【正文】 了相應的具體執(zhí)行方案。111月份，%；電力、%。111月份，%。111月份，%，比今年一季度、上半年、。 批零貿(mào)易業(yè)發(fā)揮主導作用，限額以上企業(yè)快速增長　　1—11月份全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，%，%，成為消費品市場快速增長的主導力量。216。 家用電器和音像器材類商品再度熱銷　　隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏加快和家用電器產(chǎn)品功能多樣化的增多，家用電器和音像器材類商品再度熱銷，成為消費亮點。%。%，淮南增幅低于全省1個百分點，消費品市場增長的潛力有待進一步挖掘。10月份我市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長，但是增幅較上月和去年同期都有所回落；新開工面積增長較快,在其帶動下施工面積改變前期下降態(tài)勢，有一定幅度增長；受在建項目工期較長的影響竣工面積下降幅度較大；銷售情況一改前一階段旺銷勢頭，增速大幅下滑；商品房空置量較大。,%，,%；,%，,%。當月銷售面積有所下降。 客戶分析主要購房群體為：礦業(yè)集團職工、電力系統(tǒng)員工、私營業(yè)主、公務員 2. 淮南房地產(chǎn)住宅市場交易情況2008年1—12月份淮南房地產(chǎn)住宅市場銷售均價走勢圖2008年1—12月淮南房地產(chǎn)住宅市場銷售套數(shù)走勢圖2008年1—12月淮南房地產(chǎn)住宅市場銷售面積走勢圖小結(jié):2009年，在08年的政策利好的支持下，以及新的貸款利率的執(zhí)行、二套房政策的促動，二次置業(yè)及改善住房市場將得到釋放。依托占據(jù)廣場路地段，以及依市新體育中心的地段優(yōu)勢，以第三產(chǎn)業(yè)為主導的寫字樓市場需求逐漸增加，因此，預計未來可能形成類似休閑商務區(qū)（RBD）。從商圈的構(gòu)成以及商業(yè)的布局來看，以龍湖中路為主軸，向外輻射至朝陽路、國慶路、學院路以及部分人民路。n 從市場的需求狀況來看，市場需求較弱，銷售壓力較大。區(qū)域在售商業(yè)個案分析新天地中央廣場 位于朝陽中路【龍湖中學對面】總建面：約50000㎡、單體；目前在售小戶型公寓『毛坯』、loft『公寓式寫字樓』及底層5F商業(yè)招商。其中，13層為商業(yè)。區(qū)域人流大，但消費能力偏低，投資者會因為經(jīng)營狀況差而考慮別處商業(yè)。迎接挑戰(zhàn)以綜合體下全能型商鋪定位突出商業(yè)性質(zhì)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化營銷。因此，將這類投資型客戶群體中核心客戶集中為周轉(zhuǎn)不靈、經(jīng)營不善之類中小型企業(yè)。有效是商業(yè)運作的重點難點，具體可表現(xiàn)為商鋪的經(jīng)營利潤率高低。（三）、定位總結(jié)綜上所述，本項目的核心定位是：高標準配套適合中高檔次贏利經(jīng)營的全能型商鋪核心理念：定位優(yōu)勢特征：n 承接了該區(qū)域城市化面貌n 緊扣了區(qū)域商業(yè)發(fā)展的方向特征——商服物業(yè)經(jīng)營職能的全能化n 強力打造中心區(qū)高檔商業(yè)物業(yè)形象n 彰顯項目廣場路地段的商業(yè)價值和其保值增值性n 符合片區(qū)消費者新時尚高品位消費理念，能引導消費者并強力挖掘拓展市場潛在消費群（四）、商場成功的必備條件一個商場的成功所需要的幾方面配合合商場成功基本要素商場外部條件商場市場定位商場營銷推廣策略商場管理服務經(jīng)營者的實力 其中商場管理服務素質(zhì)和經(jīng)營者是否具有實力、有信譽的商家乃商場成敗的關鍵因素。