬整版住宅認(rèn)籌篇辦公形象篇附軟文B. PR活動(dòng)計(jì)劃i. 活動(dòng)目的 為項(xiàng)目進(jìn)行推廣造勢(shì)，使得項(xiàng)目具有廣泛的社會(huì)知名度與美譽(yù)度，通過(guò)信誼置業(yè)會(huì)積分計(jì)劃啟動(dòng)活動(dòng)，積累潛在amp。216。 戶外廣告戶外廣告對(duì)于開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目形象的建立起著十分重要的作用，因考慮廣告的時(shí)效性，在項(xiàng)目前期推廣，有效選擇戶外等媒體進(jìn)行宣傳，為有效建立項(xiàng)目形象的關(guān)鍵。 階段任務(wù)：為項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)熱階段做好鋪墊。在該階段，必須在開(kāi)盤熱銷的基礎(chǔ)上繼續(xù)制造市場(chǎng)關(guān)注度，并再次掀起銷售熱潮并達(dá)到銷售高峰，實(shí)現(xiàn)銷售速度的目標(biāo)與開(kāi)發(fā)商的資金回籠，與此同時(shí)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)移到商業(yè)、辦公部分方面，為商業(yè)開(kāi)盤準(zhǔn)備。差異性原則：體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，和區(qū)別于對(duì)手的核心賣點(diǎn)。簡(jiǎn)單而言，落實(shí)到一篇平面廣告上，住宅、商業(yè)、辦公所占篇幅不同。（二）、廣告總精神住宅部分：值得收藏一生的尊榮華宅釋義：作為信誼“頤園系”升級(jí)版產(chǎn)品，為項(xiàng)目最后的精華之作，因絕版價(jià)值而值得收藏；依托廣場(chǎng)路地段、市新體育中心配套等優(yōu)質(zhì)資源，因稀缺價(jià)值而值得收藏；以項(xiàng)目自身的商業(yè)、辦公部分，構(gòu)筑不可比擬的居住價(jià)值、投資價(jià)值，故值得收藏；辦公部分：1+1+1＞3 引爆生態(tài)辦公高效釋義：1代表住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)形態(tài)，三種形態(tài)組合，對(duì)于辦公部分引爆更多價(jià)值能量。根據(jù)淮南房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)銷售情況，以及結(jié)合本案自身特點(diǎn)來(lái)看，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理推廣前提下，信誼置地廣場(chǎng)住宅部分可以實(shí)現(xiàn)“短、平、快”的銷售態(tài)勢(shì)。以信誼置地廣場(chǎng)項(xiàng)目而言，能經(jīng)歷未來(lái)市場(chǎng)的不可預(yù)期考驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)良性的開(kāi)發(fā)、銷售狀態(tài)，資金的快速回籠，對(duì)于企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展至關(guān)重要。均價(jià)的確定市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的常用方法，此種定價(jià)直接反應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；市場(chǎng)比較法將需要定價(jià)的對(duì)象與其在定價(jià)期間發(fā)生交易的類似成交案例進(jìn)行比較，再對(duì)這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價(jià)格的方法；在房地產(chǎn)定價(jià)方法中,市場(chǎng)比較法側(cè)重考慮市場(chǎng)狀況，在此成為首選方法。 較注重投資風(fēng)險(xiǎn)，看重品牌實(shí)力216。 要求交通方便，配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚，人流量較大216。 長(zhǎng)期居住，對(duì)該片區(qū)有較強(qiáng)的認(rèn)同感；216。銷控最大的作用在于維持整個(gè)銷售系統(tǒng)的平衡及達(dá)到利潤(rùn)最大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前在與貴司的具體溝通中，鑒于對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用的節(jié)約，針對(duì)商業(yè)部分的銷售模式將采取先銷售后招商作為首選。 休閑娛樂(lè)餐飲類，此類業(yè)態(tài)為招商首選。216。一般原則是