【正文】 安全檢查員，制定消防安全規(guī)章，杜絕火災隱患。對該項目的勘察、設計和建筑工程、安裝工程、建設監(jiān)理、設備采購將嚴格按照國家和某某市有關招投標規(guī)定確定招標范圍、招標組織形式和招標方式，報請某某市發(fā)展改革委員會核準后嚴格遵照執(zhí)行。（3）土地出讓金按國土利通字（20051）第85號規(guī)定的標準估算。各項估算標準及方法：①土地費用土地費用包括征地拆遷安置費和土地出讓金。④工程保險費承建項目在建設期間，依據(jù)《保險法》實施工程保險所需費用?；绢A備費以固定資產(chǎn)費用、無形資產(chǎn)費用、遞延資產(chǎn)費用之和扣除土地征用及拆遷補償費、土地使用權(quán)出讓金為基數(shù)，按照基本預備費率8%計算。其中： 萬元， 萬元（其中， 萬元）， 萬元，流動資金3000萬元人民幣。表833．基準收益率按8%計算。月）500封閉式公寓*45000/22700*出售元/建筑平米20000/18000*地下機房10000月）300注：封閉式公寓部分在項目資金籌措階段已以優(yōu)先購買權(quán)式信托方式以18000元/。1. 水電費用取出租營業(yè)收入的2%， 萬元。5．管理費用按出租收入的5%計算。1．營業(yè)稅及附加：項目銷售收入應交納營業(yè)稅及附加，%。敏感性分析分別考慮總投資、營業(yè)收入、經(jīng)營成本等因素進行單因素敏感性分析，分析結(jié)果如表92所示。結(jié)論1．某飯店作為2008年某某奧運會的總部飯店，現(xiàn)有設施明顯不足，現(xiàn)有服務功能難以滿足奧運會期間的需要。5．該項目建設內(nèi)容及功能區(qū)分配與奧運會期間的使用緊密配合，同時彌補了某飯店設施不足的問題，也完善了某某地區(qū)的商業(yè)功能，建設內(nèi)容是合理的。4．地區(qū)有較好的基礎設施條件，各項市政設施均可滿足項目使用需要。分析結(jié)果表明，本項目抗風險能力較強。七、財務分析各稅種均按現(xiàn)行稅務制度的規(guī)定計取。具體計算詳見附表4“固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及長期待攤費用估算表”。 萬元；以后年度：90%。酒店式公寓41000出租月租金（元/平方米 財務評價一、測算說明1．本測算根據(jù)國家計委及建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第二版進行。 萬元?；绢A備費指在可行性研究階段難以預料的費用。根據(jù)《關于印發(fā)建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》（計價格[1999]1283號及《關于建設項目前期工作咨詢收費的補充通知》， 萬元；③工程監(jiān)理費根據(jù)工程建設監(jiān)理收費標準，%,%。 萬元。 投資估算及資金籌措一、投資估算1．投資估算編制依據(jù)（1）該項目投資估算結(jié)合國內(nèi)及某某市具體情況，參照同類工程實際價格進行。二、項目進度安排本項目建設工期計劃為兩年，建設進度擬安排如下:另外，大廈還將配備一支訓練有素的保安員隊伍。 本項目在施工過程中，可能產(chǎn)生的火災隱患主要為工人違章操作，電器設備使用不當、失修等。 4．手提式滅火系統(tǒng) （2）室內(nèi)消火栓 在建筑的首層設消防控制中心。建筑外部四周設計環(huán)行消防通道，內(nèi)部結(jié)合建筑功能設計消防樓梯和消防電梯。 此外，在保證擬定面積的環(huán)境綠化的前提下，盡量提高綠化的質(zhì)量和名木古樹的保護，加強其景觀效能。車庫排風口設在空氣流通的地方，并安裝廢氣凈化、分離等設施，以保證排放的氣體達到國家排放標準。洗滌淋浴廢水等進入該建筑中水回用系統(tǒng)。 3．配電室、設備機房及地下車庫設機械送排風系統(tǒng)。 （5）與電氣設計有關的設備及能源管理、有線電視、廣播音響等采用樓宇自控系統(tǒng)（BAS），除與安保、消防有關的用電及設備由安保、消防報警獨立控制自成系統(tǒng)外，所有變配電設備、總照明箱主開關、環(huán)境溫度、空調(diào)通風、水泵、電梯以及有線電視、廣播音響等均接入自控系統(tǒng)進行統(tǒng)一監(jiān)控、調(diào)節(jié)，并做到資料記錄、設備保養(yǎng)提示等。 （3）冷水機組、冷凍泵組、冷卻泵組、供熱機組等采用放射式配電，由低壓柜直接供電。要求所有接地保護線與工作零線嚴格絕緣分開。 另外設置一事故母線段，平時由市電供電，當變壓器均發(fā)生故障停電時，柴油發(fā)電機能在15秒內(nèi)自動起動，保證重要負荷用電。 7．樓梯間及消防電梯前室均設置機械加壓送風系統(tǒng)。 2．由市政給水管網(wǎng)引入兩條DN200給水干管，在建筑物外成環(huán)狀布置，并設置地下式室外消火栓。（一）消防系統(tǒng)衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風設施， 110/220V 電源插座，電話副機，吹風機和體重稱。各建筑單位功能分配表地上/地下功能建筑面積（平方米）所屬地塊或?qū)訑?shù)地上商業(yè)50000E3地塊酒店式公寓41000E4地塊會議4000E4地塊封閉式公寓45000E5地塊地下機房10000－2層停車庫60000－－4層管理用房10000－2層商業(yè)40000－1層四、建筑方案本項目位于某某市著名的某某商業(yè)繁華地帶，建成后將成為久負盛名的某飯店的一個組成部分，因此在其建筑方案的設計中不但要考慮該大廈的使用功能的合理性，還要考慮其建筑形式的藝術(shù)性以及該大廈與周圍環(huán)境、周邊建筑的協(xié)調(diào)呼應。該項目的建設應遵循以下指導思想：（1）立足2008年奧運會，按現(xiàn)代化水平進行設計，并滿足今后一個較長時間內(nèi)的使用要求；（2）本項目設計在滿足該建筑的功能的前提下，應充分體現(xiàn)時代氣息及鮮明特色，力求使本項目成為與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的標志性建筑；（3）建筑設計中應充分考慮如何處理好建筑本體、與之相鄰的某飯店建筑群體以及與某某商業(yè)街的環(huán)境氛圍彼此間的呼應、相互共存的關系；（4）由于地處繁華的某某地區(qū)，特別是某某商業(yè)街已規(guī)劃為步行街，應處理好本項目的交通組織，充分利用地下空間，減少人流、車流的交叉。7．交通：項目北側(cè)為規(guī)劃路，南側(cè)為霞公府街，東為某某大街，西是華龍街。項目用電供應在EEE5地塊改造時統(tǒng)一考慮。本項目可直接利用這些市政公用設施。大明眼鏡店大明眼鏡公司奧士凱賓館東城區(qū)房管局項目拆遷方案如表4－1所示。本項目所在地某某地區(qū)地理位置極為優(yōu)越，商業(yè)繁榮，交通便利，周邊各種配套設施齊全，同區(qū)域公寓的需求旺盛。五、停車設施市場分析（一）某某市停車設施分析某某市現(xiàn)有機動車230萬輛，而停車泊位僅有110萬個，：1，某某市停車設施短缺嚴重，停車矛盾突出。某某富陽廣場地下休閑娛樂設施的租金價格為300美元/平米某某百貨商場和購物中心的租金范圍20—120美金/月/平方米，平均租金約為40美金/月/平方米；東方廣場的租金水平最高，最高達到260美金/月/平方米，其次為國貿(mào)商業(yè)城平均80—100美金/月/平方米。除了服務于內(nèi)部客戶和奧運大家庭，某飯店二期會議用房對外也將有很大的市場潛力。二、會議設施市場分析（一）某某市會議設施市場分析會議主要包括各種企事業(yè)單位舉辦的商務洽談會、產(chǎn)品展示發(fā)布會、新聞發(fā)布會、行業(yè)研討會、管理會議、娛樂聯(lián)歡會、階段總結(jié)會、內(nèi)部培訓會等。