西餐可以考慮如季諾休閑餐飲（意大利）、阿根廷烤肉，韓國料理等。考慮銷售模式對對后期銷售工作能否順利開展產(chǎn)生較大影響，因此，在先銷售后招商銷售模式基礎上，再對商業(yè)銷售提出以下建議，并以次促進商業(yè)銷售工作順利進行。因此，建議可以采取在一層挑選一套商鋪與二層局部做捆綁式銷售，以解決二層局部銷售問題。216。 開發(fā)商的忠實跟隨者（主要以本案住宅、寫字樓客戶為主）216。 看好片區(qū)整體升值潛力216。評定指標：a) 客戶重疊程度 b) 和項目距離的遠近2）、確定權重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標客戶相似，銷售期重合3）、打分29項比準指標：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性規(guī)劃設計指標類：項目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比/園林規(guī)劃/會所規(guī)劃/梯戶比/實用率/設備及智能化戶型結(jié)構(gòu)類：實用性/采光通風/贈送面積/戶型創(chuàng)新景觀及視野：景觀內(nèi)容/景觀面寬品質(zhì)展示類：建筑外觀/園林效果/公共部分品質(zhì)/物管形象/樣板房效果/交樓標準展示項目品牌類：發(fā)展商品牌/專業(yè)陣容/前期推廣形象4）、價格形成具體定價在確定了整體均價的基礎之上我司將對本項目各套住房進行了仔細的分析、評價。 二、營銷推廣思路營銷推廣的思路來源于市場，更來源于客戶。反觀淮南房地產(chǎn)商業(yè)市場銷售狀況，區(qū)域市場競爭較為激烈。商業(yè)部分：全能商鋪，財富引擎釋義：坐擁廣場路，依托市新體育中心，憑借地段、配套優(yōu)勢，可導入餐飲、休閑娛樂等多樣商業(yè)業(yè)態(tài)；隨之而來的160%使用率產(chǎn)品優(yōu)勢，適應多樣商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營，構(gòu)筑財富創(chuàng)造動力引擎。在一篇平面廣告上，反映為三者所占篇幅比例相當。（五）、推進策略項目引導形象塑造品牌建立情感訴求產(chǎn)品賣點品牌提升進度拉動SP\PR互動品牌銷售慣性銷售理性訴求投資熱點導入期 預熱期 認籌期 開盤強銷期 寫字樓開盤第五部分 營銷推廣執(zhí)行方案一、營銷推廣重要節(jié)點示意圖6月20住宅認籌日10月18寫字樓開盤8月8住宅開盤5月3月二、時間階段劃分第一階段：— 項目導入期在該階段，主要通過戶外廣告、公交廣告，實現(xiàn)項目靚相，將精心提煉的項目形象以凝練、生動的語言進行廣泛傳播，為項目進入預熱階段做好全面準備。在此期間，借助大環(huán)境各種活動與房地產(chǎn)大市場升值，使項目住宅、辦公部分在階段達到銷售速度與銷售利潤的“雙贏”，并深度積累商業(yè)客戶資源。 階段推廣說明：此階段的推廣重點在于迅速打響「信誼置地廣場」的知名度，讓目標客戶對項目的產(chǎn)生認知，讓市場了解本案。 公交廣告公交廣告對于開發(fā)商與項目形象的建立起著十分重要的作用，因考慮廣告的流動性，有效選擇公交媒體進行推廣，為有效建立項目形象的關鍵。216。ii. 活動名稱216?！醯攸c：銷售現(xiàn)場□內(nèi)容：轉(zhuǎn)盤積分活動。具體推廣實施A. 廣告計劃i. 廣告總體安排媒體投放時間投放內(nèi)容具體投放選擇備 注戶外廣告牌—項目整體形象宣傳主要商圈公交車體—項目整體形象宣傳31/110/210等候車亭燈箱—項目整體形象宣傳龍湖路/洞山路/朝陽路等報紙廣告—產(chǎn)品賣點amp。