【正文】 、銘湖經(jīng)典、城市之光，其中榮和山水美地規(guī)模最大，占地約2100畝，總建筑面積約100萬平方米，其次是翡翠園，占地512畝，總建筑面積478888平方米，由50棟別墅、16棟多層、9棟小高層組成，規(guī)劃2166戶，目前均價3100元/平方米，已作為全國五個國家級康居示范工程之一，市場供應量較大，另外還有即將上市的南湖國際廣場、地王國際商務中心、山水綠都、左岸青園、城市花園等。通過調查：嶺南家園首次推出的單位，三房當天銷售85%以上，中天世紀花園整體上也比其四房好銷。(1)、樓盤分布東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周圍和民族大道延長線，以及青山路，分別分布著嶺南家園、中天世紀花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖經(jīng)典、佳和大廈、亞航財富中心、文德大廈、佳德鑫中檔次住宅均價：2000——2600元/㎡。從開發(fā)主體因素看：市場開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識落后，投入市場運營資本不足，對政府投入市政配套的依賴性較強，目前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺乏市場“霸主”。③城市向東發(fā)展，帶動、引導大部分“中產階級”遷移，新的住宅產品或環(huán)境是先富起來部分人的物質享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎上，此時的住宅市場產生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。恒大新城的成功就是在于其有絕大部分消費者能承受的價格上和環(huán)境的優(yōu)良。景觀優(yōu)，位置佳的土地資源供給稀缺，同時地價的急速提升，使得此類用地面積縮小，是導至高層住宅出現(xiàn)的因素之一。戶型一房（單間）二房三房四房其他面積（㎡）31－8784－110－－251186－209主區(qū)間面積31－53120－124110－134158－198　　　　　　　　　高層住宅市場供應量　　　□供應（套）分布南寧市高層住宅主要分布于市區(qū)、南湖邊緣及金湖廣場一帶，分別有外灘新城、交易場商業(yè)大廈、太陽廣場、陽光新都、江南香格里拉和東方明珠花園、南湖國際廣場、銘湖經(jīng)典、新城國際、時代麗都、亞航財富中心、佳德鑫水晶城、東方曼哈頓、地王國際商務中心。這些項目主要針對的客戶是本地市場，基本立足于本土的名人雅士、私企業(yè)主等客戶層面，但從購買別墅產品的消費者來看，非南寧人士亦有不少。目前市場對別墅的價格接受能力尚未過到高消費階層，別墅對絕大多數(shù)人來說尚是天方夜譚，可望不可及的住宅產品。目前南寧市場上的純寫字樓幾乎為1990－1998年建設并投入使用的寫字樓，并且絕大部分以出租為主。4)、辦公樓市場分析南寧經(jīng)濟進入了全面提速的發(fā)展階段，工業(yè)企業(yè)也得到逢勃發(fā)展，促使部分企業(yè)的壯大擴張，這時此部分企業(yè)需要功能齊全，檔次高的辦公場所，商務公寓擔負寫字樓的角色，既然市場需要辦公場所，商務公寓總體情況比較易銷，但純寫字樓沒有得到市場認可和接受。通知對取得別墅產品開發(fā)的土地資源是個利好消息，對提高別墅銷售價格非常有利，但目前南寧別墅幾乎集中于今后1－2年開發(fā)建設。值得一提的是南寧的別墅市場啟動不久，各種所謂的“別墅”項目就一轟而上，從經(jīng)濟型別墅到渡假型別墅到水岸別墅，從聯(lián)排到雙排到獨立，各項目良莠不齊，檔次落差大，令人眼花繚亂，造成市場上消費者感覺混亂和困惑。各種類型戶型的面積幅度比較大，相對集中的一房（單間）31－53平方米；二房120－124平方米；三房110－134平方米；四房158－198平方米。南寧的明珠——南湖風光無限好，和實公司開發(fā)的湖景花園憑借3000米的南湖景觀，賣了個均價3200元/㎡以上的好價格。市場競爭激烈，價格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。 各類型物業(yè)市場分析1)、多層、小高層住宅市場分析——概況①社會經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的增加，消費水平的提高，對生活質量的要求也比較講究，追求一種舒適的居住環(huán)境。從國家到地方政府的“大投入”，使房地產市場進入“快車道”。(2)、樓盤價格。依據(jù)對北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達城市房地產市場歷程研究經(jīng)驗，我們認為南寧市房地產市場走向規(guī)范只需要13年的時間，因而這幾年是開發(fā)商快速發(fā)展項目獲得超額利潤和樹立品牌、實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良機，而一旦整個房地產走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對獲取土地成本增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面的壓力，對企業(yè)的生存和發(fā)展都是巨大的挑戰(zhàn)。 