表31 參照項目的現(xiàn)行出租價格序號項目名稱位置出租價格（元/平米一些小型公司也將其作為商住使用，希冀在市中心或交通便捷地區(qū)生活，有傳統(tǒng)酒店的硬件配置，相當水準的上門服務，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務。比如，某飯店現(xiàn)有的會議室均與餐廳混用，缺乏專用會議設施，無法組織、舉行大型、高標準的會議，既損失了收入，又影響了某飯店的服務。本項目用地E號地塊是某某商業(yè)區(qū)整體改造范圍內(nèi)最后一塊未改造地塊，由于回遷量大等原因一直沒有進行改造，目前仍然有大量的低矮平房和年代較早的建筑，與某某地區(qū)整體環(huán)境很不適應。2．本項目的建設是某某商業(yè)區(qū)整體建設的需要。經(jīng)市政府研究同意，將某某商業(yè)區(qū)E3地塊與EE5地塊一并作為某飯店二期改擴建項目用地，項目名稱改為“某飯店二期改擴建項目”。 法人代表: 投資股份有限公司是在1993年由原國家計委的倡導和支持下，由國務院有關部門和部分省市政府投資公司共同出資組建的股份制企業(yè)，注冊資本為15650萬元人民幣，截至2004年3月，公司已增資擴股至80650萬元人民幣。某飯店是五星級飯店，隸屬于某某旅游集團有限責任公司。 某飯店創(chuàng)辦于1900年，解放后幾經(jīng)擴建，形成現(xiàn)有的東、中、西三座大樓的宏大規(guī)模。該公司依法繳納所得稅和提取各項基金后的利潤，按照出資各方在注冊資本中的比例進行分配。 5．建設規(guī)模：，；項目總建筑面積約26萬平方米，其中地上14萬平方米，地下12萬平方米。 3．項目建設合作單位：某某置業(yè)有限責任公司 財務評價... 32一、測算說明... 32二、收入測算... 32三、成本費用測算... 33四、稅金測算... 34五、利潤測算... 34六、企業(yè)公積金公益金... 34七、財務分析... 34八、不確定性分析... 35第十章錄第一章 市場分析... 8一、酒店式公寓市場分析... 8二、會議設施市場分析... 9三、商業(yè)設施市場分析... 10四、休閑娛樂設施市場分析... 10五、停車設施市場分析... 11六、 高檔公寓（出售）市場分析... 12第四章附件附件1首旅集團《關于合并某飯店二期兩項目并核準變更項目名稱及投資主體的請示》附件2 項目公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）》復印件附件3 項目公司投資三方《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《資信證明》、《企業(yè)簡介》復印件附件4 投資三方《合同書》附件5 某某市規(guī)劃委員會《規(guī)劃意見書》（含附件及附圖）附件6 某某市規(guī)劃委員會《建設用地規(guī)劃許可證》（含附件及附圖）附件7 某某市國土資源局《新征用地預審意見函》、《第三批協(xié)議出讓的經(jīng)營向項目用地清單》附件8 某某市國土資源局《地價水平通知單》（京國土利通字（20051）第85號）附件9 某某市環(huán)保局、國家環(huán)保局《建設項目環(huán)境影響報告表的批復函》附件10 某某市交通委員會《項目交通影響評價》論證意見和評價意見函附件11 某某市建設委員會《項目列入“2008”工程的函》附件12 原某某市發(fā)展計劃委員會、原國家發(fā)展計劃委員會對本項目的原批復文件附件13 項目拆遷方案附件14 某某市發(fā)改委報國家發(fā)改委《關于某飯店二期改擴建項目由某某市重新辦理核準手續(xù)的請示》 4．建設內(nèi)容：本項目為大型綜合服務配套設施，主要功能為高檔酒店式公寓、會議、商業(yè)和餐飲娛樂等。 平均年利潤總額=投資利潤率=平均年利潤/全部投資=%投資利稅率=（平均年利潤+稅金）/全部投資=%投資收益率=（平均年利潤+折舊與攤銷+利息支出）/全部投資=%稅后財務凈現(xiàn)值（IC=8%）= 萬元稅后內(nèi)部收