認籌公告產(chǎn)品篇附軟文《新安晚報》6月中旬整版配套篇amp。 1)6月7日8日高考送“清涼”活動□目的：有效塑造開發(fā)商企業(yè)及品牌形象?！蹙唧w執(zhí)行方案將做個案提報216。具體推廣實施A. 廣告計劃i. 廣告總體安排媒體投放時間投放內(nèi)容具體投放選擇備 注戶外廣告牌—住宅熱銷amp。 報紙廣告本階段的報紙廣告以硬廣告為主，可以采用“軟廣硬做”形式，以此深度解析項目賣點，闡述產(chǎn)品的居住投資價值，對銷售產(chǎn)生直接促進作用，并為辦公開盤鋪墊。ii. 活動名稱216。 9月房展會□時間：9月初□目的：在房展會上亮相，可以有效吸引一部分購房客戶，這是與其它樓盤進行很好對比的一個重頭戲。216。216?！醯攸c：信誼賓館□內(nèi)容：辦公開盤剪彩儀式、小型文藝演出、認購活動。 階段推廣說明：經(jīng)過前期大范圍的廣告宣傳，項目與開發(fā)商的形象得到廣泛的推廣，并且住宅、辦公實現(xiàn)了較好銷售態(tài)勢。針對項目的購買人群，選擇適宜的DM，其成本比報紙廣告低，由于其突出的定向廣告作用，從而擁有較好的廣告效果。所以，此時購買力較為平淡。信誼置地廣場營銷推廣總控圖階段時間信誼銷售部三景劃完成時間住宅部分商業(yè)部分第一階段：準備期２月提供項目擴初圖紙商業(yè)平面布局及劃分落實項目整體營銷策劃告項目整體VI體系及物料設計2月上旬第二階段：導入期３月銷售物料制作媒體采購與廣告發(fā)布整體商業(yè)核心價值及形象樹立階段廣告推廣計劃住宅推廣主題：值得收藏一生的尊榮華宅辦公推廣主題：1+1+1＞3 引爆生態(tài)辦公高效商業(yè)推廣主題：全能商鋪，財富引擎階段媒體執(zhí)行計劃戶外媒體設計建議：⑴戶外廣告⑵公交廣告；4階段方案：⑴階段SP活動＆PR活動計劃⑵4月報紙廣告及軟文系列設計3月上旬第三階段：預熱期４月置業(yè)會積分計劃啟動儲備住宅意向客戶針對大企業(yè)投資客戶進行市場拓展，拓展“LOFT生態(tài)辦公”的銷售營銷策略：住宅主推，輔助商業(yè)進展信息SP 活動：置業(yè)會活動報 紙：5月報紙廣告系列設計5月軟文系列設計５月 SP活動報紙、電視字幕、網(wǎng)絡、廣播媒體廣告支持PR招商洽談會活動梳理意向投資客戶，挖掘意向購買客戶營銷策略：住宅主推，輔助商業(yè)進展信息SP 活動：置業(yè)會活動PR 活動：信誼業(yè)主聯(lián)誼活動報 紙：6月報紙。 信誼業(yè)主圣誕嘉年華□時間：12月26日□地點：信誼賓館□內(nèi)容：成交客戶，文藝演出、抽獎活動。媒體投放時間形式商業(yè)訴求主題辦公訴求主題備 注《淮河早報》11月上旬整版投資篇促銷篇附軟文《安徽市場報》11月上旬整版投資篇投資篇附軟文《新安晚報》11中旬整版投資篇投資篇附軟文《淮河早報》12月下旬整版開盤篇促銷篇附軟文《安徽市場報》12月下旬整版開盤篇促銷篇附軟文216。 階段目的：通過多樣推廣手段，保持項目持續(xù)銷售態(tài)勢216。ii. 活動名稱216。 電視廣告進入辦公銷售旺季，電視廣告更明顯的作用為直接促進銷售。 階段任務：住宅強銷，辦公開盤216?！醯攸c：信誼賓館□內(nèi)容：現(xiàn)場產(chǎn)品說明會，現(xiàn)場文藝演出，現(xiàn)場聯(lián)誼活動。216。辦公認購更改廣播文稿網(wǎng)絡廣告開盤前后一周住宅熱銷amp。216。 信誼業(yè)主家庭文藝比賽□目的：發(fā)揮口碑營銷作用，擴大項目知名度。媒體投放時間形式主題備 注淮南電視臺——滾動字幕認籌公告一周淮南交通廣播6月——7月廣播稿認籌公告三個月淮南房地產(chǎn)交易網(wǎng)——橫幅認籌公告一周短信——B. PR活動計劃i. 