戶型合理、實用的三房仍是市場主力軍通過對潛地購房者調查發(fā)現(xiàn)，購房都比較喜歡并接納戶型合理、實用的三房。 項目供應量巨大且集中，競爭加劇與2001年南寧市房地產市場對比，發(fā)現(xiàn)2002年南寧市項目的供應量有了較大的增加，新城、江南、城北、興寧等區(qū)均有不同的項目面市，并且面市的項目大多數(shù)以大盤出現(xiàn)，新城區(qū)成尤為突出。隨著房地產市場的日趨火爆，外地資金的進入將會加快，力度也會加大，理念也會更新。結論：從市場角度分析：南寧整個房地產市場格局東部，面向的是高收階層人士，集住宅、商業(yè)、娛樂、文體、休閑、會展業(yè)于一體的居住區(qū)；南部，面向的是中低收入的工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺，污染嚴重，大型 的住宅項目走向邊沿，遠離市中心；西、北部，而向的也是一個中低收入的工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了南寧市所有的大中專院校，文化氛圍濃厚，以及南寧商新技術開發(fā)區(qū)的建設，也帶動了一些相應的配套完善，預計相思湖片區(qū)將成為南寧未來35年房地產開發(fā)的另一重點區(qū)域。 2002年南寧市房地產市場特征描述 2002年，南寧市房地產市場呈現(xiàn)高速增長據(jù)南寧市房產局數(shù)據(jù)表明，2002年，南寧市房地產市場與2001年相比，預計成交增長近1倍。從廣告費用方面來看，外灘新城和陽光新都排在前兩位，外灘新城折前廣告費用突破200萬元，市中心高層物業(yè)造勢力度在不斷加大，付出的代價沉重，而排在第二位的太陽廣場的折前廣告費用雖然超過160萬元，但相對該盤2002年的銷售業(yè)績并不樂觀。 2002年月度廣告投放比較月份123456789101112月推盤數(shù)(個)242728372926412824374141廣告頻次(次)11276971128788146136182134187198廣告金額(萬元)263175210338336221299306441346481518從圖表可以看出，2002年市場推出樓盤數(shù)量的三個高峰分別為4月份、10月份和112月份，均在37個以上。據(jù)了解，萬通公司開發(fā)的半山麗園和歐景城市廣場將以精裝修房入市。緊接著東葛路上的迷爾居，開盤當天231套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關注。房地產投資額238765萬元，%。 19982002年南寧市房地產市場回顧 經(jīng)濟形勢發(fā)展態(tài)勢良好2002年度經(jīng)濟運行基本態(tài)勢喜人，我國政局穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國科爾尼管理顧問公司最近公布的“FDI信心系數(shù)”，中國首次取代美國成為全球最有吸引力的外國直接投資目的國，加上加入世貿組織積效應的進一步作用，中國經(jīng)濟仍然前景光明。二手房的交易活躍促使一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)揮更大的作用，更有效促進商品房市場的發(fā)展。對工作壓力大的消費者來說，無疑是個非理想的居住場所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來極大的便利，市中心住宅仍然受到消費者的青睞。（表16，圖18）南寧市歷年辦公樓銷售年份1997199819992000200120022003預測辦公樓43228686692449074520542965828373500 消費者購買行為特征隨著南寧房地產開發(fā)走向規(guī)范化，消費者對購買房產的消費意識提高，購買行為開始有了新的動向、特征；購房不再跟風，人云亦云；開始由單元轉向多元，大量收集各樓盤信息，才作購買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購買行為轉變，并且注重開發(fā)商的實力、社會形象。2002年售出的別墅不到總供應量的1/6，這與別墅產品的價格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費者的消費觀念、消費水平有著密切的聯(lián)系。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超20億元，邁上市場發(fā)展第二個臺階。中低檔產品需求與供應結構失衡?？梢灶A見，南寧市房地產市場的競爭焦點，市場大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。 稅金，在“十五”期間為政府帶來不少于3億元的資金；216。對城市進行科學、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎設施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉化經(jīng)濟優(yōu)勢。 二級發(fā)展軸線：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。在城市發(fā)展規(guī)劃的指導下，南寧市近年來不斷增加城市建設資金的投入，有效地加快了城市的建設，投資、生產和生活環(huán)境得到了較好的改善。其它用房：一類地段每月每平方米6元，二類地段每月每平方米5元，三類地段每月每平方米4元，四類地段每月每平方米3元，五、六地段每月每平方米2元。自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關于做好農民進城務工就業(yè)管理和服務工作的通知》，《通知》明確提出了“農民進城務工，待遇等同居民”的新規(guī)定。2002年10月22日由建設部起草，國務院法制辦公室公布《物業(yè)管理條例（草案）》，向各界征求意見。南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風情；南寧市具有地方特色的風味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具有南方特色。. 社會與文化因素南寧市歷史悠久，自古就是我國南方的邊陲重鎮(zhèn)和著名商埠，有著特殊的戰(zhàn)略地位和厚實的文化歷史底蘊。城市居民人均收支節(jié)余額為526元，%，%，意味著城市居民消費觀念、消費意識均有所提高。‰，人口增速保持平衡增長。實際利用外資增長11%,全市外貿出口增長5%。一、二、%、%、%，第三產業(yè)的興旺發(fā)達，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟特色。南寧距中越邊境的東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，毗鄰南寧的7個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發(fā)展邊境貿易十分有利。南寧地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充足，雨水充沛，風光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。經(jīng)濟發(fā)展水平是房地產開發(fā)投資及發(fā)展的基礎。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，人民生活基本實現(xiàn)小康，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8796元，比上年增加890元；農民人均純收入為2524元，增加203元。（以上數(shù)據(jù)摘自2003年《政府工作報告》） （按當年價格計算） 單位：萬元年份國內生產總值第一產業(yè)第二產業(yè)　第三產業(yè)工業(yè)建筑業(yè)1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年1331851237402518505439309791965759441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292000年295000048000091000067958023042015400002001年324785649517393427169572623854518184122002年356067051157310255677547422708252023530單位：萬元數(shù)據(jù)表明：南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展處在經(jīng)濟發(fā)展周期的上升期，經(jīng)濟指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是第三產業(yè)、固定資產投資增長迅速。 南寧市2002年人口統(tǒng)計指標名稱單位全市市區(qū)邕寧縣武鳴縣總戶數(shù)戶825387409893233982181512總人口數(shù)人29770641403897926037647130男性人口人1547153724737486043336373女性人口人1429911679160439994310757農業(yè)人口人1736244372225824940539079非農業(yè)人口人12408201031672101097108051年平均人口人29613091391202922701647407自然增長率‰ 南寧市2002年各區(qū)人口統(tǒng)計指標名稱總戶數(shù)（戶）總人口（人）占地面積 （平方公里）人口密度（人/平方公里）興寧區(qū)5300917020323639新城區(qū)1040403347472413947城北區(qū)1119634256512815201江南區(qū)60582196486248186永新區(qū)8029927681049875邕寧