活動目的 通過系列活動，發(fā)揮圈層營銷作用，深度挖掘潛在購房客戶，盡可能轉(zhuǎn)化認籌客戶，為項目開盤做準備。媒體投放時間形式住宅訴求主題辦公訴求主題備 注《淮河早報》6月上旬整版住宅配套篇amp。216。C. SP活動計劃i. 活動目的 ii. 活動名稱216。媒體投放時間形式住宅訴求主題辦公訴求主題備 注《淮河早報》4月中旬整版住宅形象篇辦公形象篇附軟文《礦工報》4月下旬整版住宅形象篇辦公形象篇附軟文《淮河早報》5月上旬整版住宅地段篇辦公形象篇附軟文《新安晚報》5月上旬整版住宅地段篇辦公形象篇附軟文《淮河早報》5月中旬整版住宅認籌篇辦公形象篇附軟文《礦工報》5月下旬整版住宅認籌篇辦公形象篇附軟文B. PR活動計劃i. 活動目的 為項目進行推廣造勢，使得項目具有廣泛的社會知名度與美譽度，通過信誼置業(yè)會積分計劃啟動活動，積累潛在amp。216。 戶外廣告戶外廣告對于開發(fā)商與項目形象的建立起著十分重要的作用，因考慮廣告的時效性，在項目前期推廣，有效選擇戶外等媒體進行宣傳，為有效建立項目形象的關鍵。 階段任務：為項目進入預熱階段做好鋪墊。在該階段，必須在開盤熱銷的基礎上繼續(xù)制造市場關注度，并再次掀起銷售熱潮并達到銷售高峰，實現(xiàn)銷售速度的目標與開發(fā)商的資金回籠，與此同時項目營銷推廣重點應轉(zhuǎn)移到商業(yè)、辦公部分方面，為商業(yè)開盤準備。差異性原則：體現(xiàn)項目的獨特優(yōu)勢，和區(qū)別于對手的核心賣點。簡單而言，落實到一篇平面廣告上，住宅、商業(yè)、辦公所占篇幅不同。（二）、廣告總精神住宅部分：值得收藏一生的尊榮華宅釋義：作為信誼“頤園系”升級版產(chǎn)品，為項目最后的精華之作，因絕版價值而值得收藏；依托廣場路地段、市新體育中心配套等優(yōu)質(zhì)資源，因稀缺價值而值得收藏；以項目自身的商業(yè)、辦公部分，構(gòu)筑不可比擬的居住價值、投資價值，故值得收藏；辦公部分：1+1+1＞3 引爆生態(tài)辦公高效釋義：1代表住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)形態(tài)，三種形態(tài)組合，對于辦公部分引爆更多價值能量。根據(jù)淮南房地產(chǎn)住宅市場銷售情況，以及結(jié)合本案自身特點來看，在對項目進行合理推廣前提下，信誼置地廣場住宅部分可以實現(xiàn)“短、平、快”的銷售態(tài)勢。以信誼置地廣場項目而言，能經(jīng)歷未來市場的不可預期考驗，實現(xiàn)良性的開發(fā)、銷售狀態(tài)，資金的快速回籠，對于企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展至關重要。均價的確定市場比較法是房地產(chǎn)項目定價的常用方法，此種定價直接反應市場競爭；市場比較法將需要定價的對象與其在定價期間發(fā)生交易的類似成交案例進行比較，再對這些類似房地產(chǎn)的價格做適當?shù)男拚?，以此確定客觀合理價格的方法；在房地產(chǎn)定價方法中,市場比較法側(cè)重考慮市場狀況，在此成為首選方法。 較注重投資風險，看重品牌實力216。 要求交通方便，配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚，人流量較大216。 長期居住，對該片區(qū)有較強的認同感；216。銷控最大的作用在于維持整個銷售系統(tǒng)的平衡及達到利潤最大目標的實現(xiàn)。當前在與貴司的具體溝通中，鑒于對項目營銷推廣費用的節(jié)約，針對商業(yè)部分的銷售模式將采取先銷售后招商作為首選。 休閑娛樂餐飲類，此類業(yè)態(tài)為招商首選。216。一般原則是